中古屋、新成屋和預售屋，各有偏好的客群，不過，在沒有預算限制下，許多人買自住的房屋仍會偏好「新屋」，也就是要跟建商買房。跟建商買房流程，主要會因買新成屋還是預售屋而有所不同，本文將整理跟建商買房流程的注意事項，總共 9 點，提供給想買新成屋或預售屋的大家做參考！
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跟建商買房流程： 新成屋 VS 預售屋
雖然新成屋和預售屋都是和建商買，但是在買房流程上有些許的不同。下圖為跟建商買房流程圖，分別依預售屋和新成屋的類別進行介紹。
從下圖中可以看出，跟建商買房流程中，預售屋和新成屋最大的差異，是買預售屋的流程中多了「開工」和「工程期」，流程的其他部分並無太多差異。
跟建商買房流程中，有幾個步驟有一些注意事項要留意，下面繼續介紹跟建商買房流程中的注意事項。
跟建商買房流程中的注意事項
有關跟建商買房流程中的注意事項，以下歸納 9 點：
一、看房前：先確認自己的房屋需求
知名房地產學者張金鶚教授在《張金鶚的房產七堂課》這本著作中曾提及，買到理想中的房子，最核心的關鍵是「心之所向」，也就是購屋者必須了解自己「買房的目的」，例如：要成家、生育子女，或是想要投資，又或者只是想要有一個屬於自己的小空間。根據不同的購屋需求和目的，所需要的房型、空間和地域也會有所不同。
另外，找到符合自己經濟能力負擔的房屋也很重要！理想下，每個月的房貸支出，最好不要超過每月家庭收入的 1/3。假設你每月家庭收入是 6 萬，在貸款 8 成、貸款期限 20 年和年利率 1.65% 的條件下，最適合你的房屋總價為 506 萬。(試算工具：可負擔房價計算器)
想知道自己薪水和歷史房價資訊，請看：想知道自己的薪水適合在哪買房？居住焦慮時代算給你看，順便回顧房價歷
二、看房時：要注意新成屋和預售屋有不同的重點
新成屋和預售屋的看屋重點有很大的不同，以下分別介紹新成屋和預售屋，看屋時要注意的幾個重點：
(一) 新成屋
新成屋在一般的定義下，是指屋齡 2 年以下的房屋。由於新成屋已經是完工的狀態，所以，看屋時能比預售屋更清楚房屋的各項條件如何。以下整理新成屋看屋時要留意的 10 大注意事項：
- 基地是否方正
- 棟距是否足夠、視野是否被阻擋
- 每層戶數及電梯數量
- 室內採光通風
- 室內樑柱位置、樓高
- 房屋格局及房間大小
- 車位選擇
- 停車場出入動線
- 公設內容及物業管理品質
- 自備款及未來還款
有關更詳細的新成屋看屋注意事項，請看：新成屋注意事項：購買新成屋這 10 點注意事項要留意！
(二) 預售屋
預售屋是指建商已取得建築執照，但尚未開工興建的房屋，所以在預售屋僅能從建商或代銷業者提供的資料，包含廣告傳單、建案規畫的簡報和樣品屋等等資料，了解預售屋未來完工時可能是什麼模樣。預售屋的看屋注意事項有很多，這邊列出最基本的 5 大項，供大家參考：
- 接待中心與實際建案基地是否相同
- 建案基地的周遭環境
- 廣告、建築模型和室內平面圖僅供參考
- 樣品屋的室內設計及格局僅供參考
- 土地使用分區是否為住宅
有關預售屋看屋的注意事項，請看：第一次去接待中心看預售屋？4 個注意事項讓你不慌張
三、議價、下訂前：要了解房價行情
經過看屋後，當你對建案有興趣、想要購買前，一定要去了解附近房價的行情！「議價」是在台灣買房不可或缺的重要環節，通常開價和成交價間都會有一定的議價空間存在，僅有少數的建商會祭出「不二價」，因此，在議價、下訂前，一定不能忽略了解房價行情的重要性。
想要了解區域的房價行情，最常使用的是內政部不動產實價登錄查詢系統，其次是各大房仲網站，當然，也可以直接詢問對該區域房價有研究的專業人士，例如：銀行放款專員、不動產估價師和不動產經紀人 (房仲業者) 等等。
有關新成屋議價技巧，請看：新成屋議價技巧：Mobile01、PTT網友和專家公開 8 個議價技巧！
四、簽約時：仔細閱讀房屋買賣契約書
理論上，房屋賣賣契約書合理的審閱期至少有 5 天，且依照內政部的規範，並非支付定金後才可審閱契約書。然而，實務上房屋買賣契約書經常是簽約當天才看得到，且契約書內容不僅繁多、複雜，有些人懶得花時間看就直接簽約了。
這邊建議，簽約時至少要注意以下 4 點：
(一) 權狀坪數和持有建坪是否正確
(二) 各項費用歸屬如何拆分
(三) 保固與修繕期限及範圍
(四) 個別協商的約定或條件是否記載在契約中
雖然房屋買賣契約書多半是「定型化契約」，但契約的條款仍然是可以客製化，所以契約一定要仔細多看幾遍。
有關新成屋簽約注意事項，請看：新成屋簽約流程注意事項：買房簽約 8 大重點要注意！
五、簽約時：確認開工款和工程款付款方式
開工款和工程款，是買預售屋才會需要給付的款項，付款方式會依據房屋買賣契約書內容而定，因此，簽約時一定要確認開工款和工程款何時付？付款方式為何？如果契約上是寫「零工程款」，表示工程期間不需要繳納工程款，待建案完工、交屋 (取得使用執照) 後再繳納即可。
常見的預售屋工程款繳納方式有以下 2 種：
(一) 按照工程進度完成度繳納
(二) 每月都要固定繳納 (這種建商通常有資金周轉不靈的問題)
六、銀行貸款對保時：確認貸款條件
新成屋和預售屋的房貸，通常建商都會有配合的銀行負責整批貸款，不過，建商所提供的房貸條件未必是最優惠的，建議可以多詢問幾家銀行。
銀行貸款對保時，要注意的貸款條件包含：貸款成數、利率、年限、金額，以及附加條件。有些銀行提供較優惠的利率和較高的貸款金額，但是可能會額外附加其他條件，常見的作法是附加買「房貸壽險」，雖然可以替貸款人增加壽險保障，可是房貸壽險的保費相對一般壽險高，因此，建議確定承作貸款前，要好好精打細算一番。
有關房貸試算，請看：信義房屋攜手銀行業者推線上房貸試算 會員享房貸優惠
七、確認稅務和規費如何分擔
買房會需要繳納一些稅負和規費，有關買房時，買方或建商要負擔的稅和規費，請參閱下表：
|
稅或規費種類 |
買方 |
建商 |
|
地價稅 |
負擔交屋後的部分 |
負擔交屋前的部分 |
|
房屋稅 |
負擔交屋後的部分 |
負擔交屋前的部分 |
|
土地增值稅 |
X |
全額負擔 |
|
印花稅 |
全額負擔 |
X |
|
契稅 |
全額負擔 |
X |
|
地政規費 |
全額負擔 |
X |
有關地政規費，請看：地政登記規費有哪些？地政登記規費及罰鍰試算工具介紹
八、了解房屋過戶時間和重點
預售屋過戶的時間點，通常是建商取得使用執照過後 4 個月內，完成房屋過戶和設定手續；新成屋的過戶時間點，大約在完稅後 3~5天，可完成過戶手續。無論是預售屋還是新成屋，過戶、用印和完稅的相關事宜，一般會由地政士代辦。
有關買賣房屋的過戶，請看：買賣房屋過戶流程：過戶時間流程圖一次看懂
九、驗屋沒過扣留交屋保留款
交屋前的驗收很重要，因為如果在驗屋時發現問題，幾乎都可以請求建商限期改善，不過，預售屋完工後，有些部分很難更改到完全符合屋主的要求，除此之外，通常建商對於房屋的瑕疵也未必會立即改善，為了避免建商刻意拖延、不處理，屋主可以從交屋尾款中扣留房屋總價的 5 % 作為「交屋保留款」，待建商將瑕疵全數修復後，再將交屋保留款給付給建商。
有關新成屋的交屋保留款，請看：新成屋交屋保留款：交屋保留款規定、驗屋不過尾款何時付？
了解買房流程及注意事項，購買新屋不慌張
- 看房前：先確認自己的房屋需求
- 看房時：要注意新成屋和預售屋有不同的重點
- 議價、下訂前：要了解房價行情
- 簽約時：仔細閱讀房屋買賣契約書
- 簽約時：確認開工款和工程款付款方式
- 銀行貸款對保時：確認貸款條件
- 確認稅務和規費如何分擔
- 了解房屋過戶時間和重點
- 驗屋沒過扣留交屋保留款
跟建商買房流程步驟雖然很多，但流程中須留意的注意事項，重要的部分是看房、簽約、對保、過戶和交屋這幾個步驟。買房前先了解買房流程和其注意事項，有助於日後買房流程進行時不會手忙腳亂喔！
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