【新成屋議價懶人包】怎麼出價、合理成交價、如何下斡旋此篇告訴你

新成屋議價懶人包

新成屋一定比預售屋便宜嗎?新成屋是預售屋的銷售期過後,還有沒賣完的建案餘屋,由建商自己負責銷售的物件,或者是屋主轉賣剛交屋的新房子。跟建商買新成屋,可以議價嗎? 買新成屋前要怎麼樣出價?什麼樣的價格才是合理的成交價呢?當看到自己喜歡的新成屋, 該如何下斡旋可以買到好的物件?這些眉眉角角, 讓我們一次打包整理給你喔!

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新成屋議價 vs 出價

跟買預售屋不同,買新成屋是可以出價的。至於買新成屋出價有什麼特別的地方呢?這就跟我們一般在做任何大型消費前會做類似的事,那就是上網查價,或是問問熟悉的仲介、朋友,蒐集市場行情價格,然後再出價。

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出價的時候,還是要觀察新成屋所在位置,還有建商當時的心態。說穿了,就是心理戰啦!因為出價,除了表示你對這個新成屋願意支付的價格,還要保留一點空間作為議價,所以通常都會在略低 10 % ~ 15 %。比如說,透過買房前的附近房價資料搜集,你發現有把握買下且可以負擔這個新成屋的價格是1200萬,那麼,出價就可以落在約1050 萬 ~ 1100 萬左右。

新成屋出價
圖片來源:Unsplash

對新成屋出價後,接下來就是議價啦!高樓層比低樓層貴,四樓可以議價的空間相對較大,這對新成屋也適用。實價登錄的資料雖然可以參考,不過,還是要看新成屋這個建案所在的周邊環境,還有看看是否可以直接跟建商議價。

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新成屋下斡旋

關於新成屋下斡旋金,是指我們看到喜歡的房子,然後也知道價格,不過希望房仲幫忙去跟屋主談看看(議價)。也就是說,針對買房的人,如果有意願出價的話,通常會給房仲一筆斡旋金(須簽買賣議價委託書)或者是不需要付斡旋金(簽購屋要約書),請房仲協助向賣方議價。斡旋金沒有規定要給多少,一般來說,大概是 10 萬元左右。

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斡旋金不是訂金。我們在支付斡旋金時,與房仲簽下的買賣議價委託書上,有我們買房願意支付的價格。當房仲幫我們與屋主談成了這個買房的價格後,也就是議價成功了,這筆斡旋金可以當作是訂金。如果沒談成,就是說斡旋不成,那麼是可以取回斡旋金的喔!

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另外,可以不付斡旋金,仍然有機會議價,買到新成屋嗎?看到想買的新成屋,如果不想支付斡旋金,也可以採取簽訂購屋要約書,這份購屋要約書可以在內政部的網站上找到。與支付斡旋金有同樣功能,簽訂購屋要約書不需要先繳費用,不過簽訂要約書後,如果反悔,則要賠償違約金,違約金是屋主房價的3%。

新成屋合理價
圖片來源:Unsplash

新成屋合理成交價

什麼是買房的合理成交價?對買新成屋來說,殺價是一定要的。交易時,買方都希望成交價越接近自己心中的底價越好,另一方面,賣方則希望賣高價,就是越接近開價越好,不過對於任何一個買房子的人來說,都希望買到便宜又大碗的,成交價當然是愈低愈好。

除了參考實價登錄上的資料外,新成屋的成交價和開價多少有些落差。交易時,買方想爭取到合理的新成屋成交價,業界專家指出還要注意到以下幾個重點:

重點一:新成屋樓層修正原則

前面提到,不同的樓層在房價上會有所差異。一般來說,建商對建案的定價,是以四樓的價格為底,然後再以 3 個樓層為單位,依照 2% ~ 3%不等加成。所以,在買新成屋時,除了參考實價登錄的資料以外,還可以依照自己挑選的物件的特性,找出合理價位。

新成屋樓層
圖片來源:Pixabay

重點二:新成屋屋齡修正原則

對於新成屋來說,屋齡都是很新的。這邊提到的屋齡,是對比於預售屋的。所以,新成屋通常都比預售屋多個 1 ~ 2年,價格通常都會調降一些,不過,這都僅是參考。畢竟建案完工後,還要考慮到周邊的生活設施或其他因素等。如果地段好、景氣佳,說不定新成屋還比預售屋多個 2% ~ 3%也不一定。

重點三:新成屋公共設施加分原則

新建案如果是在重劃區,通常周邊的生活機能還不是很齊全,所以在新成屋時,比較有議價空間。相對的,如果是在精華地段,一旦建案完成,新成屋的價格有可能就比預售屋高了許多。所以如果光憑著實價登錄上的資料,可能會誤判情勢。

新成屋議價
圖片來源:Google map

重點四:新成屋嫌惡設施減分原則

預售屋階段,房子還沒蓋好,所以都是看圖/模型說故事,新成屋則不同。如果周邊有嫌惡設施,例如加油站、焚化爐等,新成屋的價格比預售屋更有議價空間。不過,買新成屋時,還是要考慮到未來轉賣時的價格,可別因為一時的貪便宜,最後得不償失。

重點五:新成屋周邊租金回溯原則

抓不準新成屋的價格?沒關係,問問周邊的房屋租金,大概可以回推計算出新成屋約略的價格落點。通常,北部的租金投報率有 2~2.5%, 中部有2.5 ~ 4%, 南部則是約在 3 ~ 5%。以台北市來說,一個月租金 2 萬元的房子,房價大約落在 800 ~ 1300萬。

新成屋租金回溯法
圖片來源:Unsplash

重點六:新成屋標準成本回溯原則

新成屋的成本,不外乎是土地成本加上建商的建造成本、管銷費用、廣告預算和利潤。這邊的管銷費用大約是 20%,建商的利潤也是大約 20%。舉例來說,假設這個建案當初建商是用 1.8 億標下 100坪住三用地,容積率為 225%,目前市場每坪建造成本若為 20萬元,那麼這個建案推案價格 = (1.8億元 100坪 225% 160% + 25萬元)140% = 91萬元。透過先試算出建案推案價格,再加上新成屋的一些外在條件,大約就可以得出新成屋的合理價位了。

只要好好掌握以上幾個重點,相信可以買到合理成交價的新成屋。

新成屋合理成交價
圖片來源:Unsplash

新成屋議價小叮嚀

新成屋的議價,從出價開始。需要做許多事前的功課。透過出價前後的資料蒐集,找出合理的房價,不論過程是否透過房仲下斡旋,或是要約書,買房還是要停看聽,切莫衝動,隨著周圍的的喊價而動搖心中的底價。事先做好功課與財務規劃,挑選好的新成屋物件,歡喜入厝賀成交。

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