包租代管風險有哪些?常見 3 大包租代管糾紛這篇告訴你!

包租代管 風險 糾紛

為了實現居住正義,讓台灣的租屋市場能夠健全發展,同時減少租屋糾紛,近年來政府不斷提供各種獎勵和補助,鼓勵房東們加入社會住宅包租代管的行列。比起自己出租,包租代管對房東而言可以節省很多麻煩事,不過,加入包租代管風險還是有的。本文將介紹包租代管風險,以及常見 3 大包租代管糾紛有哪些? (首圖來源:內政部發言人室@YouTube)

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包租代管風險

包租代管可視為一種投資或事業,而無論是投資還是事業,在經營上都會有風險存在,而包租代管風險可以歸納出以下 3 項:

一、空窗期

在找尋房客的階段,或是舊房客退租後尚未出租的這段閒置時間,就是所謂「空窗期」。包租代管基本上可拆為「包租」和「代管」兩個部分,如果選擇「包租」,空窗期的租金會由包租業者支付;選擇「代管」,空窗期的租金損失則由房東自行承擔。因此,只要房子一天租不出去,對於有資金壓力的房東而言,壓力只會越來越大。

有關包租代管的介紹,請看:【包租代管懶人包】包租代管是什麼?費用、租金補貼一次看!

圖片來源:Mobile01

二、實拿的租金可能較低

包租代管風險,尚有租金收入較低的問題。加入包租代管,房東會需要支付服務費或仲介費給包租代管業者,而自行出租則不需要這些費用,頂多支付廣告刊登費,再加上目前台灣自行出租房屋的房東多半沒有在申報租賃所得,所以,自行出租實際能拿到錢會比委託包租代管業者來得多。

若是加入社會住宅包租代管方案,租金價格會是市場行情的 8~9 折,因此,房屋屋況較好、太豪華的物件就不適合。而且,社會住宅包租代管方案是政府的政策,加入包租代管的房東一定會需要申報租賃所得,雖然政府有提供稅賦減免和費用補助,但細算下來,房東實拿的租金可能還是比自行出租低。

圖片來源:信義房訊知識

三、房客租屋糾紛

出租房子最怕遇到房客租屋糾紛,而這也是包租代管風險的其中一項。選擇「包租」和「代管」所需面臨的風險不太相同。如果選擇「包租」,包租業者會負責處理房客租屋糾紛,房東承受的風險較輕;如果選擇「代管」,那房東就要自行處裡房客租屋糾紛,代管業者只會扮演協助房東的角色,大部分的問題還是得房東處理,房東承受的風險較重。

想知道常見的租屋糾紛案例,請看:【租屋糾紛PTT案例】租屋押金退還、提前解約、違約金上限總整理

除了要注意包租代管風險外,想加入包租代管的房東們也要慎選包租代管業者,否則日後容易引發包租代管糾紛。以下繼續介紹 3 大常見的包租代管糾紛。

包租代管糾紛

一、業者謊報租金賺取價差

常見的包租代管糾紛,多與金錢相關。和「包租」比起來,「代管」比較容易有業者謊報租金的問題,因為代管業者可能「代理簽約」並負責收租,房東可能不知道實際收租的金額。過去曾經發生過有不肖代管業者使用「AB 契約」,房東以為房屋出租的金額是 20,000 元,但實際上房客繳交的房租是 25,000 元。

圖片來源:中信房屋

二、業者詐取修繕費

通常包租代管業者除了協助找房客和收租外,多半也會處理修繕問題,之後再向房東請款。而包租代管糾紛來源之一,源於有些不肖的包租代管業者,會利用「修繕」的名目賺取收入,實際上可能根本沒有修繕事實,或是用二手家具、家電賺取價差。

在包租代管的情況下,房東通常不會接觸到房客,平時沒事房東也不能擅自進入出租房屋內「查房」,所以是否真的有修繕需求,以及修繕後的狀況如何,房東基本上無從得知。這邊建議出租房屋找包租代管業者時,如果業者要進行修繕費的請款,一定要有合規、有公信力的收據或發票,最好在修繕前後要拍照存證,才不會給包租代管業者有「抽油水」的機會,進而引發包租代管糾紛。

圖片來源:杰程工程有限公司

三、業者不協助處理房客糾紛及房東需求

前面提過,「代管」業者只會協助房東處理房客租屋糾紛,不會親自處理糾紛,但也有些代管業者是完全不處理的。例如:曾有房東向媒體透露,自己遇到的房客從第一個月開始就欠繳房租,而代管業者只建議房東寫存證信函自己處理。

有很多包租代管糾紛,是房東加入社會住宅包租代管才遇到,像是包租代管業者簽約完之後房子要修繕,業者卻完全不理會;忘記幫房東處理修繕補助申請;負責的業務離職了,接手的業務搞不清楚狀況等等。這也使不少房東加入社會住宅包租代管後,之後又退出或轉而尋求一般包租代管業者。

圖片來源:Real Estate Japan

包租代管風險、糾紛層出不窮,需慎選業者

本篇文章介紹的包租代管的風險和糾紛如下:

包組代管風險:

  1. 空窗期
  2. 實拿的租金可能較低
  3. 房客租屋糾紛

包組代管糾紛:

  1. 業者謊報租金賺取價差
  2. 業者詐取修繕費
  3. 業者不協助處理房客糾紛及房東需求

雖然從本文看起來,多數的包租代管風險和糾紛似乎只會出現在「代管」,事實上,「包租」同樣會有實拿的租金較低的問題,畢竟,包租業者要承擔的管理責任較多,收費會相較「代管」高。而詐取修繕費,不管是「包租」還是「代管」業者,都會有機會發生,因為修繕費原本就是房東必須負擔的出租成本,而房東在無法接觸自己房客和房屋的情況下,修繕的狀況和修繕的必要性,幾乎無法掌握。

這邊建議大家如果要加入包租代管,記得先了解包租代管業者的評價如何,才不會浪費時間、浪費錢,「賠了夫人,又折兵」!

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