預售屋簽約流程:簽約要帶什麼?簽約金什麼時候付?這篇告訴你!

當你看中了一間預售屋、決定要購買時,首先要面對的就是「簽約」。買房不同於一般動產的買賣,只要選好商品付款完成就可以直接交貨,只要是不動產的買賣,多半會有「簽約」的過程,而預售屋簽約流程,相比中古屋新成屋的簽約流程,要注意的地方更多。本文將介紹預售屋簽約流程要注意的事項,包含預售屋簽約要帶什麼?簽約金什麼時候付?以及簽約金的付款方式有哪些?

👉 加入我們的臉書粉絲團、社團 Line 社群,獲取各種購屋必備知識!👈

預售屋簽約流程—時間點

預售屋簽約的時間點,可從買預售屋流程來看,買預售屋流程基本上可以分為 11 個階段:「看房」「下訂」「簽約」「開工」「工程期」「取得使用執照」「銀行對保」「驗屋」「用印並完稅」「銀行撥款」「交屋」

有關買預售屋流程,可參閱下圖:

買預售屋流程圖

以下詳細介紹買預售屋流程每個步驟的內容及注意事項:

一、看房:前往銷售中心賞屋,若有喜歡的戶別,可於初步議價。

二、下訂:確定要購買,則支付建商或代銷訂金,並將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱。

三、簽約:確認「預售屋買賣契約書」內容條款沒有問題,即可正式簽約,
此時必須繳交簽約金,通常約為房屋總價的 4%~6%,先前繳納的訂金可抵繳簽約金。(詳情仍需依據預售屋買賣契約而定)

四、開工:繳交開工款和,金額約為房屋總價的 3%~5%

※ 訂金、簽約金和開工款的加總,也就是預售屋的「頭期款」。

圖片來源:shutterstock

五、工程期:繳交完預售屋的頭期款後,買方必須依據「預售屋買賣契約書」中的約定,繳納工程款,金額約為房屋總價的 10%~15%,工程期約 2~3 年。建商常見的收費方式有下列 3 種:

(一) 按工程期繳交:依照工程進度,每期按時繳交。

(二) 工程零付款:在施工期間不需繳交工程款,而是等到預售屋的結構體完成,也就是鷹架落下來、領取使用執照或等交屋時,再一起繳交。

(三) 按月繳交:預售屋開工後,無論施工進度如何,都需要按月繳交工程款。(建商可能有資金周轉不靈的問題)

圖片來源:Emily 愛房有理財@痞客邦

六、取得使用執照:在建商申請使用執照時,房子已經完成主體了,只等建管局來審核稽查,大部分建商這時候就會開放買家進去參觀了!

七、銀行對保:在建商領到使用執照後,銀行就可以開始處理房貸的事宜,買方會需要到銀行對保,由銀行審核貸款資格。對保之後,銀行會審核房屋價值、個人信用,再決定你是否有貸款資格,以及實際的貸款成數。

對保過程中,一定要確認貸款種類貸款利率貸款攤還方式有無其他附加條件 (例如:要加買房貸壽險、基金或其他金融商品) 等等細節,並詢問清楚每一份資料的用途。當對保時借款人簽下「撥款委託書」,即代表過戶時,建商就可以領到銀行的撥款。

圖片來源:橙式設計

在等待房子過戶到房貸撥款的這個期間,許多建商會要求買方簽「本票」來保障自己的權益,通常建商會在銀行撥款後、交屋時,將本票交還給買方。

如果想要多保障自己的權益,可以在本票上面註明「禁止轉讓背書」,並註明「此本票僅做為擔保銀行貸款用,款項撥付後需將本票返還,不得做為其他使用」。假如建商不慎遺失本票,一定要請建商向法院聲請票據遺失公示催告,以免發生不必要的風險!

圖片來源:Emily 愛房有理財@痞客邦

八、驗屋:預售屋完工後、交屋前,買方會需要檢驗完工後的房屋,是否和當初簽定的預售屋買賣契約書內容相符,驗屋後若有任何需要改善的地方,可以向建商提出,並要求修正。較謹慎的驗屋會請專業的驗屋公司,若想省錢自己驗屋,可以下載驗屋清單,自行驗屋。

有關驗屋清單的下載點,請看:新成屋驗屋清單、驗屋檢查表 PDF 下載點大集合!

九、用印並完稅:建商和客戶雙方將報稅、過戶的證明文件交付代書,代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續,即稱「用印」。當稅單(增值稅及契稅)核發後,建商和買方繳納完應納的稅款及相關規費,即稱「完稅」。

地價稅、房屋稅,在交屋日前應由建商負擔,交屋日之後由買方負擔。土地增值稅由建商全額負擔,而印花稅、契稅及相關規費則由買方負擔。所以,通常交屋後,買方還會有一筆約 20~30 萬元不等的費用,包含代書費、契稅、瓦斯管線費、預收半年的管理費等等。

圖片來源:今天頭條

十、銀行撥款繳交尾款

過戶完成後,銀行就會撥尾款給建商,通常由建商委託的代書辦理過戶手續,
會在建商領得使用執照後 4 個月左右完成過戶

十一、交屋:建商收到尾款後,就會和買方進行交屋、點交,此時買房若有發現瑕疵,可於驗收單上請建商限期改善,並扣下「交屋保留款」。

有關交屋保留款,請看:新成屋交屋保留款:交屋保留款規定、驗屋不過尾款何時付?

理想的交屋流程圖

預售屋簽約流程的時間點是在「下訂之後」,也就是「流程 3,但由於預售屋簽約流程有很重要的一部分為「契約審閱」,依照目前規範,民眾在預售屋簽約前至少有「5 天的審閱期」,通常下訂後,買方就可以向建商或代銷要求將預售屋買賣契約書交付,然後帶回家審閱。所以,完整的預售屋簽約流程,應可以從「下訂」開始起算。

以下繼續介紹預售屋簽約流程的內容。

預售屋簽約流程—內容

預售屋簽約流程的內容,可分為:下訂、審閱契約和正式簽約這 3 個步驟,以下將詳細介紹預售屋簽約各個流程內容:

一、下訂

前面提過,「下訂」後,基本上就可以算是預售屋簽約流程的開始,所謂「下訂」,指的是「先付一筆錢 (訂金),把房子訂下來」。付訂金時,賣方必須開立訂金收據給買方,並由賣方簽章,作為正式簽約時的依據。

圖片來源:shutterstock

二、審閱「預售屋買賣契約書」

下訂之後,買方就可以把「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱,可請教有經驗的親友或專家協助檢視,合理的審閱期應至少 5 天

圖片來源:樂屋網

三、正式簽約

買方確認契約內容沒有問題,即可正式簽約。簽約時,主要是確認買賣雙方的身分、購買的意願,以及「預售屋買賣契約書」的條款內容,例如:各項款項的付款方式、預期交屋的時間、買賣雙方違約的罰則,或是否要修改或新增條款等等。

圖片來源:pixabay

預售屋簽約流程—簽約要帶什麼?

買房進入預售屋簽約流程的環節,許多人都會問:「簽約要帶什麼?」。以下將繼續介紹簽約要帶的東西有哪些?

預售屋簽約要帶的東西一:雙證件

前面介紹過,簽約時會需要確認買賣雙方的身分,所以買方自然要提供「身分證件」,最好準備「雙證件」,也就是除了身分證之外,還要準備第二證件,常見的第二證件有:健保卡、駕照和護照

預售屋簽約要帶的東西二:印章

既然是要簽約,按照臺灣人的習慣,免不了需要印章,儘管在《民法》的規定裡「簽名」和「蓋章」的效力相同,但目前業界實務的簽約習慣上,仍然會有「簽名+蓋章」的作法。

圖片來源:今天頭條

預售屋簽約要帶的東西三:簽約金

通常簽約時就要繳交簽約金,而開工款是否有在簽約時就繳交,則會視建商而定,有些建商會要求簽約時,連同簽約金一併繳交,有些則會確定開工的前幾日通知買方匯款到指定帳戶。

圖片來源:shutterstock

預售屋簽約流程—簽約金什麼時候付?

前面在介紹「簽約要帶什麼?」時已經提過,簽約金是在簽約時要準備好的,不過,對於「簽約金什麼時候付?」,許多人還是會有疑問。

預售屋簽約金什麼時候付?視契約內容而定

雖然,多數的預售屋簽約當下,建商就會要求買方同時要交付「簽約金」,也就是「一手交錢一手交貨(合約)」的概念,不過這也不是絕對的!一般在預售屋買賣契約書中,就會寫明各項款項的繳納方式,所以簽約金付款時間有可能會是「簽約當天」一定要給付,也有可能是「簽約後 3~5 日內」給付,總之就是「視契約內容而定」。

圖片來源:pexels

預售屋簽約金的付款方式,應避免用現金

至於簽約金的付款方式,常見的方式有匯款、支票現金。通常用現金的給付是較不推薦的,因為現金被偷、被搶的機率較高,雖然目前台灣的治安還算不錯,但是一般簽約金約為房屋總價 4%~6%,假設房屋總價 1,000 萬元,簽約金的金額就是 40~60 萬,若是不慎遺失或是被不知名人私吞,就得不償失了!建議大家還是選擇用匯款,或去銀行開立本行支票的方式繳交簽約金,才會較為保險喔!

圖片來源:shutterstock

預售屋簽約要帶的東西不多,看清楚契約內容最重要

預售屋簽約流程主要可分為 3 個步驟:

  1. 下訂
  2. 審閱「預售屋買賣契約書」
  3. 正式簽約

其中,預售屋簽約流程的第二項最為重要。

預售屋簽約要帶什麼?簽約需要準備的東西有以下 3 項:

  1. 雙證件
  2. 印章
  3. 簽約金

至於簽約金什麼時候付?付款方式有哪些?基本上,這些都視「預售屋買賣契約書」內容而定。

首購族來說,買預售屋簽約時有很多需要注意的事項,雖然買預售屋有不用一次準備很資金的優點,但是,風險也不少。想要避免風險,簽約前就要詳細閱讀自己買的「預售屋買賣契約書」,因為預售屋交易的相關事項和爭議的處理,都是依據契約而定,想買預售屋的人一定要好好花時間審閱契約書唷!

《更多關於買房、預售屋相關的文章》