買預售屋要問什麼?看預售屋要注意的 17 個問題

相較於中古屋新成屋,預售屋頭期款可分次繳納,壓力較小,因此是許多首購族買房的首選!然而,預售屋沒有房屋實體,只能看得到「樣品屋」,因此,在看屋時會有很多需要注意的細節。本篇文章將整理買預售屋要問建商代銷的 17 個問題,並整理買預售屋需要留意的注意事項。

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買預售屋要問什麼?17 個必問的問題

買預售屋要問的問題 1》預售屋建案基地位置在哪?

基地指的是預售屋預計要蓋房子的地方,有些預售屋的基地位置和接待中心相同,有些則不同。若是一開始就將房屋座落位置搞錯,就會影響到後面合理房價和生活機能的判斷,建議可以一開始就上網 Google 確認,或是在接待中心詢問銷售人員:「預售屋建案基地位置在哪?」

圖片來源:591 房屋交易網

買預售屋要問的問題 2》預售屋基地的土地使用分區為何?

土地使用分區是用來規範每塊土地的用途,並非每一塊土地都可以作為住宅使用,例如:農地上的建物只能是「農舍」;工業住用地的建築只能作「宿舍、工廠或辦公室」;商業用地,可能就是「住商混和型住宅」。

想查詢土地使用分區,可至「全國土地使用分區查詢」。

全國土地使用分區查詢圖1.
全國土地使用分區查詢圖2.

也可以至「內政部不動產資訊平台」,再連結到「各縣市政府土地分區查詢系統」查詢,輸入欲查詢的地址或地段地號即可。

內政部不動產資訊平台–土地使用分區查詢

預售屋基地位置的土地使用分區,若無法作住宅使用,之後申請「自用住宅優惠稅率」,可能會受影響。先前新聞曾報導過的「工業住宅」,至目前為止,多數的工業住宅合法化,仍遙遙無期。

有關工業住宅的介紹,請看:工業住宅合法嗎?乙種工業住宅法規一次帶你看!

買預售屋要問的問題 3》預售屋建案有哪些房型?

每個人買房的目的不一樣,可能是自住、投資、出租或買給父母孝親用,如果是要自住,那麼一定要考量入住人數,選擇最適合的房型。例如:單身通常就會選 1 房或 2 房的建案;已成家的通常就會看有 3 房以上的建案。建議在購買前要先想清楚,自己買房的目的,以及入住後會需要多少空間,去決定要買哪種房型。

想知道預售屋建案有哪些房型,除了於接待中心詢問銷售人員外,也可以上「591房屋交易—新建案」、「樂居—最新活動」或「Knowhouse」(僅有大台中) 查詢到相關的資料。

買預售屋要問的問題 4》預售屋預定何時完工?

一般預售屋有約 2~3 年的工程期,有些甚至更長,建商一般都會有「預定開工日」和「預定完工日」,雖然這個不一定準,但仍有參考價值。如果工程期比預期短,那麼平均分攤下來每個月要給付的「工程款」就有可能會比預期高,如果一開始錯估工程期,就有可能導致之後每月繳納的款項過高、超過負荷。所以,買房除了要注意房屋總價,「預定完工日」也是買預售屋要問的問題之一。

買預售屋要問的問題 5》預售屋的開價和計價方式為何?

價格是買預售屋要問、必問的問題!每個建商的定價策略都有些許的不同,但多半是採用「預估房屋建造成本X (1+利潤率)」,去決定開價和底價。通常 2 樓和 4 樓價格會較便宜,越高層樓單價越高。

但是,這也並非所有建商都會依照這個原則,再來就是,買方多半無法得知建商的房屋建造成本以及利潤率,所以實務上,多半會採用參考區域同期預售屋建案的行情價格,去判斷合理的成交價是多少?有多少殺價空間?

建議在進入接待中心前,可以先上「內政部不動產交易實價查詢服務網」,查詢該預售屋的成交價,以及區域同期預售屋建案的成交價,作為參考資料。

關於議價空間,請看:新成屋議價空間:建商、代銷底價如何判定?3 大斡旋技巧看這裡!

預售屋成交價查詢

買預售屋要問的問題 6》我的預算大約 XXX 萬,可否推薦適合的物件?

雖然在坊間有許多房地產專家都會說,不要隨便透漏自己的預算,他們多半持的理論是:預算很低,銷售人員懶得跟你介紹;預算太高,到時候很難議價。然而,這些都是在預售屋尚未加入實價登錄之前、預售屋買賣資訊不透明時的作法。

110 年 7 月 1 日以後,按規定預售屋買賣,應在買受人簽定預售屋買賣契約之日起 30 日內,完成成交資訊申報登錄。因此,預售屋建案哪一棟、哪一層、哪一戶賣多少錢,根本不是秘密!近年來,也愈來愈多建商祭出「不二價」。

如果已經確定要購買,先前也已經查過實價登錄的行情,直接和銷售人員說自己的預算是多少,然後請他直接選幾戶適合你預算的物件,可以節省很多鬥智鬥勇、爾虞我詐的議價環節。

圖片來源:pixabay

買預售屋要問的問題 7》預售屋模型外觀與街景是否僅供參考?

通常一進入預售屋接待中心,就會看到用模型做的建築外觀與街景圖,模型也會做出附近的相關公共設施,例如:學校、捷運站、公園或高速公路。但很多只是「僅供參考」,並不是真實的,或是還在規劃中,不一定會有。

一般來說,建築模型外觀是比較有參考價值外,其餘的都只能參考。很多模型會將附近有利的公共設施距離縮短,讓買方覺得生活機能很完善,但用 Google map 查詢或實際走一趟會發現,所需的時間和距離並沒有想像中短。例如:從模型上感覺,從預售屋建案到火車站很近,結果實際勘查發現,中間要等紅綠燈、要過馬路,實際所需的時間至少 15 分鐘以上,如果沒注意到買了之後很可能後悔。

圖片來源:房地王新聞

買預售屋要問的問題 8》預售屋附近的嫌惡設施有哪些?

買房最怕遇到附近有嫌惡設施,嫌惡設施不僅會影響房價,還會影響寧適性和安全性,常見的嫌惡設施有:加油站、KTV、垃圾回收場、基地台、電廠、宮廟、火化廠和福地等等。

買預售屋時,很多人只注意到銷售中心的樣品屋,忽略了附近的嫌惡設施。建議可以先用 Google map 或親自走訪附近的鄰里,查看鄰里環境中是否有嫌惡設施,如果經過調查後有發現嫌惡設施,之後再詢問銷售人員,如果銷售人員有明顯想要隱瞞,或是有意避開這個話題,可能就要考慮是否要購買,畢竟,從這點來看,很難保證銷售人員是否有隱瞞其他事情。

圖片來源:房地王新聞

買預售屋要問的問題 9》總坪數、室內坪數和公設比是多少?

買預售屋要問的問題中,各區域的空間大小也是一個必問的問題,總坪數關係到總價;室內坪數關係到的是居住空間;公設比關係到的是否有過多用不到的空間。以現代預售屋的公設比越來越高的情況下,公設中哪些是「必要公設」、哪些是「娛樂公設」,以及這些公設大概佔多少面積,一定要問清楚!

必要公設包含:逃生梯、停車場坡道與車道、臨路內縮空間等等;娛樂公設包含:健身房、交誼廳、游泳池和 KTV 等等。通常必要公設比較不會有太多的問題,而娛樂公設的營運需要住戶付費,如果營運不好,就會變成廢棄空間。許多建案的游泳池,經常因為住戶不想出錢維護,最終變成蓄水池或魚池。

圖片來源:pixabay

建議大家在買預售屋前,要詢問清楚公設的內容,如果該預售屋建案有很多自己用不到的公設,可能就會需要考慮是否要買,畢竟買下之後,有很多空間都會是自己用不到的。

買預售屋要問的問題 10》樣品屋的空間和實體屋是否有差異?

預售屋的樣品屋多數也是「僅供參考」,如果要說有參考價值的部分,大概就是樣品屋的格局和空間大小,但這也必須是在樣品屋的空間沒有縮小或放大的前提下。所以,買預售屋要問銷售人員:「樣品屋的空間大小是否和實體屋相符?」

由於樣品屋會由專業的室內設計師設計,使人容易被色彩繽紛的家具和裝潢設計所吸引,而忽略了要注意的細節,因此,建議在去看樣品屋之前應先看平面格局圖,之後進入樣品屋時,確認樣品屋內的牆面、梁柱是否都和平面格局圖相符。有時設計師為了方便空間規劃設計,讓室內空間看起來更寬敞,有時會拆除一些原先室內格局應有的牆面或梁柱,如沒有事先確認,實際交屋就會發現空間小很多。

樣品屋與平面格局圖對照

一般人去看預售屋幾乎不會帶量測工具,建議可以透過詢問地磚尺寸,以地磚數量來估算大概室內長度、寬度和面積,也可以用 iPhone 內建的測距儀進行測量,檢查樣品屋的格局尺寸是否與平面圖上標記的尺寸相符。。

有關 iPhone 測距儀的介紹,請看:iPhone 測距儀:能夠量尺寸、算面積、測水平,超好用看房小幫手

買預售屋要問的問題 11》預售屋交屋會附哪些家具?廠牌一樣嗎?

預售屋的樣品屋,一般都會布置得像「家」一樣,所以,基本家中常見的家具和電器幾乎都應有盡有,然而,一般預售屋室內標配的設備只有:石英磚或耐磨木地板、廚具流理台、瓦斯爐或電磁爐、烘碗機、衛浴設備。換而言之,樣品屋中有大約 70% 的家具和家電是房屋總價不包含的,當然,如果樣品屋中有任何喜歡的家具,有些建商也是可以有「加購」服務。

因此,買預售屋要問銷售人員:「哪些家具是標配?廠牌是否和樣品屋一致?」而關於廠牌的部分,多數建商都有保有一定的彈性,畢竟物價會上漲,若是快完工時發現使用特定品牌的衛浴設備,會影響利潤,就會變更使用其他品牌。廠牌的部分,在預售屋買賣契約書上可能不會特別註明,即使有特別註明廠牌,也會有一個但書,讓自己可以用「同級品」替換。

預售屋模型和實際交屋的差異圖,圖片來源:爆料公社

買預售屋要問的問題 12》預售屋格局圖的尺寸和樑柱位置怎麼看?

許多預售屋格局圖並不會標明尺寸,而許多樣品屋的床、衣櫃和沙發都是特別訂製的,買方多半不會查出異樣,等到交屋之後,才發現自己平常使用的床和衣櫃根本放不下去。因此,買預售屋要問銷售人員:「預售屋格局圖的尺寸和樑柱位置怎麼看?」

對許多首購族來說,看不懂格局圖是常有的事,直接問銷售人員是最直接的,如果銷售人員回答不出來,那就代表專業能力有待加強,再來就是他很可能是想隱瞞某些房屋瑕疵。

圖片來源:房地王新聞

買預售屋要問的問題 13》一層幾戶?戶梯比和單層格局配置如何?

戶梯比的意思是:「幾戶共用 1 部電梯?」。假如預售屋有 15 層樓,每層 4 戶,2 部電梯,從 2 樓算起,總共 96 戶共用 2 部電梯,戶梯比就是 48:1。戶梯比數字越大,代表等電梯的時間越久。

圖片來源:pexels

單層格局配置意思是:「每 1 層的房型配置比例」。例如:某預售屋房型主要有「2 房 1 廳」與「3 房 1 廳」,而 A 棟 1 層樓的格局配置有 4 戶是 2 房、2 戶是 3 房;B 棟則是 1 層樓全部是 2 房;C 棟則是 1 層樓全部是 3 房,這就是單層格局配置。

單層格局配置圖

單層的戶數越多,較容易有隔音差、出入人口較繁雜的問題。較佳的戶梯比為 50:1,也就是 50 戶共用 1 部電梯。至於單層格局配置,單層的房型越單純越好,因為 2 房通常會是單身或是年輕情侶,而 3 房多半是有家庭、有小孩,所以,如果單層格局配置是有多種房型,住戶間的生活習慣差異很可能會相互干擾。

買預售屋要問的問題 14》房屋的朝向座向為何?

「朝向座向」也是買房要注意的重點之一,也是買預售屋要問的問題之一!以台灣來說,朝西會西曬=很熱朝北有北風=很冷,所以,大家公認最好的朝向是「座東北朝西南」。不過,朝向也會受附近的建築影響,例如:房屋朝西南,但剛好面對一棟高樓,陽光都被對面大樓擋住了,這樣的朝向就未必好。也就是說,即使買到最好的「座東北朝西南」,也會因為預售屋建案的周遭環境而影響居住品質。

建議大家買預售屋除了問朝向座向,也要看附近大樓與預售屋預定地的距離,並詢問附近的空地是否有大樓要興建。

圖片來源:歐德部落格

買預售屋要問的問題 15》履約保證種類為何?

買預售屋,履約保證超級重要!履約保證是為了避免建商收了你的錢,但蓋到一半落跑的保護機制,是避免房屋買賣詐騙的重要防線。不同的履約保證種類,效力也會有所不同,所以,「履約保證種類為何?」是買預售屋要問的問題之一。

常見的履約保證種類有 5 種:

  • 價金返還之保證
  • 價金信託
  • 不動產開發信託
  • 同業連帶擔保
  • 公會辦理連帶保證協定

建商較常使用的履約保證是「價金信託」與「不動產開發信託」,運作方式是將開工款與每期要繳的工程款等匯入指定的信託專戶,透過銀行把關,將款項用於建案工程等相關支出。

想知道更多關於履約保證種類的介紹,請看:預售屋 5 大履約保證,從價金信託到同業擔保各有優缺點

圖片來源:NOWnews

買預售屋要問的問題 16》預售屋買賣契約書的審閱期有幾天?

「預售屋買賣契約書的審閱期有幾天?」是買預售屋要問的問題之一,依照目前的法規,預售屋買賣契約書的審閱期至少有 5 天,若賣方沒有提供合理的審閱期,那麼就可以判斷,他們連遵守最基本的法規都做不到,日後有糾紛的可能性也會大增。

即使沒有確定要購買該預售屋,買方也有權利拿合約書回家審閱。不過實務上,建商或代銷通常會確認買方真的有購買意願,才會交予契約書,有些甚至還會要求,要先給付訂金才能拿契約書。當然,銷售人員拒絕無條件提供契約書是不合法的,但這麼做主要是要防範同業竊取商業資訊。這邊還是建議,買預售屋要問銷售人員,可否無條件先拿預售屋買賣契約書回家審閱,畢竟有問就有機會。

圖片來源:house123

多數人對於預售屋買賣契約書的條款感到很頭痛,經常抓不到重點和要留意的注意事項。最簡單的方式,可以直接拿「行政院預售屋買賣契約書範本」和建商提供的契約範本相互對照,除此之外,裡面還有詳列「預售屋買賣契約書應載明與不得載明事項」,建議大家除了對照契約書之間的差異,同時也可藉此評估這個建商的道德。

買預售屋要問的問題 17》預售屋中繼水箱在哪裡?

內政部《建築技術規則》建築設計施工編第 251 條規定,高層建築物高度每超過 60 公尺者 (約14~15層樓),應設置中繼幫浦,也就是中繼水箱,所以中間樓層可能會有噪音問題。但現在新型揚水馬達可以直接打水到頂樓,且加強了避震和隔音,所以中間樓層的噪音問題逐漸消失。

目前對於「成屋買賣定型化契約」,有規定要揭露「中繼水箱和基地台」的相關資訊,但預售屋仍然沒有相關規範,雖然不是所有預售屋建案都有中繼水箱,但是「中繼水箱在哪裡?」,還是在買預售屋要問,才能保障自己的權益。

更多關於中繼水箱的介紹,請看:中繼水箱法規樓層在幾樓?新大樓讓你聽不到噪音

圖片來源:591房屋交易網

掌握買預售屋要問的 17 個問題,減少買房後悔的機會

本文整理買預售屋要問的 17 個問題,如下:

  1. 預售屋建案基地位置在哪?
  2. 預售屋基地的土地使用分區為何?
  3. 預售屋建案有哪些房型?
  4. 預售屋預定何時完工?
  5. 預售屋的開價和計價方式為何?
  6. 我的預算大約 XXX 萬,可否推薦適合的物件?
  7. 預售屋模型外觀與街景是否僅供參考?
  8. 預售屋附近的嫌惡設施有哪些?
  9. 總坪數、室內坪數和公設比是多少?
  10. 樣品屋的空間和實體屋是否有差異?
  11. 預售屋交屋會附哪些家具?廠牌一樣嗎?
  12. 預售屋格局圖的尺寸和樑柱位置怎麼看?
  13. 一層幾戶?戶梯比和單層格局配置如何?
  14. 房屋的朝向座向為何?
  15. 履約保證種類為何?
  16. 預售屋買賣契約書的審閱期有幾天?
  17. 預售屋中繼水箱在哪裡?

預售屋交易陷阱雖多,但以目前台灣的房地產交易來看,如果想買新屋,買預售屋會有較多的選擇,畢竟市場上多數的新成屋,是預售剩餘的餘屋,雖然可以清楚看見房屋實體,但總價多半也較高,且無法像預售屋一樣可以拉長付款期間,負擔較輕。本篇文章整理了買預售屋要問的 17 個問題,希望對於想買預售屋的大家可以有幫助。

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