預售屋合約注意事項:預售屋簽約要留意的 10 大注意事項!

預售屋合約 簽約 注意事項

預售屋有低自備款、可分期繳納的優點,受到許多首購族的喜愛,但購買預售屋不像買新成屋中古屋一樣,可以看見房屋實體的樣貌,只能憑藉樣品屋建商的建築模型和預售屋合約內容,去想像未來的房屋實際樣貌,因此,購買預售屋簽約時,充分了解預售屋合約的內容非常重要!本文將整理 10 大預售屋合約注意事項,讓大家能夠了解預售屋合約應注意的條款和內容有哪些?

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預售屋合約注意事項

購買預售屋,預售屋合約注意事項有以下 10 點要注意:

一、確認建案已請領建造執照

預售屋合約注意事項第一項,便是確認建商已經領有「建造執照」,簡稱「建照」,如果建商未領有建照就開賣預售屋,就是違法的,民眾要是購買了,之後可能面臨求償無門的情況。

想知道建照如何查詢,可參閱:預售屋簽約注意事項:買預售屋不可忽略的 12 點注意事項!

建築工程履歷查詢系統

二、無須支付定金就可審閱預售屋合約

許多建商或代銷,擔心預售屋合約的內容被同業或有心人士竊取,因此在買方尚未下定、付定金前,多半會不願意提供預售屋合約供審閱,有些甚至是預售屋簽約當天才看到預售屋合約。依照目前內政部的規範,買方即使未支付定金,仍然可以索取預售屋合約書帶回家審閱,賣方依規定是不能拒絕的!

※ 目前法規中規定預售屋合約的審閱期,應至少有 5 天!

 有關買房審閱期的相關資訊,請看:房屋買賣契約書注意事項、房屋買賣契約書審閱期

圖片來源:freepik

三、停車位應載明「長、寬、高」、合計面積和種類

停車位的大小也是預售屋合約注意事項之一,多數建商在配置停車位時,通常會規劃大車位和小車為 2 種,大車位長 600 公分、寬 250 公分;小車位長 575 公分、寬 225 公分。內政部提醒,停車位的「長、寬、高」,還有含車道及其他要空間的合計面積,應清楚記載在預售屋合約中。

除此之外,依據建築技術規則,停車位的類型可簡單分為 3 種:法定停車位、自行增設停車位和獎勵停車位。不同停車位種類,在可使用的人和買賣移轉規定上,會有些許不同,在預售屋簽約前一定要特別注意!

有關停車位的種類介紹,請看:法定停車位、獎勵停車位和增設停車位有何不同?一張圖帶你看!

圖片來源:Pixabay

四、確認土地及建物總面積

買房時面積的多寡,會牽涉到一坪單價的價格,因此,留意土地及建物總面積,自然也是預售屋合約注意事項之一。

交屋後如有發現土地及建物登記總面積,和預售屋合約內容所寫的不一致,當面積不足時,建商有義務要全部補齊,金額無上限;當面積超過時,消費者需要多給錢,依目前規範最多補 2% 面積的錢。若是面積誤差值(超過或不足)3%,依照目前規範,消費者是可以選擇是否要解約。

預售屋合約記載的房地買賣面積

五、確認哪些費用由建商負擔

通常自來水、電力管線、瓦斯內管線的相關費用應由建商負擔,而在交屋前的自來水費、電費、瓦斯費也是由建商負擔。建議第一次買房的首購族要在預售屋簽約前事先確認,建商負擔的費用項目有哪些,這些相關資訊最好也要清楚的記載在預售屋合約中。

下表為買方和賣方在預售屋買賣過戶時,所需支付的費用項目整理:

買方

賣方

1. 契稅

2. 印花稅

3. 地政規費

4. 銀行貸款手續費和查詢費

5. 住宅火災及地震基本保險保費

1. 土地增值稅

2. 交屋日前的房屋稅

3. 交屋日前的地價稅

4. 交屋日前的水、電、瓦斯和管理費

5. 代書費

6. 房地合一稅

7. 到期工程受益費

有關建商要負擔的交屋稅賦和費用,請看:【新成屋交屋費用懶人包】過戶費用、契稅和其他額外費用一次看!

圖片來源:591 房屋交易網

六、確認交屋保留款是否為房價總價 5%

交屋保留款」也是預售屋合約注意事項相當重要的一項,根據內政部《預售屋買賣定型化契約中應記載及不得記載事項》第 13 條,雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方有權於自備款部分保留房地總價 5% 作為「交屋保留款」,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

實務上,有不少建商會以「個別磋商條款」,將交屋保留款設定在 5~10 萬,但這樣的做法根據《消費者保護法》第 17 條是無效的,主管機關可要求限期改善,屆期不改正可處以 3 萬 ~30 萬元以下罰鍰,而第 2 次限期仍未改正則最高可處 5 萬 ~ 50 萬元罰鍰。預售屋簽約時,一旦有發現預售屋交屋保留款的規定有不合法的情事,最好要要求建商修改預售屋合約。

有關交屋保留款,請看:新成屋交屋保留款:交屋保留款規定、驗屋不過尾款何時付?

七、建商違約罰則應載明

建商違約罰則的訂定,是為保障買方的權益,確保在建商違約的情況下,買方可以獲得相對應的補償,這也是預售屋合約注意事項中不可遺漏的重點之一!

較常見的建商違約罰則有:「建商如延遲交屋,應按 0.05% 日息,負擔遲延利息。」,以及「建商如更換主要建材,或未按合約安裝指定廠牌的設備,且未告知買方,買方有權要求賠償。」等等。

八、建商瑕疵修繕義務條款

為了避免交屋後,建商就不處理房屋瑕疵修繕,預售屋合約上最好要有建商瑕疵修繕義務的相關條款,例如:「建商應於交屋前,完成瑕疵修繕義務。」留意這項預售屋合約注意事項,可以幫助買方在交屋前發現房屋有瑕疵時,要求建商履行免費修繕義務。

九、預售屋保固期限

根據現行相關法規的規定,預售屋的保固期限,從交屋日起算,結構部分至少保固 15 年固定建材及設備部分至少保固 1 年,預售屋合約註明的保固條件如果不符法規的規定,一定要在預售屋簽約時要求建商需修改。除此之外,現在多數的建商都會提供「漏水保固」,而漏水保固的期限、範圍及條件,一定要在預售屋合約上寫明,之後才會較無糾紛。

有關建商保固的相關資訊,請看:建商保固責任:漏水建商保固和瑕疵擔保責任內容要注意!

圖片來源:freepik

十、履約保證的種類及效力

目前內政部已規定預售屋銷售,必須提供履約保證機制,確保建商不會收款之後捲款潛逃,不過,不同種類的履約保證機制,所產生的效力也不同。

較常見的履約保證種類為「不動產開發信託」和「價金信託」,會依工程進度撥款,信託受益人為建商,當建商無法履約時,信託帳戶剩餘錢會再撥還給購屋者。其他履約保證種類尚有:「價金返還之保證」、「同業連帶擔保」和「公會連帶保證」。

「價金返還之保證」在交屋之前,建商都無法挪用款項,所以多數建商不採用,但對買方來說,卻是最有保障的一種履約保證機制,如果建商倒閉,購屋者所繳納的金額將由金融機構全數退回;「同業連帶擔保」和「公會連帶保證」對買方的保障效力低,如果建商是採用這兩種履約保證機制,建議買方在購買前要好好考慮是否要購買。

※ 「不動產開發信託」和「價金信託」由銀行專辦,建商如果要動用專戶裡面的錢,須先把相關文件交給銀行,經由銀行確認後才會轉帳款項,是目前第二安全,且最常見的預售屋履約保證機制。

更詳細的履約保證介紹,請看:預售屋 5 大履約保證,從價金信託到同業擔保各有優缺點

圖片來源:狸樂聚

掌握 10 大預售屋合約注意事項,安心購買預售屋

本篇文章整理了預售屋合約注意事項 10 大項如下:

  1. 確認建案已請領建造執照
  2. 無須支付定金就可審閱預售屋合約
  3. 停車位應載明「長、寬、高」、合計面積和種類
  4. 確認土地及建物總面積
  5. 確認哪些費用由建商負擔
  6. 確認交屋保留款是否為房價總價 5%
  7. 建商違約罰則應載明
  8. 建商瑕疵修繕義務條款
  9. 預售屋保固期限
  10. 履約保證的種類及效力

預售屋購買到交屋的時間長,且購買時沒有實物可看,預售屋簽約、購屋前一定要詳閱預售屋合約,並留意本文所列舉的 10 項預售屋合約注意事項。如果在審閱預售屋合約時,建商或代銷有發現任何違規銷售,或是有任何違法情事,可向當地直轄市、縣(市)政府檢舉。如有在審閱預售屋合約時有任何疑問,可以參考「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。

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