預售屋轉單是什麼?預售屋換約、紅單轉售注意事項要留意!

預售屋轉單 換約 轉售

房地合一稅 2.0 上路後,嚴懲預售屋紅單轉售,許多人以為所有的預售屋轉單都被禁止,實際上並非如此。預售屋轉單除了紅單轉售外,還包含了預售屋換約,目前法規並未禁止預售屋換約轉售。不過,政府的打房政策在即,未來預售屋換約轉售也將被明文禁止,而在正式修法前的這個過渡期,辦理預售屋轉單時有哪些注意事項呢?本文將一一探討。

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預售屋轉單是什麼?

一般常見的預售屋轉單,是指 2 種預售屋特有的交易:

一、預售屋紅單轉售

二、預售屋換約轉售

這 2 種交易的共同點,都是發生在預售屋完工前,原有的買方想將已購買的預售屋轉售給第三人,一般都被稱作「預售屋轉單」。

以下繼續分別介紹「預售屋紅單轉售」和「預售屋換約轉售」。

預售屋轉單—紅單轉售

在介紹預售屋紅單轉售之前,要先從「紅單」開始介紹。

預售屋紅單

預售屋在交易的過程中,有一種只要支付定金就可以取得的「紅單」,也就是「購屋買賣預約單」或是「購屋買賣訂購單」,因為通常這種單據都是紅色或粉紅色,所以才有「紅單」的俗稱。

「紅單」的功用,簡單來說,就是用來證明買方已經付錢買到的「預售屋優先購買權」,可被稱為「預售前的預售證明」,目前常用在預售屋建案尚未開始行銷、正式開賣前,算是建商給買方更多的談判時間跟空間,並藉此換取建案的市場討論熱度及價格調整的機會。由於「預售屋紅單交易」算是遊走在法律邊緣,建商一般也只有開放給少數的 VIP 客戶承購。

圖片來源:公視

預售屋紅單轉售

所謂的「預售屋紅單轉售」,指的就是「將預售屋紅單轉讓、轉售給第三人」,這裡的「單」,指的就是「預售屋紅單」。

「預售屋紅單轉售」背後的利潤其實相當可觀,因為在「紅單」轉換成正式契約這段時間,轉售不會被沒收訂金及要求支付開工款、工程款,換而言之,預售屋紅單轉售並不需要負擔任何成本,所以,市場上的「預售屋紅單」,一直算是房地產市場相當搶手的商品。

「預售屋紅單」價格往往低於正式銷售時的價格,而且很多戶別都是最好的,具有「戶型條件好」及「價格較便宜」兩大優勢,要轉售自然不成問題,也使得紅單轉售一直受到投資客們的喜愛。

※ 現行法規已明文禁止預售屋紅單轉售的交易行為!

圖片來源:591房屋交易網

預售屋轉單—換約轉售

預售屋換約轉售

預售屋換約轉售和紅單轉售一樣,都是原有的買方要將尚未完工的預售屋轉售給第三人,不同的是,會採用預售屋換約轉售,一般都是已經和建商簽訂了「預售屋買賣契約書」,所以會需要透過「換約」(換一份新契約,將契約中的買方變更為新買方) 的方式來承購,通常新買方會和原買方簽約,之後再跟建商簽約。

房地產市場上的預售屋換約物件,也是有著「戶型條件好」和「價格較便宜」兩大優勢,無論是自住還是投資客都喜愛,也算是搶手的物件。

圖片來源:NOWnews

預售屋轉單注意事項

依照目前政府的政策,預售屋轉單在日後將會被明文禁止,不過,現階段部分預售屋轉單仍是可以進行,以下整理預售屋轉單 6 點要留意的注意事項:

注意事項一、紅單轉售已被法律明文禁止

2021 年 7 月 1 日開始實施實價登錄2.0 新制,制度中明訂「禁止預售屋紅單轉售」,違者會被查稅,而對於協助「炒紅單」的建商或代銷,會依戶(棟)處以 15~100 萬元罰鍰。

不過,這個政策施行至今,仍沒有任何紅單轉售的違規案件,其實這也透露出,預售屋紅單轉售交易除非當事人舉報,不然稽查時要拿到實質證據真的非常困難。

注意事項二、先和建商確認建案能否換約

預售屋是否能換約轉售,需要視各個建商而定,有些建商會在契約書上寫明「不能換約轉售」;有些建商則會有條件性的給予換約轉售,例如:只能轉讓給配偶或二等親內親屬、是只能換約轉售一次,或是規定在某個時間點不能轉賣等等。建議在購入預售屋之前,先問清楚代銷或建商預售屋轉單的相關規定,以免當有其他的規劃時,資金卡在預售屋裡面不能運用。

圖片來源:591房屋交易網

注意事項三、換約承接點太晚要一次給付自備款

如果要買預售屋換約的物件,承接時間點如果是房子快完工、鷹架已經落架,新的買方就要一次付清原買方「已付的自備款」和「他要賺的價差」,這個金額可能已經和買新成屋差不多,所以,買預售屋自備款可「分期付款」的優勢就不在了。建議想買預售屋換屋物件的民眾,一定要注意換約時間點。

注意事項四、換約時要詳閱合約條款及客變的增減帳

預售屋不同於成屋,買方在工程期可以「客變」(客製化裝潢、格局),而買預售屋換約的物件,新買家必須全盤接受元買方當初簽訂的合約條款,如果原買家有客變,新買家沒有留意「客變的增減帳」,很容易照單全收成了冤大頭。

這邊建議,如果要買預售屋換約物件,一定要留意客變的增減帳是否有結清,如果本來有退款的部分,一定要記得請原買家退錢。

有關預售屋客變費用,請看:預售屋客變費用收費標準:PTT 網友更改建商格局的客變經驗分享

圖片來源:591房屋交易網

注意事項五、確認換約的原買方應負擔的費用

成屋的交易,買方會需要負擔土地增值稅契稅印花稅地政規費等等,但預售屋換約交易的買方,這些費用全部不用繳納!但仍有交易要負擔的費用,因此,在交易前需要事先釐清,究竟那些費用是原買方要負擔?哪些費用應由新買方負擔?

大多建商在進行預售屋換約時,除了轉讓給配偶、直系血親之間可以免手續費用,若是轉讓給其他第三人,都會要求支付當初購屋總價的千分之一的轉讓手續費。要特別注意的是,這筆款項應由第一手買家負擔,如果有原買方要求新買方負擔,是不合理的喔!

有關預售屋換約買賣要負擔的各項費用,請參閱下表:

費用項目

新買方

原買方

說明

換約手續費

讓渡總價 0.1%

換約時建商收取

(依預售屋定型化契約規定,最多收讓渡總價 0.1%)

簽約見證費

3,000

3,000

代書收取

陪同換約費

3,000

3,000

代書收取,無陪同換約免付

仲介費

讓渡總價 2%

讓渡總價 4%

仲介公司收取,無仲介成交免付

履約保證費

履約保證額度 0.03%

履約保證額度 0.03%

履約保證公司收取

房地合一稅

持有 2 年內:45%

持有 2~5 年內:35%

2021 年 7 月 1 日後簽約課徵

資料來源:惠誠地政士聯合事務所

注意事項六、《平均地權條例》修法後預售屋禁止換約轉讓

平均地權條例》預計在 2022 年 10 月拚立法院三讀通過,在修法的草案當中,就有「預售屋禁止換約轉讓」的相關規範,根據目前草案內容,未來修法後,預售屋或新成屋買賣契約,除了配偶、直系或二親等內旁系血親之外,不得讓與或轉售第三人,建商也不得同意或協助換約或轉售,違規者均可按戶棟處罰 50~300 萬元。除了行政罰鍰之外,交易所得還會再課徵房地合一稅。

有關「預售屋禁止換約轉讓」的相關規範,請看:2022「預售屋禁止換約轉售」草案修法重點及注意事項看這裡!

圖片來源:pixabay

未來預售屋轉單將禁止,想辦預售屋換約轉售要注意

預售屋轉單是什麼?常見所指的「預售屋轉單」包含:「預售屋紅單轉售」和「預售屋換約轉售」這兩種。預售屋紅單轉售是指「購屋買賣預約單」或是「購屋買賣訂購單」出售讓渡予第三人;預售屋換約轉售則是將「預售屋買賣契約書」出售讓渡予第三人,因為已經簽合約,所以需要建商配合「換約」。

有關預售屋轉單的注意事項,本文整理了 6 點如下:

  1. 紅單轉售已被法律明文禁止
  2. 先和建商確認建案能否換約
  3. 換約承接點太晚要一次給付自備款
  4. 換約時要詳閱合約條款及客變的增減帳
  5. 確認換約的原買方應負擔的費用
  6. 平均地權條例》修法後預售屋禁止換約轉讓

政府明文禁止「紅單轉售」後,房地產市場出現「早鳥價難搶、好屋難求」,因此,有不少買家轉向了預售屋換約交易。如果民眾想買預售屋換約物件,建議一定要將前一手買方的加價費用、房仲費和建商換約手續費等交易費用納入考量,評估看看換約是否真的比自己買預售屋或新成屋便宜。另外,還要記住,如果將來不想被課徵 35% 以上的房地合一稅,那就要自用持有滿 6 年以上。

未來《平均地權條例》修法通過後,除非是換約轉售給配偶、直系或二親等內旁系血親,否則預售屋禁止換約轉讓,所以,以後如果想透過預售屋換約轉售謀取利潤,或是購買預售屋後反悔想轉售,都要付出很高的成本,建議大家之後要買預售屋前要更加謹慎思考。

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