在台灣的預售屋市場中，有些投資客會用「預售屋轉單」的方式從中賺取價差，由於這個階段的房屋尚未完工，僅需要用「換約」的方式就可完成房屋交易，因此，「預售屋轉單」的另一個說法就是「預售屋換約」。PTT 板上的網友對於「預售屋轉單 (換約)」一直都有不少討論，本文將整理網友們在 PTT 板上的討論，讓大家知道預售屋換約該如何申報實價登錄，以及實價登錄查不到成交價的原因為何？
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PTT 網友：預售屋換約實價登錄申報查不到？
一名網友在 PTT 《home-sale》板上發文，表示自己 2021 年 10 月透過預售屋轉單 (換約) 的方式購得一間預售屋，但卻在實價登錄查不到相關交易紀錄，因此，特地請教 PTT 板上的網友們。該篇貼文一發佈，有不少網友立即回覆，並給出了相關答案。
預售屋換約新價格僅寫在備註
在該篇 PTT 貼文下，網友的回覆有：「就算賣家去申報，也是建商的價格，不會登你買的那個價格。」、「聽到朋友換約的經驗，建商是說等交屋，會在備註欄寫新價格。」和「我聽過是換約新價格不標，但仲介費等其他費用會標入備註裡。」從這些 PTT 網友們的回答可以發現，預售屋換約的價格並不像一般買賣交易會申報，很多都是僅在備註欄中備註，如果沒有特別點開看就會查不到。
實際進入內政部不動產交易實價查詢服務網查詢實價登錄的資訊，發現預售屋換約的價格多半僅註明在備註欄中，且備註欄中關於預售屋換約轉售的相關資訊也不一致。
以下圖為例，台中市敦富路案的實價登錄資訊，有寫明預售屋合約金額為 768 萬元，買方提供權利讓渡書總價 (預售屋換約價格) 為 848 萬元，換約交易時間為 2021 年 6 月 8 日。
桃園市富華十一街的實價登錄資訊，備註資料僅寫買方承受前手買賣契約 (換約轉售)，多支付 40 萬元，故實際購屋成本為 1,230 萬元，並未列出於換約交易時間是何時。
由上述的內政部實價登錄資訊可看出，預售屋換約新價格並不是查不到，只是多以標註在備註欄的方式呈現，由於申報系統的備註欄的填寫並無統一格式，所以，並非每個申報義務人都會詳細申報預售屋轉單的交易資訊，才導致大家查不到想要的資訊。
預售屋換約無須實價登錄？
也有幾名網友在該篇 PTT 貼文下直接回覆「換約不用實價登錄」，認為原 PO 並沒有搞清楚實價登錄 2.0 的規範，實價登錄查不到預售屋換約的新價格很正常，不過這樣的說法，也不完全正確。
如果是指「預售屋實價登錄」的部分，確實預售屋轉單 (換約) 是不需要登錄申報，代銷業者僅就第一次簽約的預售屋買賣契約內容進行申報，而預售屋換約的相關資訊只要在備註欄備註即可。但「買賣實價登錄」的部分，通常會在預售屋完工後、地政士辦理「買賣移轉登記」(過戶) 時，進行「買賣實價登錄」的申報，此時，申報的金額就會是換約時的實際成交價。
舉例來說，建商透過代銷業者出售一間預售屋給甲，成交金額為 1,000 萬元，後來甲用預售屋轉單 (換約) 轉售予乙，成交金額 1,200 萬元，隨後，乙又用預售屋換約轉售予丙，成交金額 1,400 萬元，儘管經過多次換約，但預售屋換約的契約金額都是 1,000 萬元，以這個案例來說，「預售屋實價登錄價格」的申報金額為 1,000 萬元；「買賣實價登錄價格」的申報金額為預售屋換約的成交價 1,400 萬元。
總得來說，預售屋轉單 (換約) 並非不需要申報實價登錄，只是不需要另外申報一筆新的預售屋實價登錄，只要將預售屋換約轉售的相關資訊，在原先申報的預售屋實價登錄的「備註欄」上註記，等到交屋的時候，則會另外再按照「實際買賣成交價 (預售屋換約的成交價)」辦理實價登錄。
- 實價登錄查詢：內政部不動產交易實價查詢服務網查詢
補充：預售屋實價登錄查不到的 7 種狀況
「實價登錄 2.0」2021 年 7 月才正式上路，因此，2022 年 7 月以前的預售屋交易資訊在實價登錄上查不到很正常，但除了這個原因外，內政部另有指出 7 種實價登錄不予揭露的情形如下：
- 單價過高或過低之案件，不具市場參考價值者。
- 總價為 0 之案件。
- 特殊案件之交易，如買賣案件勾選備註欄代碼：2-2 建商與地主合建案、5-8 借名登記返還、5-9 受債權債務關係影響或債務抵償、5-10 雙方合意（法院判決）解除契約、6-1 塔位/墓園等案件。
- 土地及建物分件登記之買賣案件 (未依規定將土地及建物合併申報者)。
- 連件買賣案件若總價無法拆分，應合併申報於 1 件中，其餘案件不予揭露。
- 經檢舉尚在調查之案件。
- 其他申報內容有疑義案件。
預售屋換約成交價資訊要看備註欄
從 PTT 網友們的討論可以看出，大家對於預售屋轉單 (換約) 的實價登錄申報規定並不清楚，才會經常反應查不到預售屋換約的申報資訊。若要在實價登錄資料庫中，查詢預售屋換約的交易資訊，須點開查看成交明細中的「備註欄」，另外還要知道，預售屋換約的成交價，應該會在預售屋完工後辦理過戶時，才以「買賣移轉」作實價登錄申報。
多數人都會參考實價登錄的資料庫，來判定區域的合理房價，不過，多數民眾都不會一筆一筆看，所以會忽略「備註欄」的內容，搜尋到的參考價值就會失真。建議大家如果要買預售屋，別忘了要看看「備註欄」的內容，才不會漏掉預售屋轉單 (換約) 的交易資訊喔！
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