【都市更新】都市更新 vs 危老重建一次看 危老容積獎勵補助試算

都更與危老重建  容積獎勵試算

家裡的老房子要重建,要選都更重建還是危老重建?都更的處理方式有三種:重建、整建和維護;依照實施者的不同,又可分為公辦都更、民辦都更,以及自辦都更。考量到現實面整合上的困難,政府在 2017 年 5 月 10 日制定公布「都市危險及老舊建築加速重建條例」(以下稱危老條例),並且在 2017 年 5 月 12 日生效。不過,都更和危老重建有什麼差別?有哪些相關的補助?容積獎勵補助怎麼算?

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都市更新與危老重建的比較

根據 2022 年內政部第二季房屋稅籍統計資料顯示,全台超過30年屋齡的房屋佔 51.09%,台北市位居行政區之冠,有高達71.98%是超過30年的老宅,更有超過47.52%的屋齡是超過40年,另外,高雄市與台南市的老屋也超過5成,顯示都市住宅的老舊換屋需求殷切,再加上近期地震頻傳,也震出了住宅安全的問題。

都更vs 危老重建

至於目前所居住的房子,想申請重建,該選擇哪一個呢?以下讓我們來看看都市更新條例與危老條例的比較,要注意的是,最後還是要依照房屋所在地的縣市政府的最新規定辦理喔!

項目 都市更新 危老重建
1.申請期限 無申請時效限制 2027 年 5 月 31 日止
2.申請建物 土地或建物 合法建物
3.基地條件 a.公劃更新地區或符合自劃更新單元標準或指標
b.山坡地不適用都更條例
a.結構安全評估未達最低等級
b.屋齡大於(等於) 30 年
c.耐震未達一定標準且不具改善效益或未設電梯
4.面積大小 最少 500m2 (約151.25坪) 無限制
5.容積獎勵 a. 上限 1.5 倍法定容積
b. 原建築容積 1.3 倍
a. 1.3 倍基準容積
b. 原建築容積 1.15 倍
6.時程獎勵 2021年 5 月 12 日至 2022 年 5 年 11日危老時程獎勵為 6%, 2022 年 5 月 12日危老時程獎勵調降至 4%
7.同意比例

協議合建:100 %
權利變換:50% ~ 75%不等

100%
8.審議時程 2 ~ 10 年 30 ~ 75 天
9.審議程序 a. 事業計畫
b. 權利變換計畫
重建計畫
10.實施方式 a. 與建商合建
b. 委建
c. 權利變換
委建 (地主合建)
11.代拆機制
12.分配方式 自行協議或權利變換 自行協議
13.拆遷補償費 有(列入共同負擔)
14.前期開辦費
15.共同負擔費用
16.管理費用
17.政府補助 更新規劃費 (580萬) 結構安全性能評估費
(12,000/棟 或 15,000/棟)
18.賦稅減免 a.土地增值稅:40%(1st 次移轉)
b.契稅:40%(第一次移轉)
c.地價稅:更新後減半徵收 2 年
d.房屋稅:更新後減半徵收 2年1
a. 土地增值稅:無減免
b. 契稅:無減免
c. 地價稅:重建後減半徵收 2 年
d. 房屋稅:重建後減半徵收 2 年2
19.建議對象 基地規模大 屋主組成單純、單一法人持有
1:最多 12 年
2 : 最多 10 年
以上資料來源: 內政部營建署、臺北市都更處、安信建經

 

危老重建
資料來源:內政部營建署

選都更還是危老?危老重建容積獎勵補助試算

危老容積獎勵補助

看了上面的表格,以台北市超過 30 年的老屋且住戶數少又單純的大樓來說,若是想參加重建,那麼一定是選危老重建了。

接下來就是看補助。對於政府的補助獎勵,除了在費用的補助外,大家最關心的,應該就是重建後可以分配到的坪數,提到這個,就必須說明容積獎勵了,那麼,到底容積獎勵1.5倍、1.3倍⋯⋯等等是怎麼計算的?真的可以一坪換一坪嗎?

提到容積獎勵,一定要先跟大家說明容積率。

👉 容積率意思解釋,如何計算、法規規定一次告訴你

重建後可以分配的坪數,其實要看每個人所持有的土地佔「基地持分比例」、「新屋每坪房屋價格」來計算,才可以得出最後可以拿回的實際坪數。依照目前《危老條例》的規定,台北市第三種住宅區的容積率為225%, 拿到容積獎勵再加上時程獎勵上限,最高值為 1.4倍,改建後的新建物容積率,就是 225% x 1.4倍= 315 %。

容積獎勵試算

容積獎勵補助試算

以下用簡單案例來試算:在台北市永吉路,屋齡大約50多年的 4 棟透天老屋,共有 4 個地主,基地面積 100 坪,這塊土地屬於第三種住宅區,容積率 225%,可取得的容積獎勵是 40% ,銷平係數是 1.6,一起來看看如何試算吧!
 
銷坪係數 定義:容積面積轉換為重建後可售坪(產權坪)之係數
說明:加上公設所使用的空間,一般大約為1.5~1.7倍,那這邊抓1.6來試算
權狀面積 權狀面積 = 基地面積 × 容積率 × 容積獎勵 × 銷坪係數
所以:危老重建的權狀面積 = 504 坪
100(坪) × 2.25 (容積率)× 1.4(容積獎勵) × 1.6 (銷坪係數) = 504 (坪)
有 4 個地主,所以危老重建後,每個人分得 126 坪 (504 ÷4 )

資料來源:信義房屋

危老重建資金的籌措

從上面的計算,若再加上目前的市價以 100萬/坪來計算,那麼這項危老重建後,每個地主的建物銷售價格將會是 12,600萬元,就是 1 億多。對於地主來講,是很不錯的選擇,不過重建需要資金、還有要找建商,這些都不容易。

目前政府的危老政策,還包括「危老融資貸款」,而且民間八大行庫都很樂意提供相關的融資專案給有意參加危老重建的地主們。至於建商的部分,傳統上是找建商合建,不過這樣一來,一切主導權多在建商,重建後就是跟建商談分配的比例條件,對於地主來說,如果沒有好的資訊或相關的專業知識,很容易造成糾紛。

危老容積獎勵補助試算

現在還有新的方式「全案管理」,是由專業的建築經理公司,以顧問的角色,協助地主們執行整個自地自建的流程,一條龍式的整合服務,從融資、重建評估、設計、施工到銷售,甚至是交屋後的維護管理還有裝修等,專業的建築經理已收取服務費的方式與地主合作,讓地主保有自主權,又不用跟建商分配利潤,降低風險,順利達成完工。

最後,不論是要參加都更或是申請危老重建,都要記得,先確認是否符合申請資格,還有隨時都要注意各地方政府的相關規定,為自己爭取權益唷!

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