不良建商名單怎麼查?找不良、優良建商名單靠這 8 招!

不良建商 優良建商  名單

建案建商對很多人來說,是判斷建案好壞的一個重要因素,如何找到不良建商名單和優良建商名單,是許多買房新手相當在意的。這篇文章將教首購族如何找不良、優良建商名單,讓大家可以在選擇建商時避開不良建商名單,最後再整理大家對優良、不良建商名單常見的問題,一併為大家解答!

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找優良/不良建商名單的方法

想要找到哪些是優良建商,哪些是不良建商,以下提供 8 個方法供大家參考:

一、營造廠是哪間公司

房屋興建時的施工品質,營造廠的影響絕對不小!民眾除了可以透過網路搜尋營造公司的工程實績與過往評價外,也可以直接打聽特定營造廠營造的建案的建築品質如何,如果建設公司與營造廠為同一體系的更好。像潤泰建設採用的營造廠,就是自己旗下的公司,所以房屋交屋後一旦需要修繕,可以快速請旗下的營造廠修繕,提供完善的售後服務。

有關營造廠的查詢方式,可參考:營造商與建商同等重要,營造商等級查詢這樣看

鋼筋綁紮工程現場照。 圖片來源:潤泰創新

二、查閱商工登記公示資料

只要是政府核准設立的公司,都可以在經濟部商業司的「商工登記公示資料查詢」,因此,建商的基本資料自然也能在此查詢到,只要輸入建商名稱或統編,系統就會列出相關的結果。

想要判斷不良建商和優良建商名單,商工登記公示資料要看的重點有下列 3 點:

  1. 成立時間超過 3 年

通常核准設立的時間少於 3 年,代表公司的規模不大,能查到的評價也不多,因此,遇到一案建商的機會也比較高。雖然成立時間長也不代表是可以列入優良建商名單,但是一間公司若是可以經營超過 3 年,通常也會有建案作品,至少可以確定有一些蓋房經驗,比較不會是不良建商。

  1. 資本額超過 2500 萬

早期要開設建設公司,至少要有 2,500 萬的資本額,現在已經取消了資本額的限制,即使資本額不到 100 萬也能開建設公司。蓋房子需要投入的資本相當龐大,如果一間公司的資本額連一間房的價值都沒有,也很難想像這樣的公司有能力蓋出好的房子。

實際查詢一間知名度較不高的建商,可以發現資本額就超過了 1 億,因此,如果建商的資本額不到 2,500 萬,就可以知道這建商絕對不會在優良建商名單內。

  1. 負責人是誰

建商負責人名譽不太好,其所建立的公司通常也不會太好,因此,查詢到負責人後,可以先用 Google 查看看是否有負評,如果有的話,就可以考慮是否要將此負責人名下的建商列入不良建商名單。

三、查閱公平交易委員會處分紀錄

公平交易委員會,經常會對建商廣告不實的部分進行裁罰,民眾可以透過公平交易委員會的網站查詢到相關處分的紀錄。

公平交易委員會案例查詢

不過,這邊要特別提醒,公平交易委員會網站查出來的筆數多寡,並不代表建商的好壞,因為搜尋引擎會抓出處分書上有相同關鍵字的資料,換句話說,只要該處分書上有提到該建商的名稱,就會出現在搜尋結果中,所以,大家查詢的時候記得要點進去查看詳細內容,才能確認哪寫建商有被裁罰的紀錄,正確的判斷不良建商和優良建商名單有哪些。

四、查閱司法院裁判書

透過司法院法學資料檢索系統,可以查詢到與建商相關的司法院裁判書,從中了解該建商有無與買方有糾紛的判決紀錄,如果有的話,可以思考一下是否要將這個建商列入不良建商名單中。

司法院判決查詢

司法院的搜尋引擎和公平交易委員會的網站一樣,只要裁判書有建商的名稱就會出現在搜尋結果中,所以,一樣不能從搜尋結果的筆數多寡,去判斷是否為優良建商

另外,多數的大型建商,因為推案量較多,和房屋瑕疵的數量也容易較多,舉例來說:A 建商蓋了 1000 戶,100 戶有瑕疵;B 建商蓋了 100 戶,10 戶有瑕疵,但無論是 A 建商還是 B 建商,不良率都是 10%,可是從數量上來看,就會感覺 A 建商蓋的房屋有比較多的瑕疵。建議大家參考法院的裁判書時,要同時思考該建商的推案量大,是否是造成糾紛較多的主因。

前面二~四介紹了目前網路上,判斷不良建商和優良建商具有公信力的公示資訊網站,你是否覺得要上 3 個網站查詢資料很麻煩?這邊提供了一個可以更快速同時查到 3 個公示資料網站資訊的方法,就是到建商資訊觀測站,然後再搜尋引擎輸入建商的公司統一編號或公司名稱,就可以一次查詢到商工登記公示資料、公平交易委員會處分紀錄和司法院裁判書喔!

建商資訊觀測站

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五、了解建商售後服務

建商的售後服務好,經常是被網友們評選入優良建商名單的主因之一,例如:在 PTT 板上就有不少網友分享,潤泰建設蓋的房子都有 20 年防水保固,且在售後維修的服務上都相當積極。

想要判斷建商售後服務的好壞,可以從下面 2 個地方著手:

  1. 保固期限

目前多數的建商都有提供 1~3 年的防水保固,少數的建商會提供超過 5 年的保固,例如:國泰建設提供 5 年保固、潤泰建設提供 20 年保固。但是,保固期限的長短,通常也和房價成正比關係,正所謂「一分錢,一分貨」的道理。

這邊要特別提醒,不是保固越長,就代表該建商可歸類於優良建商名單,有些建商雖然標榜保固期很長,但是,公司可能經營不到 5 年就結束營業了,這樣的保固形同虛設,民眾若是花大錢買了這樣的建案,卻沒有得到相對的保障,那麼這樣的建商就屬於不良建商名單。

有關建商保固,請看:【新成屋保固】建商防水、結構體保固期限及範圍看這裡!

圖片來源:信義房訊知識
  1. 住戶和網友的評價

如果是買成屋,可以直接詢問管理員或該社區的住戶詢問;如果是買預售屋,可以到建商已經蓋好的其他建案,找住戶或管理員詢問。而網路上 PTT《home-sale》板、mobile01 和Facebook 房產相關社團,都可以蒐集到優良建商和不良建商名單。

要提醒大家,通常推案量大的建商,在網路上的負評也會不少,畢竟每年蓋那麼多房子,服務這麼多住戶,要讓大家都滿意幾乎是不可能的事,因此,在參考網友的經驗分享和建商評價時,建議多花時間了解,有哪些建商在交屋後會積極處理住戶的問題,而不是哪些建商蓋的房子品質較差。

有關 PTT 網友推薦的建商,請看:建商評價排名查詢:十大建商、PTT 網友推薦的建商看這裡!

潤泰建案的接待中心看板,圖片來源:PTT

六、避免沒有前作品的一案建商

所謂的「一案建商」大致可分為 2 種:第 1 種是建商推出的建案是第一案,尚沒有其他的建案作品;第 2 種則是,建商聲稱有其他建案,但該建案卻是登記其他公司的作品。

一案建商容易會有建商拿到頭期款後就捲款潛逃,或偷工減料、銷售交屋後,就把公司結束營業的風險。雖然不一定每個一案建商都是如此,但是機率卻是相當的高,如果想買一案建商的建案,建議在購買前要思考清楚,未來可能會沒有保固,另外,在購買前一定要確認建商是有取得建造執照 (建照) 的合法預售屋。

有關建造執照的介紹,請看:預售屋沒有建照就不能賣,建築執照是什麼、怎麼查詢都告訴你

鴻儀建設的建造執照

七、注意建材來源

不少建商或是代銷在介紹自己的建案時,經常會強調自己使用的是「高級進口建材」,偏偏「高級」與「進口」是最容易出包的兩個元素,畢竟每個人對「高級」,以衛浴設備來說,有些人覺得和成 (HCG) 就算高級,有些人卻覺得 TOTO 才算高級。

而「進口」又更多元了,基本上只要不是國產的都算,但「義大利進口」和「印度進口」,品質和價差就會非常大。另外,進口的產品都會遇到「缺料」的問題,像近幾年因為疫情的因素,許多國外進口的商品都要等待很長的時間才會到貨,若是遇到要維修,等到天荒地老沒辦法修是常有的事。

建議大家在建材這塊,不要太執著於「高級」和「進口」這兩個形容詞,有許多台製的建材品質就很不錯,例如:台製的磁磚有些就有 15 年保固,若是遇到需要維修或更新,都可以找得到人服務。如果比較偏好「進口建材」,也要自己做功課,了解哪種進口的建材才是「高級」。

八、選該區域推案較多的建商

建商的推案量多寡,是選擇建商的指標之一,通常推案量較多的建商,背後也代表資本較為雄厚,相較於區域型、地方型的一案建商,選擇堆案量較大的建商,民眾買到「爛尾樓」的機率較低,而且,購屋之後若有糾紛,也較容易從建商請求相對應的賠償或補償。

※ 爛尾樓:指建築工程已開始,興建到一半因故被迫停止而未能完成。

不過,這邊還是要提醒,推案量高≠優良建商,想要買到好房子,除了考量建商推案量外,尚須要參考其他資訊,例如:保固期、營造廠、住戶評價和訴訟案量等等。

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FQA:優良/不良建商名單常見問題

Q1:推案量大、上市上櫃的建商比較容易入選優良建商名單嗎?

不一定。前面有提過,推案量大的建商僅代表公司資本較雄厚,選擇推案量大的建商,可以降低買到「爛尾樓」的機率,而上市上櫃的建商亦同。相比沒有上市上櫃的建商,上市上櫃的建商每年都要對股東交代成績,有時為了追求 EPS (每股盈餘),可能會犧牲一些品質。

Q2:網路上的不良建商名單和優良建商名單參考價值高嗎?

這需要靠大家自己去判斷,網路上網友的評價,有些網友根據自身經驗分享的結果,也有些是建商自己寫的業配文,或是刻意打擊競爭對手的負評文章,參考價值當然還是有的,但不如自己親自去詢問管理員或住戶來得有價值。

榮獲 2021 國家優良建商認證的品山建設建案作品

Q3:選建商不如選營造廠?

本文有提到營造廠也是判斷優良建商名單的一個標準,不過營造廠的價值究竟有沒有高過建商?或許並沒有。一個建案要完成,需要建商、營造廠和建築師事務所三個角色相互配合,在這之中擔任主導角色應該還是建商,所以,即使營造廠再好,建商不好,蓋出來的房子也不可能是好的。

Q4:貴的房子品質比較好?

雖然市場上多數的商品是「一分錢,一分貨」,不過房子的價格也不見得和施工品質成正比關係。有些建案是因為「品牌效應」導致價格較貴,像是國泰、華固和潤泰這些建商,過去累積很多評價好的建案作品,本身品牌有一定價值,所以推出的建案自然較貴。

有些建商則是因為花了很多錢在做建案的行銷和包裝,例如:請知名建築師設計規劃、請知名藝人當代言人等等,因此房屋售價也跟著提高,但和房子的施工品質一點關係也沒有。

藝人代言建案可增加銷售量,但亦使房屋售價跟著上升

建立不良/優良建商名單方法多種,最好採用多種方法綜合評估

本文提供了 8 個建立不良建商或優良建商名單的方法,如下:

  1. 營造廠是哪間公司
  2. 查閱商工登記公示資料
  3. 查閱公平交易委員會處分紀錄
  4. 查閱司法院裁判書
  5. 了解建商售後服務
  6. 避免沒有前作品的一案建商
  7. 注意建材來源
  8. 選該區域推案較多的建商

這邊提供的篩選建商的方法,個人認為使用前面 6 個方法綜合評估,應該足以協助多數人過濾掉不良建商名單,並找到優良建商名單,只不過,多數優良建商所興建的建案房價都高於市場行情,所以,如果沒有準備好足夠的資金,建議還是往區域推案量較多的建商去做選擇會較佳。

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