信義房屋:老廠華麗轉身,新莊成工業區立體化大贏家

中美貿易戰、科技戰開打,企業為分散風險逐步調整全球布局策略,台商鮭魚返鄉創造近年以來最大投資熱潮,回流設廠使工業地產需求量爆增,重點工業區、精華地段土地呈現缺貨,為加速產業空間釋出,政策大力推動工業區立體化方案,信義房屋全球資產公司觀察新北市工業區立體化核准件數,發現新莊區為核准件數最多的行政區,顯見新莊在產業專用區、重劃區等題材發酵下,區域發展潛力可期。

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台商回流,創造商用不動產需求

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛指出,台商回流創造龐大商用不動產需求,根據經濟部公布數據顯示,自2019年實施台商回台投資三大方案以來,截至2022年7月為止,累積投資規模已達1.73兆元,其中有24.1%的資金用在購置土地與新建廠房,雖然政府陸續有公布閒置工業土地清冊,但多數土地分布在工商發展尚未成熟的區域,新北、桃園等工業地產交易熱區則較少有新供給釋出,兼具群聚效益及地利優勢的工業產品仍然稀缺。

新北市成企業設廠優選,新莊區為最大宗

新北市鄰台北港、桃園機場,有國道、三環三線、桃園捷運等軌道建設,挾陸海空交通優勢,商圈機能完備,一直是企業進駐設廠的優選區位之一,隨著近年推動工業區立體化方案,低樓層、老舊廠房華麗轉身成廠房、廠辦大樓,工業區廠辦化也推升一波新供給。而根據新北市經發局統計截至2022年8月之工業區立體化核准件數,總件數59件中,以新莊區24件為最大宗,佔整體核發件數約41%,推估未來整體將可新增21.9萬坪的新供給。

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觀察新莊區工業區立體化核准案件分布,可發現24件中有12件集中在新知段,主要原因為該路段位在新莊北側知識產業園區,雙捷運站成發展利多,包括科定企業、台通光電、先鋒科技等都加入工業區立體化方案,另建國段由於鄰塭仔圳重劃區具開發潛力,申請件數達7件,其中華固建設投資18.47億興建廠辦大樓,已在今年取得使照。

新莊產業發展成熟,新辦公取代舊廠房

熟悉新莊辦公、廠辦市場的信義全球資產公司商仲部經理康錫晃表示,新莊產業發展成熟,早期以紡織、金屬機械等傳產為主,多數建築為低密度、低樓層廠房,已不符現今產業使用需求,隨著新莊副都心、新莊北側知識產業園區、塭仔圳重劃區開發推動下,翻轉城市樣貌,新穎的辦公、廠辦大樓陸續取代老舊廠房。

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專家分析支撐新莊廠辦有三需求

康錫晃分析,支撐新莊辦公、廠辦市場有三大需求,第一,產業朝向智慧科技、綠色永續方向轉型,推升企業對智慧節能、自動化廠區等多功能廠辦需求;第二,工業區立體化方案提供設立營運總部容積獎勵,有利中大型企業打造總部門面提升品牌形象;第三,許多原位於塭仔圳重劃區的企業在既有廠房拆除後,也衍生出空間汰換需求。

新莊廠辦群聚,可吸引鄰近地區企業客群

康錫晃進一步分析,新莊辦公、廠辦群聚,可吸引鄰近三重、蘆洲、泰山、樹林、板橋等,具地緣性且有辦公、廠辦空間需求的企業客群;且新莊地區辦工、廠辦價格較台北市相對親民,在便利交通路網及成熟商業機能條件下,企業員工通勤便利、降低企業遷移抗性,可望產生磁吸效應,吸引越來越多大型企業進駐新莊。

資料來源:新北市經發局截至 2022 年 8 月之統計資料,信義房屋整理

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