房市不景氣加劇建商的隱憂:「賣越多虧越多」、「降價求售」

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2022 年在工料雙漲的情況下,房價噴漲很多,而台灣多數新屋銷售都採預售,不少建案在房價未大幅上漲前完銷,之後面對營建成本逐漸上漲、又缺工缺料的情形,建商就成無利可圖甚至虧本的現象,而在「三倍數效應」下,賣越多虧越多的情況也增加,這現象將會未來史無前例的隱憂。而近期房市交易量明顯下降,房屋供過於求問題浮現,未來建商只剩降價求售一途。

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三倍數效應引發爛尾樓問題

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰透露,中南部不少建案在房價尚未大幅上漲前就 100% 完銷,當營建成本上漲超過建商預期時,建商就會出現無利可圖、虧本的情況。近2、3年來有一些建案急於轉讓,原因在於「三倍數效應」的衝擊力道很強,也就是營造成本每坪原為 3~5 萬元,隨後上漲成每坪 10~15 萬元,而這個現象在合建、都更、危老建案更是明顯。

以台北市來看,不少建案的分屋比例為 65:35,就是地主分回 65%、建商分回 35%,而一旦造價成本每坪提高 3 萬元或 5 萬元,建商除了要負擔分回的 35% 造價,還要負擔地主分回的 65% 造價,無形中就形成「三倍數效應」的問題。小建商財務壓力大,當周轉不靈時,就會導致爛尾樓的產生。

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圖片來源: shutterstock

銀行將逐漸限縮建築融資

莊孟翰教授指出,上述這樣的效應及風險,影響較大的是銀行融資貸款問題,若整個建案銷售不錯,房價夠高,比較不會遇到問題。但在中南部有不少地區房價原本就不高,當營建成本卻大漲,就容易引發「三倍數效應」。「三倍數效應」的問題不僅會衝擊房市和營建業,對於依賴建築融資的銀行也有潛在風險,所以,銀行有可能會逐漸限縮建築融資相關業務。

房市交易量腰斬顯示大環境不景氣

觀察七大都會區 2022 第三季的預售屋交易量,與去年同期相比形成「價漲量縮」格局。整體而言,第三季度的預售屋買氣驟降,下滑了49.2%,幾乎腰斬。其中,減少最多的是高雄、台北與台中,減幅皆超過 6 成。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,自 2021 年 12 月內政部推出「禁止預售屋換約轉讓」政策後,房市的投資客開始退場,加上 2022 年的升息、疫情、股市下挫等等影響,民眾因預期心理,即使打炒房政策尚未通過,但預售屋交易量已明顯萎縮。

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建商降價求售勢不可擋

房地產知名專家張金鶚教授分析,從金融機構角度觀察購屋者房貸及建商的土建融資料,可發現房市不景氣、供過於求慢慢浮現。未來在自住者需求有限下,投資客逐漸轉售困難,無利可圖下勢必會退出台灣房地產市場。

當新推個案的銷售率越來越差,房市空餘屋越來越多,甚至傳出爛尾樓事件,建商將只剩下「降價」這個選擇。「沒有賣不出去的房子,只有賣不掉的價格」張金鶚教授認為,隨著社會大眾的預期心理、金融機構放貸限縮和整體大環境的不景氣,房市未來可能反轉!

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