為了打擊房市投資客的投機行為，政府祭出了「房地合一稅」，針對持有 2 年內就出售的房屋要課徵 45% 的稅金，不過，為了保障自住者的權益，只要在出售原房屋後的 2 年內重購自住房地，就可以申請房地合一稅重購退稅。看似簡單的規定，卻有很多購買預售屋的人，遇到不能退稅的情況，究竟是怎麼一回事呢？
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申請重購退稅須於完成移轉登記日 2 年內重購房地
房地合一重購退稅的規定：民眾出售 2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，適用房地合一課稅規定，若有重購自住房地，符合一定條件，不論「先買後賣」或「先賣後買」，都可申請扣抵或退還房地合一稅。而按照《所得稅法》第 14 條之 8 規定，想申請重購退稅的人，必須在完成移轉登記日起算 2 年內重購的自住房地，並由本人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且無出租、供營業或執行業務使用。
關於重購退稅的介紹，請看：重購退稅是什麼意思？符合條件的人把握申請時間
預售屋交屋時間延宕無法申請重購退稅
從前述的法規中可以看出，申請房地合一重購退稅有以下 3 項要件：
- 完成移轉登記日起算 2 年內重購的自住房地
- 由本人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住
- 無出租、供營業或執行業務使用
而預售屋在銷售時，處於無權狀、無門牌、無戶籍的狀態，購屋者須待預售屋完工為新成屋時，才能登記房地產權並設立戶籍，換而言之，若是購買的預售屋沒有在購買者出售原房屋後的 2 年內建造完成並交屋，就無法符合房地合一稅重購退稅條件。
房地合一稅重購退稅的試算，可參考這篇：【房地合一重購退稅】試算公式、設籍戶籍條件整理
預售屋持有 2 年以下出售就會被課房地合一稅
曾有一案例是一對夫妻因為購買了預售屋，隨後因為工程延宕轉而想買成屋，並同時委售手中的預售屋，原本以為是自住換屋可以退稅，想不到賣掉預售屋被課徵 45% 的房地合一稅。
基本上，購入預售屋短期出售，都會需要繳納高額的房地合一稅，民眾出賣預售屋時，必須在交易日 (訂定買賣契約的日期) 的隔日起 30 天內申報個人房屋土地交易所得稅。
關於房地合一稅重購退稅的教學，請看：【2022重購退稅教學】範例、條件、時間、房地合一稅2.0退稅說明整理 -111年
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