相信有租屋經驗的大家都知道，房客在租賃契約屆滿前解約，依租賃契約的約定，可能會被房東扣一個月的押金，但如果是房東提前解約，房東是否要給付房客一個月的押金做賠償呢？若是房客因此產生損害，是否能請求損害賠償和搬遷費呢？關於以上的的問題，本篇文章將在接下來為你解答！
👉 加入我們的臉書粉絲團、社團與 Line 社群，獲取各種購屋必備知識！👈
房東提前解約相關法律規範
租屋的相關規定，基本上是適用《民法》，而關於租屋提前解約的相關法條如下：
民法第 453 條 (定期租約之終止)：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第 450 條第三項之規定，先期通知。」
民法第 450 條 (租賃契約之消滅) 第三項：「……前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少一星期、半個月或一個月前通知之。」
約定「得提前終止租約」提前通知即可提前解約且無損害賠償責任
根據《民法》第 453 條和第 450 條第三項的規定，租賃契約要提前解約，當事人如果是約定「得提前終止租約」，那麼只要在一定期間內通知另一方即可完成解約，不會有損害賠償責任問題。換而言之，只要租賃契約上有勾選「得任意終止租約」，不管是房東或是房客，只要有一方想解約，任何理由都可以經由提前一個月通知後解約，也不會有損害賠償責任或違約金的問題。
但是，如果想提前解約的一方未於一定期間提前通知另一方，那麼另一方就可以按照《民法》第 450 條第三項規定，向提出解約的一方要求賠償損害，實務上會以賠償一個月租押金作為違約金或搬遷費。
舉例來說：房東美美想要在租賃契約期間調漲房租，而房客小華不接受，因此美美決定提前解約，且未提前一個月告知小華，要求小華不到一個月的時間內搬遷，因為是房東提前解約，所以美美就要支付房客小華一個月的租押金，作為損害賠償的違約金，而許多房客也會將這筆違約金直接視為「搬遷費」。
約定「不得提前終止租約」有損害賠償責任
若是租賃契約上是約定「不得提前終止租約」，亦即無論是房東還是房客，只要在契約期間中途提前解約，提出提前解約的一方就要負另一方的損害賠償責任，通常是支付一個月租押金作為違約金，也有可能是支付一筆搬遷費和臨時住宿費，一切都要視雙方協商結果而定，但如果房客或房東提前解約的原因屬於法定的可提前解約事由，只要在「一定期間內」提前通知，房東就可以不負賠償責任。
假設房東美美想要提前解約收回出租的房子，但租賃契約是約定「不得提前終止租約」，所以，除非房東提前解約的原因有符合可解約的法定事由，且於一定期間提前通知房客，否則房客小華可以要求房東給予損害賠償或搬遷費，或者直接不理會房東直接住到租賃期滿。
房東提前解約的法定理由
根據《土地法》第 100 條規定，下列情況房東提前解約是可被允許的：
- 房東要回收自住或重新改建
房東若要以「回收自住」作為提前解約的理由，僅適用於租賃契約為不定期契約，且房東還要負舉證責任，例如：戶籍遷入、申請適用自用住宅優惠稅率等等；以「重新改建」為提前解約的理由，僅適用於必要的改建，例如：都更或危老重建。另外，用上述的理由提前解約，房東須於 3 個月前通知房客。
你可能有興趣》》【都市更新】都更是什麼？辦理都更的流程有哪些？資格條件流程一次看
- 房客違反租約當起二房東
- 房客積欠租金，除押金沒收外，超過 2 個月以上
以 2 個月押金為例，房客欠租前 2 個月可用押金抵扣，但連續 4 個月都未繳，房東得於第 5 個月要求房客搬離。
- 房客將房屋供作違法用途
- 房客違反租約
- 房客損壞房屋或附著財物而不賠償
以上房東提前解約的法定理由，在實務上要進行時，須於「一定時間」提前通知房客，而相關資料整理如下表：
有關房客可提前解除租賃契約的法定事由，請看：【租屋糾紛PTT案例】租屋押金退還、提前解約、違約金上限總整理
房東提前解約，房客搬遷費的請求
綜合前面所述的資訊，房東提前解約時，房客對於租屋押金、損害賠償和搬遷費是否可以請求，關鍵點還是要看租賃契約上的內容如何訂定。相較於租屋押金，法律對於「搬遷費」並沒有任何的規範，也就是說，房東提前解約須負賠償責任時，需要支付多少搬遷費給房客並沒有明確規定，只能說「搬遷費」算是房客損害賠償的一環，具體金額仍由契約當事人雙方協商而定。
根據前面提及過的，房客可以請求搬遷費的情形如下：
- 約定「得提前終止租約」未提前一個月通知，房東除了返還全數押金，並應另給予一個月押金作為違約金或搬遷費。
- 約定「不得提前終止租約」，房東應與房客協商違約金和搬遷費金額。
- 約定「不得提前終止租約」，房東提前解約的理由雖符合法定可解約的理由，但未於「一定期間」提前告知房客要解約，房客可要求違約金和搬遷費。
租賃契約約定「得提前終止租約」，雙方才能避免賠償
從目前法律對於住宅租賃的相關規範來看，若是約定「不得提前終止租約」，房東提前解約在房客無過失的情況下，很難避免賠償房客違約金和搬遷費，除了「房屋要重新改建」這個理由外 (須提前 3 個月通知)，其他情況下房東提前解約賠償都是少不了的。
建議大家在訂定租賃契約時，可以考慮選擇「得提前終止租約」，畢竟，人生有很多意外，未必能按照原來的計畫行走，房東可能會有自住或賣房的需求；房客可能會有換工作而須搬遷的情況，租賃契約約定「得提前終止租約」，無論是房東還是房客想提前解約，只要提前 30 天告知即可免除賠償問題快速解約，若沒通知就隨意終止，最多也只要賠償 1 個月租押金作為違約金，可免除協商賠償金的麻煩。
如果想知道更多關於房市、話題新聞或居家小知識，歡迎大家點擊以下任一 LOGO。追蹤我們的 Facebook 粉絲團、加入官方 Line 帳號或 Line 社群一起討論。
《更多租屋相關文章》
