青年首購貸款試算:2023 年青年首購房貸利率划算嗎?

青年首購貸款 試算 房貸利率

2022 年歷經 4 次升息,大家已經了解到低利率時代已結束了,對於房貸族或即將買房的人而言,房貸利率多寡相當重要,尤其是青年首購利率和條件,透過房貸試算表,人們可以更好了解「青年首購貸款划算嗎?」。本文將介紹 2023 年青年首購貸款利率和條件,並且整理一些首購房貸試算的實用技巧,讓大家能更了解整個房貸費用的算法,進而判斷 2023 年青年首購房貸利率划算與否。

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2023 年青年首購貸款條件介紹

我們一般所稱的的青年首購貸款,指的是「財政部青年安心成家購屋優惠貸款」,是政府為了輔助年輕人第一次購屋而推出的政策性房貸,目前主要由 8 大公股銀行負責承作。有關 2023 青年首購貸款條件的介紹,包含:申請資格、利率、貸款額度、貸款年限、申請文件和其他注意事項,將在下面進行詳細說明。

2023 年青年首購貸款申請資格條件

想要申請 2023 年青年首購貸款,貸款的借款人基本需要符合以下 2 項條件:

  1. 借款人的年齡符合民法成年的規定 (年滿 18 歲)
  2. 借款人和其配偶、未成年子女名下皆沒有自有住宅

2023 年青年首購貸款額度

貸款額度最高為房屋價格的 8 成,上限額度是 800 萬。

2023 年青年首購貸款年限

貸款年限最長為 30 ,包含其中 3 年的寬限期,而貸款還款的方式可採「本息平均攤還」或「本金平均攤還」。

想了解本息平均攤還,請參考:本息攤還、本金攤還意思?試算房貸還款最划算方式

2023 年青年首購貸款利率

青年首購貸款利率主要有分 3 種,貸款人可自由任選,但選定後不可更改:

  1. 一段式機動利率

基準利率 (自 111 年 12 月 21 日起為 1.47%) 固定加0.555% (目前為2.025%) 機動計息。

  • 適合情況:計畫依照 30 年貸款年限,定期繳交固定金額。
  1. 二段式機動利率

前 2 年按基準利率固定加 0.345% (目前為1.815%) 機動計息,第 3 年起按基準利率固定加 0.645% (目前為2.115%) 機動計息。

  • 適合情況:預估 2 年內基準利率調降或維持不變。
  1. 混合式固定利率

前 2 年採固定利率,第 1 年按「撥貸當時」基準利率固定加 0.525% (目前為1.995%) 固定計息,第 2 年按「撥貸當時」基準利率固定加 0.625% (目前為2.095%) 固定計息,第 3 年起按基準利率固定加 0.645% (目前為2.115%) 機動計息。

  • 適合情況:預估 2 年內基準利率將調漲。

※ 基準利率係「中華郵政股份有限公司 2 年期定期儲金額度未達新臺幣 500 萬元機動利率」,自 111 12 21 日起為 1.47%,為減輕民眾購屋成家之資金負擔,基準利率自 111 3 23 日起至 113 年底止減少調升0.125%,惟於前開期間轉貸者不適用。。

圖片來源: 合作金庫

2023 年青年首購貸款申請文件

  1. 身分證及第二證件(健保卡、駕照、護照等等)
  2. 申請人的戶籍謄本或戶口名簿正本
  3. 印章 (亦可用簽名替代)
  4. 個人財力證明 (如薪資證明、存款、定存單、個人事業的營業稅申報書等等)
  5. 土地及建物登記謄本或購置住宅的買賣合約書
  6. 稅捐機關最近一個月核發的「綜合所得稅納稅證明書」、「各類所得分類清單」及「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」
  7. 有保證人需要提出的文件:保證人的雙證件、印章、財力證明
  8. 其他必備文件 (請洽詢申請的銀行)

有關房貸保證人的相關介紹,請看:【房貸保證人】保證人誰可當?父母、夫妻,還是朋友?如何取消或更換

圖片來源:信義房訊知識

2023 年青年首購貸款其他注意事項

青年首購貸款的其他注意事項有以下 3 項:

擔保品 (房屋) 的規定

  1. 應為申請日前 6 個月起所購買之住宅(以建物謄本登記日期為準)。
  2. 建物登記簿謄本登記原因欄應登記為「買賣」或「拍賣」。若為第一次登記者,應提出買賣之證明文件(如公證之建築改良物買賣所有權移轉契約)。

貸款總餘額過高的規定

若借款人於全體銀行授信金額 (含本筆) 達新台幣 2,000 萬元,須檢附最近「年度綜合所得稅結算申報書影本」或「綜合所得稅結算申報試算稅額通知書影本」加附「繳稅取款委託書」或「申報繳款書」或「扣繳憑單影本」,亦得以稅捐機關核發之「綜合所得稅稅額證明書」或「各類所得歸戶清單」代替。

可搭配專案

申請青年首購貸款,可再搭配內政部「自購住宅貸款利息補貼」方案一同申辦。

2023 年青年首購貸款試算

在買房前通常大家都會先進行房貸試算,來評估需要準備多少自備款,自己每個月的收入是否能負擔得起每個月要繳納的房貸。以下整理青年首購貸款試算重點、試算步驟、試算範例和試算工具,讓大家更了解房貸試算,以及試算時需要留意的重點。

青年首購貸款試算重點

青年首購貸款試算時,重點要考量的部分可分為 2 個:

  1. 頭期款 (自備款)
  2. 每月還款金額

「頭期款」代表的是買房要自己準備的資金多寡;「每月還款金額」則是代表自己收入負擔得起的金額。了解以上 2 筆款項所代表的意義後,接下來就可以依照下列步驟進行青年首購貸款試算。

青年首購貸款試算步驟

青年首購貸款試算有以下 3 步驟:

  1. 設定金額

在買房之前,相信大家應該都會設定一個預算,同時預想自己需要準備多少頭期款?多少金額要貸款?而青年首購貸款試算的第一步驟,也是要根據「頭期款」和「每月還款費」,去思考並設定自己能夠負擔的貸款金額範圍。

一般會建議,每月負擔的房貸金額不要超過家庭月收入的 1/3 (約 33%)。舉例來說:阿明的家庭月收入約 6 萬元,那麼阿明每月可負擔的房貸約 2 萬元左右,再以青年首購貸款一段式機動利率 2.025%、貸款期間 30 年,採「本息平均攤還」來試算可貸款金額,阿明的房貸最好不要超過 533 萬元。

購屋能力試算連結點這裡信義房訊知識

實際上,台灣人為了買房,每月負擔的房貸金額超過了 1/3 是很普遍的。根據內政部的統計,111 年第 3 季全國房貸負擔率為 40.55%,代表台灣人民的房價負擔能力略低,其中,台北市的房貸負擔率更是高達 67.07%,等於超過一半的家庭收入都要拿去繳房貸,從中可以看出台灣高房價的問題相當嚴重。

圖片來源:shutterstock
  1. 選擇貸款方式

青年首購貸款借款人能決定的條件有 3 項:貸款金額 (上限 800 萬)、貸款年限 (上限 30 年) 和利率計算方式。由於首購族和青年族群的經濟多半不寬裕,所以,如果希望可以減輕每個月的房貸負擔,建議可以選擇貸款年限 30 年,貸款金額以不超過家庭月收入的 1/3 為原則,而利率的部分,考量到近 2 年可能是升息的趨勢,故會建議選擇「混合式固定利率」。

  1. 找到合適的貸款產品

除了選擇財政部推出的青年首購貸款,可以考慮再搭配內政部的自購住宅貸款 (房貸利息補貼),如此,就是相當適合首購族和青年族群的貸款方案。

當然,也可以考慮各家銀行所推出的房貸產品,如果經過評估後覺得比青年首購貸款優惠,那麼大家也可以納入考慮,不過要留意,多數銀行自己推出的房貸在面對升息壓力,利率上漲幅度都會較大。

下表提供 10 家民營銀行的房貸商品的貸款條件提供大家參考:

銀行

最低房貸利率

最長還款期限

星展銀行

1.81%

40年

遠東銀行

1.86%

30年

永豐銀行

1.86%

40年

凱基銀行

1.935%

30年

台新銀行

1.98%

30年

國泰世華

2.07%

30年

中國信託

2.08%

30年

板信銀行

2.15%

30年

富邦銀行

2.17%

30年

新光銀行

2.24%

40年

資料來源:各家銀行官網 (2023 1 )

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青年首購貸款試算範例

常見的房貸計算方式有:「本息攤還法」和「本金攤還法」2 種,通常銀行多數都是採用「本息攤還法」,不過,青年首購貸款是可以選擇「本金平均攤還」。另外,青年首購貸款的前 3 年是「寬限期」,也就是「還息不還本」,這個部分在試算青年首購貸款也需要納入考量。

有關寬限期的介紹,請看:寬限期是什麼意思?期限與優缺點

下表為青年首購貸款試算範例,假設小民 2023 年 1 月向銀行申請 600 萬元青年首購貸款,年利率 2.025%,貸款期限 30 年,若採用本息攤還法、本金攤還法,以及有無寬限期這 4 種情境來試算,結果如下表:

房貸計算方式

無寬限期

寬限期 3 年

本息攤還法

每月繳 22,252 元

前 3 年每月繳 10,125 元

第 4 年起每月繳 24,055 元

本金攤還法

每月繳 26,792 元

第 163 期每月繳 22,236 元 (開始低於本息攤還法月付金)

前 3 年每月繳 10,125 元

第 4 年起每月繳 28,644 元,接著每期遞減

第 184 期每月繳 24,050 元 (開始低於本息攤還法月付金)

雖然青年首購貸款試算,可以發現「本息攤還法」和「本金攤還法」應用在實際例子時的差異,採用「本息攤還法 + 寬限期」,在貸款初期要還款的金額較少,對經濟條件普通的首購族和青年族群是較划算的選擇;採用「本金攤還法 + 無寬限期」,貸款初期要還款的金額會較多,適合經濟條件較穩定者選擇。

有些人覺得採用「本金攤還法」可以較快將本金還完,所需繳納的利息就會比較少,可以越繳越輕鬆。不過,透過上面的青年首購貸款試算範例可以發現,採用「本金攤還法」,需要 10~15 年的時間,每期的還款金額才會低於「本息攤還法」,對於職涯還在奮鬥的首購族和青年來說並不是一個好選擇

圖片來源:永豐金控

青年首購貸款試算工具

目前多數的銀行的官網上都有提供「房貸試算工具」,以下推薦 4 個可以進行青年首購貸款試算的網頁:

青年首購房貸利率划算嗎?

在現今升息的年代下很划算

許多人都會想問:「青年首購房貸利率划算嗎?」而我們從前面的資訊可以看出,2023 年青年首購貸款利率和許多民營的銀行所推出的購屋貸款相比,並非是最優惠的,但是,在民營銀行要取得較低利率的貸款,有時會需要通過較嚴格的審核,或是需要搭配購買一些理財商品。而在升息的年代之下,民營營行因為缺乏政府的國庫補貼利息,利率調升的速度和比率都會較快也較大。

所以,以筆者的角度來看「青年首購房貸利率划算嗎?」這個問題,主要還是要看借款時的大環境是升息還是降息,如果像現在的趨勢是以升息為主,那麼選擇由政府推動的青年首購房貸利率是划算的;反之,如果未來的趨勢是降息,也許就可以從民營銀行中找到更優惠的利率,選擇青年首購房貸利率就不划算。

圖片來源: shutterstock

2023 年青年首購貸款條件及利率統整表

下表為2023 年青年首購貸款條件統整:

項目

內容

申請條件

借款人符合民法規定之成年年齡,且借款人與其配偶及未成年子女 (或單身) 均無自有住宅者。

貸款額度

貸款額度最高 8 成,上限 800 萬

貸款年限

最長 30 年,包含 3 年的寬限期

利率

  1. 一段式機動利率
  2. 二段式機動利率
  3. 混合式固定利率

以上 3 種利率任選,選定後不可更改。

(詳細說明請參閱下表 2023 年青年首購貸款利率說明)

申辦文件

  1. 身分證及第二證件(健保卡、駕照、護照等等)
  2. 申請人的戶籍謄本或戶口名簿正本
  3. 印章 (亦可用簽名替代)
  4. 個人財力證明 (如薪資證明、存款、定存單、個人事業的營業稅申報書等等)
  5. 土地及建物登記謄本或購置住宅的買賣合約書
  6. 稅捐機關最近一個月核發的「綜合所得稅納稅證明書」、「各類所得分類清單」及「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」
  7. 有保證人需要提出的文件:保證人的雙證件、印章、財力證明
  8. 其他必備文件 (請洽詢申請的銀行)

其他注意事項

  • 貸款房屋需為申請前 6 個月起購買之房屋
  • 借款人於全體銀行授信金額 (含本筆) 達新台幣2,000萬元,需另提供稅捐機關核發之「綜合所得稅稅額證明書」或「各類所得歸戶清單」。
  • 可與內政部「自購住宅貸款利息補貼」方案一同申辦。

資料來源:財政部、八大公股銀行 (利率若有更動請以財政部資訊為主)

有關 2023 年青年首購貸款利率說明如下表:

一段式機動利率

2.025%

二段式機動利率

前 2 年:1.815%

第 3 年開始:2.115%

混合式固定利率

前 2 年採固定利率:

第 1 年:1.995%

第 2 年:2.095%

第 3 年起採機動利率:2.115%

資料來源:兆豐國際商銀官網 (2023 年 1 月)

圖片來源: shutterstock

青年首購房貸利率不是最划算,但是足夠穩定

由於財政部推出的青年安心成家購屋優惠貸款 (青年首購貸款) 是政府所推出的政策性貸款,所有銀行的貸款條件都一致,且財政部先前也決議,青年首購貸款基準利率減半碼的優惠自 111 年 3 月 23 日起到 113 年底 (轉貸不適用),換而言之,若是選擇青年首購貸款就可以避免利率調升的問題,搭配內政部的自購住宅貸款利息補貼,對首購族和經濟不寬裕的青年來說是相當好的選擇。

若想知道青年首購房貸利率,是否比和民營銀行提供的優惠房貸利率划算,建議可以透過網路上的一些房貸試算工具,將貸款的各項條件輸入房貸試算工具中,即可快速試算出結果。

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