事故屋可以貸款嗎?事故屋貸款成數和核貸的可能性

事故屋 可以貸款嗎 貸款成數

近幾年台灣房價高漲,低於市價的事故屋 (凶宅) 開始成為不少人考慮的物件,而網路上有不少網友會詢問:「事故屋可以貸款嗎?」,可見即使事故屋的價格再便宜,想買事故屋的民眾仍避免不了貸款的需求。以下將介紹事故屋貸款的相關資訊,包含銀行和民間貸款放貸規定、貸款成數利率高低等等,還有大家最關切的事故屋核貸的可能性。

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事故屋定義

事故屋定義 (凶宅定義),在一般大眾的認知是指房屋內曾發生枉死、他殺、含冤或恨而自殺等非自然死亡事件,而這類的房屋可能因為人們心理因素或其他非科學能解釋的原因,導致靈異事件頻傳,這就是多數人認定的事故屋定義。

圖片來源:租租通

而目前在台灣法律上的規定,事故屋定義並不明確,唯一對於事故屋定義有具體描述的,只有內政部 97 年有頒布過一個函釋,而其對於事故屋定義如下:

「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附屬建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭);

但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅,並不包括同棟大樓其他的房屋。」

上面事故屋定義,想必很多人是有看沒有懂,簡單來說,內政部所發布的函釋說明了事故屋定義須同時符合以下 3 項要件:

一、房屋內發生過凶殺或自殺事件

二、凶殺或自殺的發生地為專有部分 (若發生在公共空間就不算)

三、發生凶殺或自殺事件是在賣方持有產權的期間

圖片來源:法律人

不過,由於內政部函釋的法律位階並不高,對法官在裁判時並無拘束力,因此,實務上還是有不符合以上 3 項要件,但仍被法官判定是凶宅,最後賣方要賠償買方的案例,例如:房屋曾發生過一氧化碳中毒而死人,原屋主出售前未告知買方,最終被法院判賠。

更多關於事故屋定義的介紹,請看:凶宅定義為何?跳樓、意外死亡算嗎?內政部凶宅定義一次看!

事故屋查詢

買房若是擔心買到事故屋,可以找品牌較大的房仲購屋,而依照內政部的規定,不動產說明書上須註明該房屋是否有發生凶殺或自殺事件,在買房時可以特別留意。

有關不動產說明書上凶宅的揭露,請看:不動產說明書注意事項,現況說明書告訴你是不是凶宅

如果擔心房仲未如實告知,看房時可以仔細觀察屋內狀況,有沒有符咒或鎮邪物等物品,並且詢問附近鄰居、老店、大樓管理員、里長等等。除此之外,透過查詢網路公開資料,如:凶宅網,搭配路名、自殺等關鍵字,一樣能查詢到相關新聞。

更多關於事故屋查詢的方法,請參閱:【凶宅查詢】凶宅名單、地圖怎麼查?PTT網友教你避免住到凶宅!

事故屋可以貸款嗎?

想要申請房貸,可以有銀行貸款和民間貸款 2 種辦理管道,以下分別說明 2 種管道下,事故屋可以貸款的可能性。

事故屋向銀行貸款

多數人想要辦貸款都會找銀行,畢竟銀行是由金管會和央行所控管,貸款的利率和成數比較合理且嚴謹。但是,由於事故屋是屬於特殊住宅,想要找銀行貸款是很困難的,而銀行之所以拒絕事故屋的貸款,主要原因如下:

  1. 事故屋在市場上難以出售

以事故屋作為擔保品,未來若是借款人貸款償還不起,銀行也未必能透過法拍事故屋,收回借出去的貸款,最終只會導致呆帳和損失。

  1. 事故屋價值難以估計

因為事故屋在不動產市場中屬於特殊物件,能接受的買家有限,通常會是市價的 4~7 折,而一般不動產估價的方法,並不能應用在事故屋這種特殊物件上,對銀行而言,事故屋的價值非常難估算。

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基於前述的原因,多數銀行都會在內規中明訂,不承辦房子被註記為事故屋的物件,除非是凶殺或自殺事件已經經過很多年,或借款人故意隱瞞、銀行不知情,事故屋才可以貸款。

但凡事都有例外,在銀行還是有事故屋可以貸款的情況:如果貸款申請人收入穩定和銀行關係良好事故屋位於區位良好地段屋齡年輕,經銀行評估後屬於低風險放款、確定能收回貸款,那麼,事故屋可以在銀行貸款。

事故屋向民間貸款

民間貸款對於抵押品的限制較少,不會因為事故屋是特殊住宅就予以拒絕,所以,如果要用事故屋向民間借款機構貸款,核貸的機率很高,只不過,貸款成數和利率未必是多數人能接受的。

總的來說,對於「事故屋可以貸款嗎?」這個問題,答案自然是可以的,只是事故屋想要向銀行貸款非常困難,所以,民眾若是有事故屋的貸款需求,多半也只能選擇民間貸款。

事故屋貸款成數和利率

銀行承辦事故屋貸款

前面提過,銀行幾乎不會接受以事故屋作抵押品申請貸款,即使有符合事故屋可以貸款的例外情況,貸款成數也不高,比較可能的貸款成數限制是 5 成,貸款利率的部分可能會比一般房貸多 0.5%~1%。對銀行而言,事故屋不可以貸款是原則,所以即使銀行願意放貸,在貸款成數和利率上,也不會比一般房貸的條件好。

民間借款承辦事故屋貸款

民間借款若承辦事故屋貸款,會單純以房屋價值核貸,最高可以提供的貸款成數為 8 成,但貸款利率的部分,通常會比銀行承辦事故屋貸款的利率高。

未告知事故屋事實向銀行貸款罰則

從前面的資訊可以發現,儘管事故屋可以貸款,但是要向銀行貸款可說是困難重重,而選擇民間貸款,貸款成數雖高,但在利率方面卻不如銀行貸款來得佳,所以,有些人就會考慮隱瞞房子是事故屋的事實向銀行申請房貸。

這邊要特別提醒,若是未告知是事故屋向銀行貸款,將觸犯刑法第 339 條的詐欺罪,將處 5 年以下有期徒刑、拘役或 50 萬元以下罰金。原因是,借款人隱瞞房子是事故屋,會讓放款的授信人員錯估該房屋在市場上的價值,而借出不合理的貸款成數、額度和利率,千萬不要以身試法!

圖片來源:pixabay

買事故屋的 3 大風險

圖片來源:好事貸

一、無法貸款到想要的成數和額度

如果想要用事故屋向銀行貸款,大部分銀行都不會拒絕,僅有極少數銀行願意承做,而貸款成數頂多只有 5 成或更低,舉例來說:有一間事故屋銀行估價 600 萬,銀行最多只會核貸 300 萬。

二、未來轉手困難

大部分人買房都會排除事故屋,只有無宗教信仰、投資客、大膽撿便宜的買家,才會想購買這類特殊物件,這也表示事故屋的買家相當稀少,屋主若想出售事故屋,不僅銷售的時間長,而且價格一定會低於市價行情。

三、難作為投資或出租標的

在「有土斯有財」的觀念下,多數人購買不動產都會希望同時兼具投資用途,不僅要保值,最好還要增值。而以事故屋來說,因為市場的需求者較少,要出租或出售都會有所限制,所以想要透過投資事故屋大賺一筆,幾乎是不可能。

如果想要隱瞞事故屋的事實,或透過其他手段洗白,讓事故屋能以一般房屋的行情出租或出售,買家發現後是可以蒐集相關證據,向法院聲請解除契約,房屋返還給原屋主,拿回給付的錢。

事故屋可以貸款,但貸款成數和條件不佳

想要辦理事故屋貸款,選擇民間貸款會比銀行還要有機會,民間貸款承做事故屋的案件,貸款成數最高可以達 8 成,但利率會比銀行房貸高。雖然多數銀行會拒絕承作事故屋案件,但當貸款申請人收入穩定、和銀行關係良好、事故屋位於區位良好地段且屋齡年輕時,銀行還是會願意放貸,只不過,貸款成數上限是 5 成,利率也會比一般房貸高,但應比民間貸款低。

事故屋屬於房地產市場的特殊物件,在購買前,建議先了解以下 3 個風險:

  1. 無法貸款到想要的成數和額度
  2. 未來轉手困難
  3. 難作為投資或出租標的

正如文章所述,事故屋要貸款相當困難,要轉手也不容易,但並不表示事故屋完全不能買,在房市中仍有一群投資客和仲介是專門經營事故屋,而且近年來還日益增加,可見在台灣高房價的問題下,事故屋也逐漸變成一種新的熱門投資標的呢!

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