不定期租約房客不搬走如何解決?7 個房東可終止租賃的情況

不定期租約 房客不搬走

當包租公或包租婆是個人人稱羨的職業,不過在房價租金比高的台灣,當房東也不算很好賺,投資租屋想要獲利主要還是要靠賣房時的土地增值。現實中有不少案例,當房東想賣房,卻遇到不定期租約房客不搬走,讓房東傷透腦筋、不知該如何解決。依照目前法律的規定,房東面對不定期租約房客不搬走時,有 7 個情況可以讓房東終止租約,以下就一起來看看吧!

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不定期租約的種類

對於不定期租約,有些人可能不是很了解,以下簡單說明常見的 3 種不定期租約:

  1. 不動產租賃契約期限超過一年,但未以字據訂立契約。(民法第 422 條)
  2. 租賃期限到期後,承租人繼續使用租賃物,出租人並未反對。(民法第 451 條)
  3. 契約訂立時就沒有約定期限。

應用在租屋上,如果房東將房屋出租給房客,但是並沒有以白紙黑字簽定房屋租賃契約,即是第 1 種不定期租約;如果房屋租賃契約到期,但是房東和房客沒有簽訂新的租約,且房東也沒有反對房客繼續使用,即屬於第 2 種不定期租約;如果房東和房客所簽訂的房屋租賃契約上並沒有約定期限,那就是屬於第 3 種不定期租約。

有關定期租約和不定期租約的比較差異,請參閱下表:

定期租約

不定期租約

  1. 租約明確約定租期
  2. 租期一年以上的租約,以白紙黑字簽約
  3. 租約到期和房東簽訂新的租約,新租約有以白紙黑字簽約
  1. 租約沒有明確約定租期
  2. 租期一年以上的租約,沒有以白紙黑字簽約
  3. 租約到期未簽訂新約,房客繼續使用房屋而房東未反對
圖片來源:591 房屋交易網

不定期租約房客不搬走房東 7 個解套情況

不定期租約之所以會是房東的惡夢,主要在於不定期租約不像定期租約是有期限的,而其解約的相關規定又受到《民法》和《土地法》的限制,讓房東無法任意解約。

不定期租約房客不搬走房東解套:《土地法》6 種房東可以收回房屋的情形

雖然《民法》第 450 條中有規定,不定期租約雙方可以隨時終止契約,只要房東在一定期限內通知即可,不過為了保障房客的權益,法律效力比《民法》更強的《土地法》第 100 條明確的訂定了 6 種房東可以收回房屋的情況,換而言之,房東面對不定期租約房客不搬走的情況,若是沒有符合《土地法》第 100 條可以收回房屋的原因,是不能任意終止租賃契約、趕走房客。

有關《土地法》第 100 條規定的6 種房東可以收回房屋的情況如下:

  1. 出租人收回自住或重新建築。
  2. 承租人違反《民法》第 443 條第 1 項之規定轉租於他人。(房客自行當起二房東)
  3. 承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達 2 個月以上。(押金扣完後尚欠 2 個月以上的房租)
  4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。(例如:吸毒、進行違法商業活動)
  5. 承租人違反租賃契約。
  6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償。

從《土地法》第 100 條的規定可以發現,除了第 1 種情況是房東可以主動操作用來收回房子,第 2~6 種情況都是房客有犯錯時,房東才有權收回出租房屋。

但是,房東若是想要以「收回自住」為由,解決不定期租約房客不搬走的問題,也並非很容易。在實務判決中,法院除了會確認房東收回房屋自住的真實性,還會調閱財產清冊確認房東在台灣無其他房子可供居住,房東才能如願讓不定期租約房客搬走、收回房屋。

而房東若是要以「重新建築」為由收回房屋,判斷標準是「客觀上有無重建之必要」,通常只有房屋要參與都市更新危老重建,或是房屋瀕於倒塌才會符合,不然該理由是無法說服法官的。

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不定期租約房客不搬走房東解套:直接賣出房屋讓買方自行解決

除了《土地法》第 100 條規定的 6 種情形,房東面對不定期租約房客不搬走的情形時,還有 1 個解套的方法:賣出房屋。根據《民法》425 條第 2 項,其載明「買賣不破租賃」不適用 5 年以上未公證的不動產租賃契約、未定期限的不動產租賃契約,也就是說,新的屋主是有權利要求房客搬離房屋的。

不過,想要用《民法》425 條趕走房客,房東首先要先找到願意購買房子的買家,再由買家向法院提出訴訟,要求租客搬離,而訴訟的時間至少需要 8 個月到 1 年,進行強制執行要 1 年後,多數的買家都會嫌麻煩,買賣告吹的機率很高,這也是為何多數房仲不願意接受買賣委託。

從前述可得知,房東面對不定期租約房客不搬走的解套方法其實不多,嚴格來說,除非房東是要收回自主且名下沒有其他房屋、有找到願意接受房屋內有房客的買家,或者房客有觸犯《土地法》第 100 條中的規定,否則不定期租約房客不搬走,房東也無可奈何。

避免租賃契約變不定期租約的相關建議

為了避免不定期租約房客不搬走的情況,最好的方法就是「避免不定期租約」,而相關建議如下:

  1. 在租賃契約書中寫明租約起訖日。
  2. 租賃契約載明租約期滿不續租,續租需另簽訂新契約等字樣。
  3. 租約期滿如不續租,房東最好在一個月前以存證信函通知房客即將終止租約。
圖片來源:法律新幹線

出租房屋避免不定期租約才能保障房東的權益

房東想要避免出租房屋後趕不走房客,一定要避免不定期租約,而常見的不定期租約的種類有以下 3 種:

  1. 租約期限超過一年,但未以字據訂立契約。
  2. 租約到期後,承租人繼續使用租賃物,出租人並未反對。
  3. 租約訂立時沒有約定期限。

遇到租約變成不定期租約、房客不搬走的情形,房東若是想要收回房屋,法定的房東可收回租賃物的情形有以下 7 種:

  1. 房東要收回自住或重新建築
  2. 房客自行當起二房東將租賃房屋轉租他人
  3. 房客積欠的房租用租押金抵扣後,尚欠 2 個月以上的房租金
  4. 房客在房屋內從是違法的事或用租賃的房屋做違法使用
  5. 房客違反租賃契約內容
  6. 房客損壞租賃的房屋或屋內的家具設備,且不賠償
  7. 房東將房屋賣出,原租賃契約不符合「買賣不破租賃」原則,新屋主可要求房客搬走

儘管法律明確訂立房東可收回房屋的情形有 7 種,但多數的情況都是房客要有過失,如果是房東想要主動收回房屋,除了買賣、收回自住或重新建築外,幾乎無法要求不定期租約房客搬走,但買賣需要找到願意承購的買家,收回自住則是要名下沒有其他房屋且確實有意自住的事實,重新建築的門檻就更高了,要符合都市更新危老重建,法官才會認同。

總而言之,為了保障租賃雙方的權益,租房時一定要訂立有期限的租賃契約,到期後要續約一定要重新簽約,千萬不要因為覺得麻煩,或是因為和房客有交情、可憐房客等等原因而不重簽租賃契約。一旦租約變成了不定期租約,日後房東若是要收回房屋,對房東而言是棘手又難處理的一大麻煩!

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