房貸寬限期是什麼?寬限期展延、缺點等 8 大常見問題一次看

房貸寬限期 展延 缺點

買房申辦貸款,除了比較各家銀行房貸利率、成數和年限外,還有一個需要注意的是「有無房貸寬限期」。房貸寬限期是什麼?房貸寬限期何種情況下適合使用?房貸寬限期可展延嗎?房貸寬限期缺點有哪些?對於這些常見的問題,以下將為大家一一做解答!

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房貸寬限期是什麼?

在一段時間內只需償還利息

房貸寬限期是什麼?所謂房貸款限期,是指在房屋貸款期間,借款人會有一段時間可以「還息不還本」,也就是只須給付銀行利息,而這段時間就被稱作「寬限期」,當房貸寬限期到期時,再平均攤還本金和利息。

舉例來說,若房貸為 600 萬元、年利率 2.025%、貸款期限 30 年、有 3 年房貸寬限期,採本息平均攤還進行房貸試算,在房貸寬限期期限內,每個月要繳納的房貸金額為 10,125 元;房貸寬限期限過後,每個月要繳納的房貸金額為 24,055 元。

從下表的房貸試算結果可以看出,多了房貸寬限期,借款人在貸款前 3 年每月只要繳 1 萬多元,比起無房貸寬限期的情況每月約少繳 1.2 萬元,房貸壓力可說是減輕非常多。

600 萬元房貸試算結果表:年利率 2.025%、貸款期限 30 年、 3 年寬限期、本息平均攤還法

房貸計算方式

無寬限期

寬限期 3 年

本息平均攤還法

每月繳 22,252 元

前 3 年每月繳 10,125 元

第 4 年起每月繳 24,055 元

圖片來源: 台南旅遊網

房貸寬限期展延

從上述房貸試算的結果看起來,房貸寬限期似乎對借款人相當有利,所以不少人都會想知道:房貸寬限期展延容易嗎?

通常只要還款紀錄正常,申請的寬限期仍在規定時間內,就能向銀行辦理延長。銀行的房貸寬限期一般是 2~3 年,長則 5 年,有些房貸雖明訂房貸寬限期為 3 年,但是仍可以視個案狀況,在房貸寬限期滿後再展延 2 年寬限期,等於總共有 5 年的寬限期。

不過,這邊會建議,若非必要,還是不要辦理房貸寬限展延,而原因和房貸寬限期缺點有關,以下繼續來說明。

房貸寬限期 3 大缺點

缺點一、壓縮本金攤還年限

房貸寬限期最明顯的缺點,就是因為寬限期期間只要付利息就好,但也表示房貸償還本金的時間會減短。舉例來說,小美房貸年限為 20 年,其中房貸寬限期為 3 年,這表示只有 17 年可以償還本金了。

而透過前面房貸試算結果的表格也可以看出,在貸款 600 萬元、年利率 2.025%、貸款期限 30 年、寬限期 3 年的條件下,當 3 年的房貸寬限期結束時,每個月繳納的本息金額為 24,055 元,若是沒有使用房貸寬限期,每個月繳納的本息金額為 22,252 元,相差約 1,800 元。

圖片來源:永豐銀行

缺點二、總繳利息金額較多

由於使用房貸寬限期的期間是「還息不還本」,也就是說,在寬限期內本金完全沒變化,所以每期繳納的利息也不會逐漸減少,相較於無房貸寬限期的貸款的總繳利息金額,有房貸寬限期的貸款總繳交利息金額會比較高。

缺點三、寬限期結束後每月房貸金額大幅增加

寬限期一旦結束,除了繳納每期的本金加利息之外,也必須償還先前寬限期未繳的本金,又因為房貸寬限期間並未償還本金,使得每月應繳利息又墊高了,所以,後期的房貸償還壓力就會加重許多。

房貸寬限期 2 大優點

房貸寬限期的優點已在前段說明過,這邊簡單整理 2 點:

優點一、減輕借款人貸款初期的房貸壓力

房貸寬限期期間內,借款人只需要「還息不還本」,每月的貸款應繳金額會低上許多。

優點二、讓借款人可以彈性調整自己的財務規劃

多數人在買房之後,可能已經將自己畢生的積蓄都花光了,善用房貸寬限期可以讓自己經濟況狀有「修身養息」時間,借款人可以利用房貸寬限期的時間重新儲蓄、投資理財,或者視情況償還部分本金。

適合申請房貸寬限期的族群

到底誰適合申請房貸寬限期呢?以下整理 3 個較適合使用房貸寬限期的族群供大家參考:

一、有裝潢、修繕需求的首購族

在台灣和建商買新屋都是空屋,所以需要另準備一筆裝潢費;買中古屋若是買到屋齡較高的,最會需要花一大筆修繕費。而對於首購族而言,多半經濟條件都不寬裕,所以,透過申請房貸寬限期,可以有效減緩初期繳納貸款的壓力,更靈活地運用手頭資金。

二、短期要出售房屋者 (換屋族、投資客)

有些人買房只是短期需求,之後打算再換屋或是轉售賺取價差,若是這種情況下,就很適合申請房貸寬限期,因為持有房屋的期間不會很長。申請房貸寬限期,可以有效運用自己手中的資金,不必每個月繳納一大筆錢給銀行,而本金的部分在房屋出售後再償還即可。

三、預期未來可獲大筆或穩定資金者

申請房貸寬限期,在貸款初期的還款壓力較小,但是寬限期結束後還款壓力就會倍增,如果借款人能夠預期在未來可以有較大筆或穩定的收入,就會相當適合申請房貸寬限期。例如:小珍任職於某金融機構,而公司的薪酬制度是每年年底會發放巨額年終獎金 (20 萬),那麼小珍就會很適合使用房貸寬限期,讓自己的金流做更有效率地分配。

圖片來源:永豐銀行

補充:房貸寬限期後提前還款可行嗎?

有些人選擇使用房貸寬限期的方式還款時,會計劃在寬限期內利用投資理財輕鬆賺錢,等寬限期結束後再提前償還本金,這樣就可以克服房貸寬限期缺點,不但在貸款前期還款可以很輕鬆,貸款後期也因為提前還款而減少需償還的利息總額。

不過,因為投資理財是「有賺有賠」,並非「穩賺不賠」,所以在實際應用時,也並非所有人都可以如計畫般順利進行。而適合房貸寬限期後提前還款的族群,筆者認為有下列 3 種:

一、自行創業開店者

通常創業者的收入會比領固定薪水的上班族不穩定,但也比較有機會有大筆資金入手。當然,這還是要建立在創業後業績有穩定成長的前提,如果沒有那就不可能了。

二、確定未來會有大筆資金者

台灣許多大型企業的薪酬制度,採用「月薪少少,年終一大包」,所以如果預計未來會有豐厚的年終獎金、業務獎金,那就會適合房貸寬限期後提前還款。

三、公務員

和前面 2 種族群不同,公務員除了年終獎金,其實並不容易會有大筆資金,但是公務員的起薪不低,且薪酬制度通常是和「年資」有密切相關,也就是說,多數的公務員在工作 3 年後,薪資都可以穩定成長,且只要不要太混或有重大過失,或是自己決定離職、留職停薪,多數人都可以穩定做到退休,很少會有薪資中斷的狀況。所以,對公務員而言,想要在房貸寬限期後提前還款並不會太困難。

圖片來源:台南旅遊網

善用房貸寬限期可減輕房貸負擔,但也不宜展延濫用

房貸寬限期可以讓借款人在 3~5 年的時間內,只須償還利息,不須償還本金,有效減輕購屋者買房初期的資金壓力,相當適合首購族和年輕族群。不過,對於還款能力不足的人,還是不宜過度依賴房貸寬限期,尤其是藉由申請房貸寬限期展延來減緩貸款壓力,其實並非明智之舉。如果真的覺貸款壓力過大,可以考慮增貸或轉貸的方式,或是和銀行進行債務協商,這些都會比一味依賴房貸寬限期好得多。

有關房貸寬限期的優缺點,本文整理如下:

房貸寬限期缺點

  1. 壓縮本金攤還年限
  2. 總繳利息金額較多
  3. 寬限期結束後每月房貸金額大幅增加

房貸寬限期優點

  1. 減輕借款人貸款初期的房貸壓力
  2. 讓借款人可以彈性調整自己的財務規劃

而文中提及適合申請房貸寬限期的族群有以下 3 種:

  1. 有裝潢、修繕需求的首購族
  2. 短期要出售房屋者 (換屋族、投資客)
  3. 預期未來可獲大筆或穩定資金者

筆者認為首購族應該要好好運用房貸寬限期,將寬限期間所省下來的資金運用在自己認為值得的事物上,例如:投資理財、自我學習等等,雖然有些專家會認為首購族很多還款能力不足,應避免使用房貸寬限期,但是,人生除了買房外,仍有很多事情是值得在年輕時去實現的,所以,個人認為適度運用房貸寬限期,讓自己的資金調度更靈活,才能創造人生更多可能性!

總結來說,房貸族在比較各家房貸時,除了貸款成數、利率和年限外,有無寬限期、寬限期的長短也是應該考量的重點,如果有需求,應極力爭取到合適的寬限期條件才是最好的選擇。

房貸寬限期 8 大常見問題

房貸寬限期是什麼?

在一段時間內只需償還利息

更詳細的說明請參閱文章內文。

房貸寬限期有多久?

一般而言銀行提供的房貸寬限期約 2~5 年,詳情可參考各家銀行官網規定,以及文章內說明。

房貸寬限期可以展延嗎?

通常只要還款紀錄正常,申請的寬限期仍在規定時間內,就能向銀行辦理展延,不過,若非必要,不建議一再延長寬限時間,詳情請參閱文章內文說明。

寬限期可以還本金嗎?

許多銀行對於提前清償本金會另外收取違約金,詳情須依據各家銀行的規定。

房貸寬限期缺點有哪些?

房貸寬限期缺點有:壓縮本金攤還年限、總繳利息金額較多,以及寬限期結束後每月房貸金額大幅增加,詳細說明可參閱文章內文。

房貸寬限期何種情況下適合使用?

有裝潢、修繕需求的首購族、短期要出售房屋的換屋族和投資客),以及預期未來可獲大筆或穩定資金者,詳細說明可參閱文章內文。

可以中途才申請房貸寬限期嗎?

如果一開始沒有申請房貸寬限期,想要中途申請,可以試著與銀行協商,但實際情況仍須視各家銀行規定,有些銀行可能不會受理。

房貸寬限期與彈性繳款有什麼不同?

其實,房貸寛限期就是一種「制式彈性少繳」,只是,一般過了寛限期後,就沒有其他調整繳款的方案可選擇了。

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