買賣不破租賃意思是什麼?民法買賣不破租賃的要件和例外規定

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相信很多人對於「買賣不破租賃」的意思並不陌生,不過,對於《民法》中買賣不破租賃的詳細規定可能不清楚。本篇文章將透過民法介紹買賣不破租賃意思,並且說明買賣不破租賃的成立要件和例外規定有哪些。

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買賣不破租賃意思是什麼?

民法第 425 條第 1 項:租賃契約不因買賣而失效

想了解買賣不破租賃意思,可以先從《民法》第 425 條 第 1 項的內容來看。

《民法》第 425 條第 1 項:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」

從上述的《民法》條文的內容來看,買賣不破租賃的「不破」是「不打破」的意思,簡單來說,買賣不破租賃意思是指,在租賃後成立的所有權讓與行為 (買賣),並不會使先成立的租賃契約失效,承租人依然有權繼續使用、收益該租賃物。

為了讓大家更理解買賣不破租賃意思,以下舉例說明:

房客小明向房東小華租了一間房子,在租約到期前,房東小華將該房屋轉賣給小美。此時,基於買賣不破租賃原則,小明可以主張自己與小華訂立的租賃契約依然有效,只要有按時繳交房租,小明就可以繼續住在租來的房子裡,直到租約到期為止。

圖片來源:法律人

從買賣不破租賃意思來看,這其實是《民法》中,用來保障租屋房客的法律,避免房東將房屋出售,房客就要淪落街頭。不過,並不是所有的租賃契約都可以使用「買賣不破租賃」的原則,還是有適用的要件和例外情況。

買賣不破租賃例外情形和成立要件

買賣不破租賃例外

依照目前的多數的見解,買賣不破租賃原則,僅適用於不動產買賣與租賃的情形,而在《民法》第 425 條 2 項,規定了買賣不破租賃的 2 個例外情形。

《民法》第 425 條 2 項:「未經公證之不動產租賃契約,其期限逾 5 年或未定期限者,不適用之。」

換而言之,租賃契約如果在以下 2 種情況下,就不適用買賣不破租賃:

  1. 租賃契約未經公證且期限超過 5 年
  2. 租賃契約未經公證且未定期限

買賣不破租賃成立要件

從上述 2 個買賣不破租賃的例外情形,可以推斷出買賣不破租賃的成立要件,租賃契約必須符合以下 3 要件:

  1. 租賃契約未經公證須有訂定期限 (不可為未經公證的不定期租約)
  2. 租賃契約期限 5 年以下 (含 5 年) 可不經公證
  3. 租賃契約期限 5 年以上 (超過 5 年)未定期限須經公證

也就是說,如果房客和房東之間的租賃契約沒有符合以上要件,只要房客承租的房子被出售、新屋主不願繼續出租,房客就不能以買賣不破租賃原則對抗新屋主。

關於不定期租約的介紹,可參閱:不定期租約房客不搬走如何解決?7 個房東可終止租賃的情況

除了租賃契約要符合以上要件外,房客上須注意的其他要件還有:

  1. 簽立租賃契約的房東須為房屋所有權人(假如是向二房東承租就無法受到保護)
  2. 租賃契約期限必須在有效期限內(未到期)
圖片來源:信義房訊知識

買賣不破租賃有例外,房客應先了解自己的租賃契約是否符合要件

買賣不破租賃原則的例外情況有下列 2 種:

  1. 租賃契約未經公證且期限超過 5 年
  2. 租賃契約未經公證且未定期限

若是符合以上 2 項要件其中之一,房客便不受到《民法》買賣不破租賃的原則保護。

有關買賣不破租賃的成立要件,則有以下 5 項:

  1. 租賃契約未經公證須有訂定期限
  2. 租賃契約期限 5 年以下 (含 5 年) ,可不經公證
  3. 租賃契約期限超過 5 年,或未定期限,須經公證
  4. 租賃契約期限必須在有效期限內
  5. 簽立租賃契約的房東須為房屋所有權人

儘管買賣不破租賃是用於保障比較弱勢的租屋房客,但是,若房客在簽約時,沒有了解買賣不破租賃的例外規定和成立要件,當真正遇到房東將房屋出售的時候,恐怕不一定能受到《民法》買賣不破租賃的法律保護。所以,建議大家在簽訂租賃契約時,要留意租約的期限是否需要公證、房東是否為房屋所有權人,未來遇到房東在租賃契約中途出售房屋,才能夠保障自己的權益。

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