對首購族而言，經常遇到買房的資金太緊的問題，因此，如何向銀行借到高成數、低利率，往往是許多首購族買房時最關心的議題之一，好的房貸規劃，可以確保買房後未來的繳款順利無虞，那麼，到底要怎麼樣才能做好房貸規劃呢？以下提供 5 個首購族可以掌握的要訣。
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首購族房貸基本 5 要點
一、選擇自己負擔得起的房價物件
很常聽到有人好不容易挑選到自己理想中的房子，最後卻因為貸款成數、自備款不足，而未能如期交屋，所以，買房時一定要預留一些預算，才不會因為最後銀行核貸金額不如預期高而沒買到房子。
所謂「負擔得起的房價物件」，是指首購族在買房挑物件時，要注意的以下 2 大基本原則：
- 自備款至少要有房價的 3 成
很多仲介和代銷都會告訴你，房貸可以貸到 8 成高成數沒問題。請記住！貸款成數的決定權在銀行，而不是仲介或代銷，他們不會知道你的信用評分和詳細財務狀況，更不知道銀行內部審核貸款的標準，所以，為了避免貸款成數不如預期無法如期交屋，也避免買房後沒錢可添購家電和家具，只能住家徒四壁的空屋，自備款請至少準備房價的 3 成。
※詳細房貸相關條件，都是要實際和銀行洽談後才能確定。
建議大家可以在選擇物件時，同時試算貸款可能的金額大概是多少，相關資訊可以參考：房貸試算工具推薦：每月還款金額、多段式利率、購屋能力一站計算
- 每期房貸繳款金額理想為薪水的 1/3，避免超過 1/2
一般會建議，每月繳納的房貸金額不要超過薪水的 1/3，這樣才不會影響到日常生活品質，影響到生活中最基本的飲食、服飾、交通方面的開銷，不過，由於台灣北部的房價較高，所以在不超過 1/2 的前提，都還算是可以接受的範圍。
想知道自己的薪水負擔得起的房價，可以參考此篇文章：想知道自己的薪水適合在哪買房？居住焦慮時代算給你看，順便回顧房價歷史
二、房貸銀行選擇「熟識的」或「建商配合的」
如果是和建商購買新屋，多數建商都會有配合的銀行，因為這些銀行對於該建案的了解程度較高，所以通常會較願意提供高成數、低利率的房貸條件，不過，如果想要調整部分房貸內容可能會不容易，例如：房貸條件中要求要購買房貸壽險，借款人不能因為自己名下壽險保單已經很多而拒絕這項條件。
如果購買的是中古屋，或是對於建商配合的銀行所提出的房貸條件不滿意，建議可以直接找「熟識的銀行」或是「常往來的銀行」申辦房貸，可以找 2~3 家銀行詢問貸款利率、成數等等，再從中挑選最適合自己的房貸方案。
一般房貸的貸款成數，銀行最多願意放貸房屋總價的 7 成，如果個人信用良好、房屋的區位和基本條件佳，就可以有機會爭取到 7.5~8 成的高成數，不過，通常貸款成數和利率會呈正比關係，貸款成數愈高，貸款利率就有可能增加。
想知道和建商配合的銀行貸款好嗎？可參閱此篇文章：建商配合銀行貸款，成數利率優缺點一次看
三、善用青年首購、公務員、行員身分爭取低利率
- 青年安心成家購屋優惠貸款
「青年安心成家購屋優惠貸款」是財政部為了讓年輕人能買得起房子，針對首購族提供的貸款，根據政府目前的政策，為減輕青年的負擔，基準利率至 2024 年底之前減少調升 0.125%，目前一段式機動利率為 1.93% (1.47% – 0.125% + 0.585%)。
更多關於「青年安心成家購屋優惠貸款」，請參閱：青年首購貸款試算：2023 年青年首購房貸利率划算嗎？
- 築巢優利貸：全國公教員工房屋貸款
如果你或配偶具有公教身分，是中央及地方各機關、公立學校及公營事業機構編制內的員工，那麼也可以考慮公務員專屬的「築巢優利貸：全國公教員工房屋貸款」，這個優惠貸款不限首購，但借款人或其配偶的不動產，必須設定第一順位抵押權以做為擔保，而第二屋貸款有不超過 6 成的限制。
「築巢優利貸」是由行政院人事行政總處主辦，在 2022~2024 年期間，將由台灣銀行及中國信託商業銀行負責承辦，利率為 1.935%，雖利率略高於「青年安心成家購屋優惠貸款」一點點，但是最高可申貸到 8.5 成的高成數，而償還年限部分，台灣銀行最長為 30 年，中信國信託則為 35 年，而只付息不還本的寬限期最長皆以 5 年為限。
- 行員專屬優惠貸款方案
如果具有銀行行員身分，直接和自己所屬的銀行貸款，一般都會享有專屬的優惠貸款低利率，建議可以多加利用。
不過要提醒的是，因為行員的優惠貸款專案僅適用於具有行員身分的借款人，若是日後離職或留職停薪，就有可能不適用低利率的貸款優惠，多數人的房貸都要繳 20 年以上，若是未來有打算要轉職、生育計畫或留職進修，建議申辦前要想清楚，並看清楚貸款合約條款。
四、養成看對帳單和銀行聯繫的習慣
多數人辦好貸款之後，都會約定自動從帳戶扣繳，除了每個月固定將要繳納的房貸金額轉入帳戶，幾乎不怎麼關注。這邊要提醒大家，由於房貸利率是採機動計息，有時候利率調整時銀行未必會通知，建議大家要養成每月看對帳單的習慣，才不會利率調整後帳戶錢不夠扣卻一直沒注意，導致貸款逾期繳納而影響信用評分。
關於信用評分的介紹，請看：申請房貸信用評分超重要！什麼是信用評分？
另外，由於利率以季調為主流，建議可以每隔 3 個月聯繫一下銀行的放款專員，了解「目前利率多少？」、「未來是否會調升或調降？」、「某某銀行的利率是多少，為何你們的比較貴？」等等，總之，多溝通對你的權益絕對是有幫助的。
五、適當使用寬限期，但不過度依賴
有些房貸的條件中，銀行會給予借款人在一段時間內「只付利息不還本金」，而這段不用還本金的期間，就是所謂的「寬限期」。適當的寬限期，可以讓事業剛起步、經濟尚未穩定的首購族、年輕人，在房貸前期有適當的喘息空間，有些首購族也因此特別喜歡爭取很長的寬限期，並且認為寬限期愈長愈好，然而，過長的寬限期，會導致後面要付本金時壓力很大。
舉例來說，小七房貸金額是 1,000 萬，在貸款期間 30 年、利息 1.93% 的情況下，若無寬限期，他平均每個月要繳約 3.6 萬元；若有寬限期 5 年，在寬限期間，平均每個月只要繳約 1.6 萬元，寬限期結束後平均每個月要繳約 4.2 萬元。
因此，除非你認為寬限期後你的收入會成長，否則如按部就班的攤還本金和利息，這樣做至少可以省下很多貸款利息。
更多關於寬限期的介紹，請看：房貸寬限期是什麼？寬限期展延、缺點等 8 大常見問題一次看
想向銀行借到高成數、低利率，基本 5 點要掌握
很多資金有限的首購族覺得，若能向銀行爭取到高成數、低利率的貸款條件，是成功買房的第一步，實際上，比起關注自己可以向銀行借到多少錢，自己的薪資負擔得起多少錢的房子這點才是最重要的，這也是為何在本文中提及的第一點並非和房貸直接相關，反而是和購屋者的薪資較相關。
如果自己的存款不到房價的 3 成，建議可以考慮換個房屋標的，或是先將買房一事緩緩，這樣才不會被房貸壓得生活喘不過氣、毫無生活品質可言喔！
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