在公寓大廈中，管理費欠繳想必是許多管委會相當頭痛的事情，遇到某些特定的住戶總是欠繳管理費，管委會到底該如何催繳呢？本篇文章將詳細介紹管理費催繳流程和通知期限，並整理住戶不繳管理費時，管委會可以進行的 5 個處理方法。
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管理費催繳的法律規定
向法院提出支付命令或訴訟前須經催告 (通知)
管理費催繳的相關法源，規定在《公寓大廈管理條例》第 21 條：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」
上述法律的意思，是指當遇到公寓大廈的住戶不繳管理費時，管委會有義務要對住戶先進行「催告」，也就是先通知住戶要補繳管理費這件事，通常會以存證信函通知，並在存證信函中寫明要在一定期間內繳清所積欠管理費，若之後住戶仍不繳納，管委會或社區管理人才可以向法院請求支付命令或訴訟。
管理費催繳流程
每個公寓大廈社區管委會和物業管理公司的管理費催繳流程，可能有些許差異，以下舉東京都物業管理機構的管理費催繳流程為例，大致可分為 7 個流程：
一、公告管理費欠繳戶名單 (當期管理費結算日)
到當期管理費結算日，住戶仍未繳納管理費，管理中心將製作未繳戶名單，經管理委員會簽核後公佈。
二、電話催繳管理費
當期繳費期限到期，未收到住戶的管理費，管理中心人員將以電話通知催繳。
三、寄發管理費催繳通知單 （次期繳費期限）
到次期繳費期限，住戶仍未繳納管理費，管理中心將發送「催繳通知單」給欠繳戶。
四、寄發管理費催繳通知函 （次期繳費期限）
若寄發管理費催繳通知單後，住戶仍是未繳納管理費，管理中心人員將寄發「管理費催繳通知函」，通知未繳管理費的住戶。
五、寄發存證信函 （第三期繳費期限）
到了第三期繳費期限時，住戶仍未繳納管理費，管委會將寄發存證信函給未繳管理費的住戶。
六、聲請支付命令或給付訴訟 （第四期繳費期限）
到了第四期繳費期限時，住戶仍未繳納管理費，管委會將依照欠繳住戶的戶籍，向住戶戶籍所在地的法院聲請支付命令或給付訴訟。
七、申請強制執行
支付命令或給付訴訟經法院核可後，即會對欠繳管理費的住戶執行強制執行，扣押名下財產。
管理費催繳通知期限
從前面東京都物業機構的管理費催繳流程可以發現，在向法院申請支付命令或訴訟前，會先多次「通知」欠繳管理費的住戶繳納，這是因為，在《公寓大廈管理條例》第 21 條有明確規定，債權人要先通知過債務人才能請求法院的協助，不過，對於這個「通知期限」需要多長，倒是沒有明確規定。
實務上，因為法規是規定欠繳 2 個月的管理費就可以向法院求助，一般進行催告時 (寄出存證信函)，差不多是住戶欠繳管理費第 3 個月開始時，所以，如果管委會和法院的工作效率夠快，住戶大概在欠繳管理費的第 4 個月就會遭到強制執行。
如果不想名下財產遭到法院扣押，那就是要在收到管理費催繳通知 (存證信函)時就要繳清管理費，或是在收到法院支付命令的 20 日內提出異議。通常管理費催繳通知 (存證信函) 會寫明要在幾日內繳清，以東京都物業機構為例，其管理費催繳通知期限是 7 天。
住戶不繳管理費的處理方法
遇到住戶不繳管理費，管委會常見處理方式大概有以下 5 種方法：
一、向法院申請發「支付命令」
債權人 (管委會) 對債務人 (欠繳管理費住戶) 的請求，如果是請求給付一定數量的金錢、代替物或有價證券，可請管轄法院民事庭聲請核發「支付命令」，欠繳管理費住戶如果未於收受支付命令後 20 日內提出異議，管委會就可以聲請法院強制執行債務人的財產，此種處理方法較訴訟程序簡便、迅速，也是許多管會針對住戶不繳管理費的常見處理方法。
二、向法院提起「給付訴訟」
若所積欠的管理費金額小於新台幣 10 萬元，可準備民事起訴狀，並且附上證物後，可向管轄法院簡易庭提起小額訴訟。
三、向所在地區公所調解委員會申請調解
如調解成立，作成「調解書」，經院核定後，即有「執行名義」之效力。不過要注意的是，調解不是強制的，如果欠管理費的住戶不出席，或者出席後仍表示不願繳，調解委員無法要求欠繳管理費的住戶繳錢，如果管委會希望快速拿到積欠的款項，提起訴訟或發支付命令會是較有效。
四、向法院聲請調解
如調解成立，由法院作成「調解筆錄」著，即與確定判決具有同一效力。
※注意！管理費在法律上的請求權時效是 5 年，若超過 5 年才向住戶請求，住戶有權拒絕給付。
五、強制遷離
《公寓大廈管理條例》第 22 條 規定，如果住戶如果積欠管理費，經強制執行後再度積欠金額達其「區分所有權總價 1%」者，管理委員會可以訴請法院請該住戶強制遷離。
不過，要符合強制遷離的要件有很多，包含：住戶是第二次積欠管理費、2 次積欠管理費管委會都有經過司法程序且取得確定判決或調解筆錄、欠費金額要達區分所有權總價 1%、要經由區分所有權人大會決議請該住戶強制遷離等等。
總之，想要讓不繳管理費的住戶強制遷離，基本上是相當困難的，如果住戶還想要繼續在該社區居住，大概在強制遷離的議案提到區分所有權會議上討論時，住戶就會因面子掛不住而自行繳清管理費了。
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管理費催繳需經通知流程，才可向法院請求強制執行
以東京都物業管理機構的管理費催繳流程為範本，管理費催繳大致可分為 7 個流程：
- 公告管理費欠繳戶名單
- 電話催繳管理費
- 寄發管理費催繳通知單
- 寄發管理費催繳通知函
- 寄發存證信函
- 聲請支付命令或給付訴訟
- 申強制執行
從流程中可以發現，在正式向法院提起訴訟或支付命令前，管委會或管理機構會多次通知住戶繳納管理費，而寄發「存證信函」可說是最具有法律效果的一次通知，也可以視為「最後通牒」，若是欠繳管理費的住戶仍不願繳納，接下來要面對的就是法院的強制執行。
若是遇到不繳管理費的住戶，管委會可以採取的 5 個處理方法如下：
- 向法院申請發「支付命令」
- 向法院提起「給付訴訟」
- 向所在地區公所調解委員會申請調解
- 向法院聲請調解
- 強制遷離
公寓大廈的管理費，是用來維持整個社區的運作，舉凡社區大樓的清潔、管理員的薪資、電梯的定期保養費等等，都要依賴管理費來支撐，若是有住戶不願繳納管理費，其他乖乖繳納管理費的住戶也會產生不公平的心理，最後大家都不繳管理費，公設壞掉沒錢修理，讓整個社區逐漸荒廢，形同「廢墟」。
有些人以為不繳管理費，管委會也無可奈何，實際上，法律是賦予管委會有權催繳、追討管理費的，所以，如果你想居住在公寓大廈中，即使不常使用到公設，也不能主張不繳管理費喔！
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