管理費怎麼算?大樓管理費收費標準和合理行情看這篇!

管理費 收費標準 合理行情

現代愈來愈多人喜歡住在便利性佳的公寓大樓中,不僅有管理員可以幫忙簽收包裹,還隨時可以丟垃圾,不必追垃圾車,有些社區大樓還有提供游泳池、健身房和 KTV 室供住戶休閒娛樂用,但這些豐富的公設和便利性,背後都是由住戶所繳納的大樓管理費來支撐。管理費怎麼算?大樓管理費收費標準合理行情應為多少?相信很多人都存在著疑問,對於這些問題,以下就來為大家解答!

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管理費怎麼算?

關於「管理費怎麼算?」這個問題,首先要先來看大樓管理費收費的法源:

《公寓大廈管理條例》第 10 條:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付由區分所有權人,按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」

按區分所有權人共有的應有部分比例分擔

從前面的條文中可以看出,法規中明確規定了社區大樓的共用部分、約定共用部分的相關修繕、管理和維護支出,需由公共基金或由區分所有權人按照共用支應有部分比例分擔,而一般來說,住戶家中的坪數愈大,共有的面積就愈大,因此,台灣多數的管委會都會依建築物登記面積來計算管理費,也就是說,常見的管理費計算方式為:

權狀坪數 X 每坪單價

舉例來說,果仁家小編家建物登記面積是 50 坪,管理費是 60 元 / 坪,故果仁家小編家一個月的管理費是 3,000 元。

依區分所有權人會議或規約規定

按區分所有權人建物登記「坪數」來計算管理費,是大樓管理費收費標準中最常見的,不過,在《公寓大廈管理條例》第 10 條最後面有提及,費用的相關規定是可以透過區分所有權人會議自行訂定的。

簡單來說,管理費怎麼算在法規中其實沒有硬性規定,法律賦予公寓大廈社區有高度的自治權,所以,有些大樓管理費收費標準,是按「戶數」來計算,甚至社區有住家、有營業用,大樓管理費收費標準就會根據用途不同而有所差異。總之,關於「管理費怎麼算?」基本上是要按照經區分所有權人會議決議的規約為準。

圖片來源:住商不動產

大樓管理費收費標準

許多人會好奇,大樓管理費收費標準應該是多少?其實,這並沒有一定的標準,按照公寓大樓社區的公設多寡、社區規模、屋齡的不同,其每個月要負擔的公共水電費、電梯保養費、清潔費、保全費和物業管理費等等會有所不同。

管理費 VS 公共基金

一般大家所稱的管理費,實際上又可細分成:《公寓大廈規約範本》中的「管理費」和公共基金。

《公寓大廈規約範本》中所稱的管理費,主要用於社區的日常管理維護,例如:24 小時管理員和清潔人員的薪資、機電保養費、行政雜支等等,來源為每月向住戶定額收取。

公共基金,主要用於大型或緊急的修繕,來源為:建築物起造人(建商)按照工程造價的一定比例或金額提撥、按照區分所有權人會議決議另行向住戶收取、每年管理費結餘轉撥入,以及公共基金的孳息。

更多關於管理費和公共基金的差異比較,請參閱下表:

 

管理費

公共基金

用途

社區的日常管理維護

大型或緊急的修繕 (10 萬以上)

使用權限

管委會全權管理與使用

經區分所有權人會議決議才得動用

來源

每月向住戶定額收取

  • 建築物起造人(建商)按照工程造價的一定比例或金額提撥
  • 按照區分所有權人會議決議另行向住戶收取
  • 每年管理費結餘轉撥入
  • 公共基金的孳息

公共基金無收費標準

相較於《公寓大廈規約範本》中定義的管理費,公共基金算是社區大樓的「緊急預備金」、「大樓修繕積金」,用途有限制,平時不能隨意動用,所以不會定期向住戶收取,可以說是完全沒有收費標準。

目前台灣多數社區並未額外向住戶收取公共基金,而是每年從管理費的餘額提撥一定比例至公共基金,而其比例沒有法規可循,常見的作法是,當提撥金額達到 2 年的管理費時就可停止再撥入。然而,這樣的公共基金金額若要用於社區重大修繕其實並不夠,建議應制定至少 30 年的長期修繕計劃,再按照資金需求逐年提撥,才能避免將來需要修繕時卻資金短缺。

圖片來源:臺中市政府住宅發展工程處公寓大廈管理科

大樓管理費收費標準:「量出為入」為原則

景文物業管理機構董事長郭紀子表示,管理費的收繳,通常以「量出為入」原則,也就是先列出財務收支估算表,並以考量收支平衡來決定要收多少管理費,每月僅須保留一點結餘,用以應付臨時的支出即可,不需要積存太多餘額。

舉例來說,甲社區預估每月物管、保全等人事費用為 30 萬元,設備維護費 6 萬元,公用水電費 6 萬元,建築物和景觀維護費用 4 萬元,行政費用 2 萬元,每月總支出預估 48 萬元,而甲社區有 200 戶、每戶 30 坪,換算下來,甲社區每戶管理費至少要收 80 元 / 坪才能維持社區營運。

圖片來源:臺中市政府住宅發展工程處公寓大廈管理科

人事成本、經常性支出多寡影響大樓管理費收費標準

管理費的支出,通常以「人事成本」所占比例最高,所以如果社區有 24 小時管理員,基本上在營運上費用就會比較高。

另外,住宅大樓的經常性支出包含:建築物及其附屬設施修繕和維護費用、公共水電費用、電梯保養費、外牆清洗費、弱電保養費、發電機保養費、環境景觀維護費用和消防與公安設備維護等等;非經常性支出包含:社區行政庶務費、於特殊節日的文康活動費、管委會開會的花費等等。

由上述資訊可以發現,一個社區大樓要順利運作,要支出的費用項目其實相當多,而大樓管理費怎麼算,根據社區的特性不同會有差異,並沒有一個定數,主要還是要看社區實際營運方式需要多少錢才能運作。

大樓管理費合理行情

北部約 50~90 元 / 坪,中南部約 40~60 元 / 坪

關於大樓管理費合理行情,根據大樓社區所在的縣市、社區定位不同 (一般社區或豪宅),會有所不同。北部地區,一般大樓管理費合理行情約 50~90 元 / 坪,豪宅大樓管理費合理行情約 100~180 元 / 坪;而中南部地區,一般大樓管理費合理行情約 40~60 元 / 坪,豪宅大樓管理費合理行情約 70~80 元 / 坪。

以上的大樓管理費合理行情,僅是個大概參考值,實際管理費的收費標準仍會依據各個住宅社區大樓的需求而定,但大致上,豪宅社區因為有坪數大、戶數少和公設多的特性,大樓管理費合理行情一定比一般社區大樓來得高,至於北部地區的大樓管理費合理行情比起中南部地區來得高,原因可歸於北部物價、地價比中南部高。

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小規模社區大樓管理費有可能高出合理行情

對於大樓戶數少、規模小的社區而言,即使社區定位不到豪宅等級,大樓管理費合理行情也會較高。

舉例來說,台北地區的 A 社區大樓有 80 戶,每戶均為 30 坪,社區大樓管理費收費標準為 70 元 / 坪,A 社區大樓一個月的管理費收入為 168,000 元收入,這樣的管理費,社區恐怕 24 小時管理員都請不起,更別提還有清潔費和電梯保養維修費。

若是 A 社區大樓想要聘請 24 小時管理員,外加清潔人員,一個月社區管理費收入至少要 200,000 元,換而言之,社區大樓管理費收費標準約要 85 元 / 坪才足夠,若是再外加社區各項公設的保養費,例如電梯、發電機和消防設備等等,社區大樓管理費收費標準有可能會超過 90 元 / 坪。

圖片來源:iStock

大樓管理費怎麼算須視社區規約、營運方式和戶數規模而定

常見的管理費計算方式,可分為以「坪數」計算和以「戶數」計算,而具體管理費怎麼算,應依區分所有權會議決議的規約而定。

一般俗稱的「大樓管理費」可以細分成管理費和公共基金兩部分,管理費的收費標準應以「量出為入」為原則,也就是根據社區營運實際需要的支出,來決定管理費收費標準;而公共基金目前則無收費標準,台灣許多社區採用由管理費的餘額每年提撥。

大樓管理費合理行情,北部約 50~90 元 / 坪,中南部約 40~60 元 / 坪,根據社區大樓所在的縣市、是否為豪宅,以及社區大樓戶數的多寡,會有些許的差異。

有些人買房時看到社區規畫中有游泳池、KTV、宴會廳等豪華公設,就會被不自覺吸引而買下,殊不知這些公設是需要仰賴大量的管理費來支撐,若住戶們負擔不起或不想負擔,最後可能統統變成「蚊子館」,建議大家在買房、看房時,要仔細想想自己是否負擔得起高額管理費?這些公設自己會常使用嗎?才不會入住後發現,自己買到了個住不起的房!

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