房屋共同持有的夫妻,無論贈與或一起買,税金要注意!

Credit: Consumer Reports

許多新婚夫妻或者論及婚嫁的情侶,多半都會考慮到一件事情:「有需要買一間房屋自住嗎?」若是夫妻兩人都覺得應該要自己擁有一間房屋,那另外一個問題則是:「該登記在誰名下?」

為了避免夫妻其中一方的權益受損,現在大多數都會採用「房屋共同持有」來保障彼此的權利。但若要將房屋登記為共同持有,也是有些地方要注意的,例如:稅額的計算就會跟單身時不同,還有若是已經其中一方有房,就會牽扯到「贈與」的問題。

今天就帶大家來了解「共同持有」的重點,讓無論是已經新婚的夫妻或者即將結婚的情侶,都可以為未來做好打算。

房屋共同持有,保障夫妻兩人權利

房屋共同持有,重點在保障雙方的權益,若需要對房產進行任何更動,都需要雙方同意,不得單方面做處理。

但「共同持有」就會牽扯到稅額算法與「贈與」的問題,接下來我們就從「買房時間點」來分成兩個部分來看看房屋共同持有到底是怎麼一回事吧!

婚前已經有房產:贈與

若夫妻其中一方在婚前已經擁有房產,而婚後要改為共同持有的話,就是採「贈與」的方式,有房屋的一方將一半的房屋所有權贈與給沒有房屋的一方。

若已是夫妻關係,根據稅法的規定,夫妻之間互贈財產,不需要繳交贈與稅和土地增值稅,不過在贈與之前,仍須到稅捐機關申報這兩種稅,再取得「免稅證明」就可順利進行贈與。

以下是將「個人持有」改為「共同持有」簡約流程:

以上所有流程大概需要一至兩週的時間方可完成,需繳交印花稅、契稅、所有權移轉登記的規費、書狀費…等等費用,而金額則依照房屋價值高低而定,若覺得程序很複雜,建議找代書協助辦理。

婚後共同購入房屋,直接登記共同持有

相較於一方贈與給另一方,夫妻婚後才一起購買房子的話,就可以直接登記為共同持有,不需要經過上述的贈與程序。

但要注意,縱使買房時登記為共同持有,向銀行申請房貸時,仍只能由一方作為申貸人。

夫妻共同持有房屋,要注意什麼?

一但將房屋登記為共同持有後,就代表雙方共有該房屋的產權,稅金的算法也與個人持有有所不同,下面就來看看該注意的幾件事情:

所有權處分

根據《民法》第 819 條第二項規定,對共同持有的不動產處分、變更、設定負擔之前,應得到共有人全體的同意。夫妻一但將房屋登記為共同持有後,若要對房屋做任何更動,包含貸款、出售…等等狀況,都需要雙方同意並一起辦理手續。

稅單變兩張

地價稅

是按人頭計算,只要名下持有土地,都需繳交稅金。所以在房屋變更為共同持有後,夫妻雙方都會各自收到一張稅單,按各自持有的土地部分繳稅。

提醒:在辦理房屋共同持有後,夫妻雙方要記得分別申請「自用住宅稅率」,若只有其中一人申請,那另一人就會被以一般用地來課稅。

房屋稅

房屋稅以「房屋」數計算,一間房屋通常只有一張稅單,並由稅捐機關向共有人的其中一人寄送稅單。若夫妻兩人想要分開繳稅,需向房屋所在地的稅捐機關申請「房屋稅分單繳納」,就可以按持分比例,分別開立稅單。

用掉一生一次的優惠稅率

土地增值稅有「一生一次」的優惠稅率可以使用,只要房屋在買賣前一整年沒有出租或營業,並且本人、配偶或是直系親屬的戶籍在該房屋下,在販售房屋時,即可享有土地增值稅 10% 優惠稅率。

土地增值稅的優惠稅率,每個人一生有一次的機會,若房屋由夫妻共同持有,等於同時用掉了優惠稅率,其實很可惜!

夫妻共同持有房屋,仍要保障自己權益!

其實無論是夫妻或情侶要共同持有房屋,我們都建議要白紙黑字的紀錄持份、出資比例、財產歸屬…等等,若未來真的不幸離婚或是遇到法律問題,才能有憑有據的替自己爭取權益!

延伸閱讀