房東/貸款族/租屋報稅,可以用到的「列舉扣除額」節稅懶人包

一年一度的全民申報綜所稅進入報稅倒數計時,今年無疫情需隔離等因素影響,沒有像過往兩年能展延繳納期間,萬物齊漲升息不停,民眾最想知道如何報稅合法又能聰明節稅,安新建經告訴大家在試算個人所得申報時,如果列舉項目有超過「標準扣除額」,就可以選擇「列舉扣除額」以減低所得稅負擔

有貸款買房或租房屋


圖片來源:freepik

安新建經劉易昌執行經理指出,去年有貸款買房或租房屋的人,可運用「自用住宅購屋借貸利息」與「房屋租金支出」擇一適用,為個人所得稅申報列舉扣除項目。

有出售房屋

若去年有出售房屋,就要確認房屋當初取得的時間點,若為 2016 年 1 月 1 日前取得,則適用繳納財產交易所得稅,記得要納入今年的綜所稅申報,以免漏報導致連補帶罰;而若取得房地之時間為 2016 年 1 月 1 日以後,則為繳納房地合一稅,必須在所有權移轉登記次日起 30 日內申報。

有關賣房報稅的相關介紹,可參閱:預售屋買賣記得報稅,依時間繳房地合一或綜所稅

房地合一 2.0 五大特點

另重點整理 2021 年 7 月上路的房地合一 2.0 五大特點主要是針對:

1. 短期套利者課重稅

2. 法人比照個人課稅

3. 擴大房地課稅範圍

4. 土地漲價數額,增設減除上限

5. 五種交易不受影響(維持稅率20%: 個人非自願因素(如調職)/ 個人以自有土地與建商合建分回/ 建商興建房屋完成後第一次移轉/ 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉;維持稅率10%:自住房地持有並設籍超過6年(課稅所得400萬元以下免稅) ),因此對一般個人購屋自住使用的民眾影響不大。

賣房節稅:「財產交易損失舉證」

另外劉易昌執經特別提醒與建議:可採用「財產交易損失舉證」節稅,在報稅時應優先採實價發生價額的「核實認定」方式申報;無法舉證買價的民眾,則可採「標準認定」申報節稅。

但是,出售的物件是地方政府認定的高價產品時,且無法舉證買進成本,就要依實價銷售價格的 15 %作為售屋所得,再用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

房東節稅:「租金收入」可減去維護成本

至於包租公/包租婆的租金收入,也需列舉申報個人綜合所得稅「租賃所得」,將整年度「租金收入」減去維護成本,通常包含所謂的「必要耗損」與「費用」,也就是房東報稅時實際租賃所得額,維護成本包括:房屋地價稅、購屋貸款利息、土木工程、裝潢工程、水電修理費…等,應備妥列舉相關文件影本檢附為憑。

包租代管、公益出租可再扣 1.5 萬

另外,政府為鼓勵房東出租給弱勢族群,因此下列的公益出租還可減免稅額,例如:房屋提供作包租代管社會住宅,或將房子出租給符合租金補貼資格的房客,經主管機關認定為公益出租人,全年租金收入可減除每屋每月免稅額 1.5 萬元後,再減掉必要損耗與費用的餘額作為申報房屋租賃所得。

更多關於公益出租人的相關介紹,請看:公益出租人資格為何?這篇告訴你公益出租人如何申請和查詢

了解合法節稅方式,有效減少報稅負擔

無論是房貸族或租屋族,都不應該試圖透過過度減免或虛報費用的方式進行避稅。一旦逃漏稅被查出,可能會面臨需繳納補稅和罰款的嚴重後果,這種得不償失的行為要盡量避免。如果想要有效節稅,最好的方式就是深入了解稅務政策,以最大限度地在合法與合理的範圍內減少稅務負擔。

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