轉貸是什麼意思?轉貸房貸,違約金可能嚇到你

隨著房貸利息來到歷史新低點,許多銀行也推出各種房貸產品來吸引客戶,也讓許多身上已經背有房貸的族群,想要透過「轉貸」來取得更低的房貸利率。但是轉貸房貸可不是一件容易事情,不僅可能要付出高額的違約金,就算成功轉貸,要付出的手續費可能也會讓你嚇到。今天就來看看轉貸究竟是什麼意思,還有若真的想辦理轉貸房貸,可能會遇到的風險。

 

轉貸的意思先搞清楚,轉貸房貸要付違約金

Credit: 富邦銀行

大家賺錢辛苦,但房價一直漲,因此現在許多人會想要使用「轉貸」房貸,來降低自己的房貸利率與付款壓力。但在這麼做之前,要先搞清楚轉貸的意思是什麼,還有可能面對的違約金風險。

轉貸的意思

「轉貸」簡單來說,就是原先向 A 銀行借的房貸餘額,由 B 銀行來先幫你全數結清,並把之前的餘額轉移到 B 銀行,由 B 銀行來承貸你一筆新的房貸。

轉貸房貸最大的吸引力就是可能會取得比原先房貸更低的利率,但是背後隱藏的手續費、時間成本以及可能的違約金,卻是一大隱憂。

伴隨央行降息現象,各大銀行吹低利競爭,許多民眾都想趁這波轉貸來搶更低利優惠,但民眾如果真想換貸款銀行,轉貸之前別忘了要評估重新鑑價的貸款金額恐下修、貸款違約金問題與轉貸手續費、地政設定規費、及代書費等5大問題,以免省了利息卻多了更多轉貸成本,未必划算。

轉貸可能貸不到預期的額度

在銀行端的鑑價評鑑中,房屋價值會隨著屋齡而下修,當初你花兩千萬賣的房子,現在可能銀行估價只剩下一千六百萬,因此轉貸就算給你 8 成,也是用一千六百萬的八成來計算,不是你當年的額度了,因此要先確定自己需要多少額度的貸款,再來思考轉貸是否划算

房貸有綁約,轉貸需付違約金

大多數的房貸都會有規定的綁約期限,大多都在 2 到 3 年,若在這個期間內申請轉貸房貸,對原貸款銀行來說,你就是違約,也因此會被要求賠償違約金。違約金的計算方式大多是以「貸款餘額」來乘上 % 數,以台灣銀行為例,若第一年就解約為 1%;在第一年到第兩年期間解約為 0.7%;在第二年到第三年之間解約,則是收取 0.5%。

房貸轉貸還有其他費用要付

除了違約金,轉貸還有其他的「硬費用」要付,也是省不了的成本,包含新銀行的手續費、代書費、地政設定規費等等。

新銀行手續費

申請轉貸,新銀行會針對房屋鑑價、帳務管理、徵信手續、轉貸代償的部分,來向申貸人收取大約 5000 元上下的手續費。

代書費

代書代辦費包括了重新設定抵押權、前銀行塗銷費等,價錢大多落在 6000~15,000 之間。

地政設定規費

這一筆付給政府的地政設定規費,金額是貸款設定金額的千分之一。大多數銀行都會將實際貸款金額乘上 1.2 倍,作為貸款設定金額,地政設定規費就是依照這個「貸款設定金額」來計算。

舉例:雪倫申請轉貸房貸 1,000 萬元,銀行依照貸款金額乘上 1.2 倍後,將貸款金額設定為 1,200 萬,因此雪倫要付給政府的設定規費,就是 1,200 萬的千分之一,也就是 12,000 元。

 

轉貸房貸違約金費用高,可以先從原銀行著手

Credit: 永豐銀行

由於轉貸成本不低,若是覺得這樣不划算,其實也可以考慮向原銀行申請調降利率或是增貸來解決資金的壓力。由於在原貸款銀行那邊已經有了你的各種交易紀錄與資料,若是自身的信用評分不錯,繳款也都正常且往來狀態都良好,銀行給予調降利息或是增貸的空間就提高不少,若銀行有新的貸款方案,或許會提供給你,都是可以考慮的方案。

 

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