土地增值稅是什麼?誰繳?ㄧ生一次優惠是什麼?

在台灣的制度裡,針對土地課徵的稅,除了地價稅以外,另一個就是「土地增值稅」。但許多人都會問:土地增值稅是什麼?又是誰繳呢?今天就一起來看看土地增值稅是什麼,還有重要的一生一次優惠,以及稅額試算方法都告訴你。

土地增值稅是什麼?

土地增值稅的官方解釋是:「對已規定地價之土地,於土地所有權移轉時就其土地自然漲價總數額徵收,或於設定典權時預徵。」

所以簡單來說:只要賣土地時有賺到錢,賺的部分就得被課土地增值稅。

那為什麼我只是賣房子也要被課土地增值稅?因為你的房子蓋在「土地」上面,是連著土地一起賣的,所以當然也得被課「土地增值稅」囉。

土地增值稅誰繳?

土地增值稅到底是誰繳?依照項目不同,而分成以下三種不同的納稅人身份繳納:

項目 納稅人 說明
土地為有償移轉時 原所有權人 指移轉時取得相當之代價。例如:買賣、交換、政府照價收買。
土地為無償移轉時 取得所有權人 指移轉時,取得土地所有權人並未付出代價。例如:贈與或遺贈。
土地設定典權時 出典人 根據稅法規定,已規定地價之土地設定典權時,出典人須繳納土地增值稅。待回贖時,再要求無息退還原繳稅款。

土地增值稅怎麼算?

土地增值稅其實不是一個容易自行計算的東西,加上需要的資料並不是隨手可得的,因此建議還是透過專業的人員來幫助計算。點這裡去試算》財政部國稅局土地增值稅試算

土地增值稅公式 = 土地漲價總數額 x 稅率 – 累進差額 – 長期減徵 – 增繳地價稅額 – 依法減徵稅額

土地漲價總數額是什麼?

土地漲價總數額,簡單來說就是「賣掉所得的錢」扣掉「土地上所有耗費的成本」。

這裡的「土地上所有耗費成本項目」就非常多,不只買地時所付的錢,還包含你為這塊土地所投入的資金,例如:挖土、填土、換土等等,又或是因重劃使用分區變更而衍生的費用支出都可以算在內,並列作為扣除額來節省費用。

土地漲價總數額
=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉現值 x(台灣消費者物價總指數 / 100)-(改良土地費用 + 工程受益費 + 土地重劃費用 + 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額)

土地增值稅稅率標準?

土地增值稅是採「累進稅率制度」,也就是土地漲價越多,稅率的層級就會越高。土地增值稅的稅率按漲價倍數分成三級:20 %、 30 % 與 40 %;自用住宅用地稅率為 10%。

持有年限

稅級別

20年以下 20年以上 30年以上 40年以上
第一級 A x 20% A x 20% A x 20% A x 20%
第二級 A x 30% – B x 10% A x 28% – B x 8% A x 27% – B x 7% A x 26% – B x 6%
第三級 A x 40% – B x 30% A x 36% – B x 24% A x 34% – B x 21% A x 32% – B x 18%
備註:A:土地漲價總數額 B:原規定地價或前次移轉申報現值(按物價總指數調整後之總額)

但土地增值稅的稅率也不是全部,除了考量超額的部分之外,也會因為你所持有的時間有所減免,一般來說持有時間越長,減免的比例越大。

持有時間 減徵比例
小於 20 年 0%
20 到 30 年 20%
30 到 40 年 30%
40 年以上 40%

減徵的計算公式如下:◎ 說明 / 減徵後稅率=原稅率 – 【(原稅率-最低稅率) x 減徵比率】

土地增值稅優惠稅率

許多人都會想利用自用住宅稅率 10% 的優惠來節稅,但想要享有這樣的優惠,就必須符合以下條件。

一生一次優惠

  • 地上的建物必須是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦成戶籍登記
  • 必須是出售前 1 年內沒有供營業或出租使用的住宅用地
  • 此筆土地如果是都市土地,它的面積沒有超過 300 平方公尺(約 90 坪);如果是非都市土地,它的面積沒有超過 700 平方公尺(約 211 坪)
  • 一人一生以一次為限
  • 如果是自用住宅剛建築完成尚未滿 1 年的話,它的房屋評定現值必須達所占基地公告的土地現值的 10%

一生一屋優惠

  • 已使用過一生一次之自用住宅用地稅率
  • 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍連續滿 6 年。
  • 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,持有該自用住宅連續滿 6 年。
  • 出售前 5 年內未曾供營業或出租之住宅用地
  • 都市土地面積未超過 150 平方公尺(約 45 坪)或非都市土地面積未超過 350 平方公尺(約 105 坪)
  • 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,沒有該自用住宅以外的房屋

這裡要注意,必須先使用過「一生一次」優惠,才能用「一生一屋」優惠。不過「一生一屋」就沒有限制次數,只要符合條件,用幾次都可以!

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