房地合一稅實施至今已經接近兩年，但許多有賣房計畫或者已經賣房的民眾，還是搞不太清楚自己到底要繳什麼稅。而自 110 年 7 月 1 日起開始上路的房地合一 2.0 方案，有更改許多稅制，這邊就帶你來了解。
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房地合一 2.0 修法改革重點一次看
為了防止藉由不同型態轉移避稅，遏止炒房短買短賣的投機行為，房地合一 2.0 修法後，將交易「預售屋」與符合一定條件的股份視為房地交易，必須房地合一稅。
房地合一 2.0 五大修法重點
- 短期套利者課重稅
- 法人比照個人課稅
- 擴大房地課稅範圍
- 土地漲價總數設上限
- 五種交易不受影響
房地合一 2.0 個人交易稅制設計
個人交易修法
110 年 7 月 1 日起，個人交易下列項目所得須按新制課房地合一 2.0 課稅：
- 105年1月1日以後取得房地。
- 105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
- 105年1月1日以後取得預售屋及其坐落基地。
- 符合條件的出售投資國內外營利事業的股份。
其中，出售投資國內外營利事業的股份，需符合 2 項條件：
- 交易日起算前一年內任一日（110 年 7 月 1 日以後）直接或間接持有國內外營利事業之股份、出資額過半數。
- 股份、出資額交易時，該國內外被投資營利事業股權、出資額價值 50% 以上由我國境內之房地所構成。
個人交易適用稅率
房地合一 2.0 個人交易適用稅率，主要按持有時間決定，分境內與非境內，不過在台灣的話大多都是境內。修法後的房地合一 2.0 將課重稅的持有時間延長。
| 個人出售：房地合一 2.0、1.0 稅率比較 | ||
| 房地合一稅 2.0 | 房地合一稅 1.0 | |
| 適用範圍 | 2021 年 7 月起之交易 | 2016 年～ 2021 年 7 月前的交易 |
|
持有時間與稅率 （境內） |
兩年內：45% 二到五年內：35% 五到十年內：20% 十年以上：15% |
一年內：45% 一到兩年內：35% 二到十年內：20% 十年以上：15% |
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持有時間與稅率 （境外） |
兩年內：45% 超過兩年：35% |
一年內：45% 超過一年：35% |
房地合一 2.0 營利事業交易稅制設計
營利事業交易修法
110 年 7 月 1 日起，營利事業交易下列項目所得須按新制課稅：
- 105年1月1日以後取得房地。
- 105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
- 105年1月1日以後取得預售屋及其坐落基地。
- 符合條件的出售投資國內外營利事業的股份。
其中，出售投資國內外營利事業的股份，需符合 2 項條件：
- 交易日起算前一年內任一日（110 年 7 月 1 日以後）直接或間接持有國內外營利事業之股份、出資額過半數。
- 股份、出資額交易時，該國內外被投資營利事業股權、出資額價值 50% 以上由我國境內之房地所構成。
營利事業交易適用稅率
| 營利事業出售：房地合一 2.0、1.0 稅率比較 | ||
| 房地合一稅 2.0 | 房地合一稅 1.0 | |
| 適用範圍 | 2021 年 7 月起之交易 | 2016 年～ 2021 年 7 月前的交易 |
|
持有時間與稅率 （境內） |
兩年內：45% 二到五年內：35% 五年以上：20% |
未去分期間 一率 20% |
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持有時間與稅率 （境外） |
兩年內：45% 超過兩年：35% |
一年內：45% 超過一年：35% |
| 申報方式 |
分開計稅 合併申報 |
合併計稅 合併申報 |
房地合一 2.0 擴大課稅範圍：預售屋交易要課稅
房地合一 2.0 將「預售屋交易」及「實質移轉房地的股權交易」納入課稅範圍，目的是抑制預售屋炒作，防杜以股權移轉方式炒作不動產，規避房地交易所得稅負。所以必須特別注意，交易預售屋現在是要課稅的。
房地合一 2.0 課稅範圍
- 交易預售屋、預售屋基地
- 交易持股、出資額過半數到營利事業的股份、出資額，且該營利事業股權、出資額價值 50% 以上由國內房地構成。
房地合一 2.0 土地漲價總數額設上限
過去計算房地交易所得可減除土地漲價總數額，少數人會藉由高報土地移轉現值，墊高土地漲價總數額，以減少交易所得，就能夠躲掉 35%、45% 的所得稅。房地合一 2.0 則修法為：「土地漲價總數額」以公告土地現值所計算的數額為限。
- 減除上限 = 交易當年度公告土地現值 – 前次移轉現值（超過上限部分不可減除，但可計算繳納的土地增值稅可列費用。）
房地合一 2.0 五種交易不受影響
維持稅率 20%
- 個人、營利事業非自願因素交易（例：調職、房地遭強制執行）
- 個人、營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
- 個人、營利事業參與都更貨危老重建取得房地後第一次移轉
- 營利事業興建房屋完成後第一次移轉
維持稅率 10%
- 自助房地持有並設籍滿 6 年。
