實坪制是什麼?減低公設、推行居住正義卻為什麼不上路?

在台灣的房產市場裡,這幾年最多的爭議都來自於「高公設比」。隨著時代演進,公設比在建築物裡面的佔比越來越高,也因此導致許多人覺得買房子都拿去繳公設,也是因為這樣,「實坪制」開始漸漸浮上檯面成為議題。

什麼是實坪制?

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所謂的實坪制,就是買房的人付錢買到的坪數,都是可以實際使用到的坪數。幾年前才上路的「屋簷、雨遮不計坪數」廣受好評,內政部也有計畫要推出「車道、車位不計坪數」的法案,希望藉此減少爭議不斷的車位公設比問題。而有立委則是大力地推行完整版的「實坪制」,來保障買屋的人居住正義。

實坪制為什麼不上路?

不過經過了這麼多年,公設比的問題卻不減反增,新社區的公設比越來越高,甚至有來到 40% 之高的狀況出現,而這個保護大家居住正義的實坪制,為什麼始終推不動?其實仍與建商「做生意」有關。

目前台灣的房地產交易,建商在計算總價時都是以「實際坪數+公設坪數」來計算,而台灣一直以來的房地產交易,坪數內都包含公設坪數。一但拿掉了公設坪數,對消費者有益,對建商卻是少了一筆收入,因此建商多半對「實坪制」興趣缺缺,也讓政府在推動的上面困難重重。

實坪制不見得等於房價降

站在消費者的角度,會覺得實坪制好像是回歸公平正義原則,「買多少就用多少」,但真的是這樣嗎?

超級花園公設–健身房 ,圖片來源:信義房屋

所謂公設,不只是健身房、游泳池,還有一定得蓋的公用區塊,如走廊、大廳、電機室等等這種無法避免的空間。就算採實坪制後,該有的公設也是得蓋,那成本難道建商就要乖乖吸收嗎?當然最有可能的就是轉嫁到消費者身上。

所謂「賠錢的生意沒人做」,假設原先四十坪的房子,內含了五坪公設,總價一千萬。改採實坪制後,實際能計算價金的只剩下 35 坪,而建商得花的建設成本卻相同,因此最有可能就是提高每坪售價,讓最終的「收入」是相同的,因此「實坪制=房價降」這種想法可能只是個夢想。

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實坪制一步步上路中

雖然說實坪制真正上路可能還有得等,但是幾年前的「屋簷、雨遮不計坪不計價」就是成功的一小步。畢竟若直接將實坪制上路,對於建商來說也不公平,而若建商將這個成本直接轉嫁至消費者身上,則更有可能影響買房意願。

實坪制的下一步就是「車道、車位坪數不計權狀面積」,就是因為有太多爭議,加上也不是每一戶都有車,卻還得付錢給別人用這種不合理現象,所以才終於被正視且邁向對消費者與建商都公平的方向走。

若有買房意願的人,對於房市的實坪制也不用太過緊張,隨著政府與建商之間一步一步的協調與調整,就跟著一起走就好。

業界預估未來實坪制真的上路後,建商們可能就會開始改採「精簡公設」的方式來興建,拿掉那些花俏且少使用的東西(如:交誼廳、唱歌房、放映室),來降低自己的成本,而消費者也會因此拿到實在的房價,是一個可以期待的未來。

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