履約保證是什麼？預售屋與成屋內容都不同，帶你一次了解！ - 果仁家

現在的房屋買賣交易中，無論是預售屋或是成屋，大多都會使用「履約保證」，來保障買賣雙方彼此的權益。而現在市面上的履約保證種類繁多，預售屋與成屋的內容也有所不同，例如「價金信託」，在預售屋與成屋中都有，但內容也有差異。今天就來看看這幾種履約保證機制的差異與內容。

什麼是履約保證？預售屋與成屋內容不同

所謂履約保證，就是透過一個公正的第三方（通常是銀行）來保管買方付出的費用，並隨著每一個房屋買賣階段進行而分筆撥款給賣方，透過這樣子的方式來「一手交錢，一手交貨」。

在成屋與預售屋的交易中，都有履約保證這個環節，但是內容有所不同，我們今天一次整理給大家。

預售屋市場中的履約保證，分為以下五種形式：

這五種形式的履約保證，都有不同的內容與規定。對消費者來說，第一項「價金返回之保證」是最有利的，但因為對於建商來說相當不利，因此很少被採用。

目前預售屋市場中，履約保證使用最多的是「價金信託」與「不動產開發信託」。這兩種機制都規定，建商必須依照工程進度來請款（專款專用），建商不能自由動用買方支付的款項作其他用途。

成屋市場則分為兩種：

價金返還保證是最安全的預售屋履約保證機制，因為內容規定所有的款項必須等到交屋之後，建商才能提領動用。若建商中途倒閉，價金還能全數返還給買方。

由此可知，在交屋前的所有費用，都需要建商先墊錢，因此價金返還保證對於建商來說最不利，當然也就只有少數建商敢使用價金返還保證。

價金信託簡單來說就是建商必須依照工程進度使用專款，不能隨便提領。在價金信託中，建商提領的專款只能用在工程中，不能挪作他用。但價金信託的風險就是，若建商中途倒閉，是無法拿回所有款項的！

不動產開發信託很類似價金信託，都是依照工程進度使用專款，但是不動產開發信託可以將專款用在建商的開發、工程、管理、銷售等等支出。風險也是萬一建商倒閉，無法拿回所有款項。

簡單來說就是找另一家規模相似的建商公司做共同擔保，如果該預售屋建案真的出事了，兩家建商都必須出來負責後續，且不得有異議，也不得要求任何費用與賠償。

「公會辦理連帶保證協定」舊名為「公會連帶保證」，就是由不動產開發商業同業公會內的建商組成的保證協定。如果預售屋建案出事，有參加公會辦理連帶保證協定的建商，就要出面處理後續，且不得有異議，也不得要求任何費用與賠償。

常見於建築經理公司來主導賣方付出的價金管理，因此對買方來說能掌控的部分較少，大多由建經公司來主導。建經公司對於契約有一定的掌控權、強制效力。

則是銀行的金融性產品之一，由銀行來負責「保管」價金，並由買賣雙方來協調假金使用狀況，因此買方對於費用的掌握度高，但若發生爭議，銀行不會介入，須由買賣雙方自行協調。

就算同樣是「價金信託」，預售屋與成屋的履約保證內容也有所不同，大家在使用履約保證之前，除了要先了解自己適用的項目以外，也要了解每一個項目的差異處，以免蒙受損失。

房屋類型	履約保證種類	內容	風險
預售屋	價金返還之保證	買方所支付之價金，由銀行信託專戶保管，交屋前建商無法使用	最低
	價金信託	信託帳戶專款專用，價金只能供該建案使用，只能申請工程款	低
	不動產開發信託	僅供該建案使用，但建商可依照工程進度來使用款項，可以申請工程款以外的項目 Ex：建案開發、銷售、管理等費用	低
	同業連帶擔保	若建商倒閉或其他狀況而沒有如期完工或交屋，買方可向連帶擔保之同業要求賠償	較高
	公會辦理連帶保證協定	由數家建商共同成立公會，若其中任何一家建商無法繼續施工，則由公會內其他成員共同負責善後	較高
成屋	價金履約保證	買方付出之價金由建築經理公司保管，按合約內容撥款給賣方。	較低
成屋	價金信託管理	買方付出之價金由銀行保管，撥款流程則由買賣雙方協調。	較高