房產生活

房屋稅、地價稅試算怎麼算?買房前注意這兩大稅

買一間房子,除了購屋本身的成本外,其實還有許多隱形的成本;許多第一次買房的首購族只關心到買賣的當下,因為不夠了解購屋時隱藏的隱形成本,而在入手之後才發現要負擔的金額比自己預計得超出許多。房屋持有期間還有的房屋稅、地價稅累積起來也是一筆不小的金額,此篇將會帶你了解:

購屋有哪些隱形成本?

  • 動態成本:有發生交易事實才課稅,像是「售屋」時才會產生的賣方負擔:房地合一稅、土地增值稅、買方負擔:契稅、雙方:印花稅、規費、代書費
  • 靜態成本:持有房地產期間每年必須繳納的稅費,像是房屋稅 、 地價稅 。

每年都需要繳納的兩大稅

房屋稅:持有房屋者

房屋稅為持有稅,每年的五月房屋所有權人皆需繳稅,房屋稅的計算期間從去年07月01日至今年的06月30日,房屋稅的計算方式為:

  • 應繳房屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率。

政府會依據房屋用途、構造、樓層等等條件,來訂定「房屋標準單價」,再依照使用面積、折舊率、地段計算出「房屋評定現值」。簡單來說,通常使用的建材建造得愈好、使用的坪數愈大、房屋屋齡愈新,房屋評定的價值會越高。

房屋稅計算方式如下:

  • 房屋評定現值= 核定單價 × 面積 ×( 1 – 折舊率 × 折舊年數)× 街路等級調整率(地段率)
  • 核定單價 = 標準單價 ×( 1 ± 各加減項之加減率)± 樓層高度之超高

地價稅:持有土地者

地價稅同樣屬於持有稅,當「持有土地者所有權者」都需要繳稅,會在每年 11 月開徵,並且依據土地的使用用途不同而有不同的稅率。地價稅也會依照土地所在地區分別計算,假設有兩筆不同的土地方別位在不同縣市時,就會收到兩張地價稅的繳款通知書。

地價稅計算公式

  • 課稅地價=地段土地面積 × 地段申報地價
  • 地價稅額=課稅地價 × 對應的地價稅率 – 累進差額

Tip:地價稅是每年 8 月 31 日為地價稅「繳納義務基準日」,如果在年度中有賣賣土地的行為,則以 8 月 31 日當天土地登記簿的土地所有權人為納稅義務人,要負擔全年的地價稅;而 9 月 1 日後買屋的屋主則不需要繳納當年的地價稅的。

總結

要買一間第一間房子實在不容易。不過,只要記住房屋稅、地價稅的費用,也要計算進持有成本中,才能好好掌握預算唷!

hana