【房貸試算介紹】央行升息如何影響房貸?5種房貸試算方法介紹-2022

美國聯邦儲備系統(Federal Reserve System,下方將簡稱 FED),與台灣中央銀行(央行)在 3/17 宣布升息 1 碼,也就是 0.25 個百分點,讓原本接近 0 的利率上升到 0.25~0.5% 的區間,且最快 3/21 開始各家銀行會陸續調整存款放款牌告利率。目前看來央行宣布升息,市場利率與貸款利息也會上升。本篇文章將介紹何謂「升息」?升息一碼是多少?升息如何影響房貸與房價?最後也會幫大家整理 5 種房貸試算方法,提供給有需要的朋友參考。

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央行升息,「息」是什麼?

因為台灣央行已超過十年沒有升息,所以這次央行決定升息一碼,勢必成為大家關注的焦點,接下來聊聊,央行升息的「息」是什麼?

「息」是指央行對各家銀行的放款利率,而民眾跟銀行貸款的利率,或在銀行存款的利息(統稱為市場利率)都會跟著央行的升息或降息政策下有調整,而升息「半碼」、「一碼」,則是指 0.125%、0.25% 的利率。

央行之所以會有「升息」、「降息」的調整政策,是因為央行除了要監督所有銀行的資金情況,也要適度調整貨幣與稅款政策,來維持金融體系的穩定,其中「升息」與「降息」就是央行用來調節金融市場上貨幣流通量的方法

央行升息一碼如何影響房貸?

接續上方內容,央行的升降息政策都會影響市場利率,而在美國 FED 宣布升息後,台灣央行也宣布升息一碼,市場利率也會提高,進而影響房貸、車貸與信用卡利率。

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也就是說,身上背有房貸的朋友,未來你的房貸利息將會提高,以升息一碼、1000 萬房貸來計算的話,房貸利率將從 1.4% 增加到 1.65 %,每個月平均要還的房貸金額會從 3 萬 4034 元增加到 3 萬 5236 元,每月房貸將多繳將近 1200 元。

央行升息房貸試算方法介紹

相信有不少朋友有買房打算,也可能正在考慮要現金買房或申請房貸,如果是想跟銀行申請房貸的朋友,這邊將介紹 5 個房貸試算方法給大家參考,讓大家在辦理房貸前先了解未來需要支出的金額。

央行升息房貸試算1、聰明貸款APP

第一個要介紹的房貸試算方法,是「聰明貸款」APP,這款試算 APP 介面非常直觀好操作,點開 APP 之後,再點選「房屋貸款」、輸入貸款金額、年限、利率資訊這些資訊,APP 就會自動幫你試算房貸囉!目前在 Android 跟 iOS 都可以免費下載,也很貼心提供網頁版給大家,連結整理如下給大家參考:

 房貸試算 APP 詳細圖文解說》房貸、貸款試算 App 推薦:聰明貸款幫你輕鬆計算

(房貸試算 APP 頁面,來源:APP 截圖)

央行升息房貸試算2、信義房屋

第二個要介紹的試算方法,是信義房屋提供的房貸試算網站。在試算網站裡,有提供 4 種房貸試算,分別是「本息平均攤還試算」、「有還本寬限期貸款試算」、「三階段調息月付額試算」,以及首購族或青年購屋可能會需要的「購屋能力試算」。

無論選擇哪種房貸試算方式,只要填寫好房貸金額、房貸利率、房貸總年數這些資訊,網站就會幫你把房貸金額算出來,非常方便。

(1)本息平均攤還試算

所謂的「本息平均攤還」,是指將房貸本金跟利息相加後,平均分攤到每月的還款金額裡,如果利息不變,每月的還款金額就不變;反之,如果市場利率有調整,還款金額裡的本金與利息所佔比例也會跟著調整。而本息平均攤的初期還款金額較低,所以是目前房貸還款中最常見的一種。

更詳細的本金攤還介紹》本息攤還意思是什麼?教你試算公式,提早還款還能省利息

(信義房屋以本息攤還試算房貸,來源:擷取自信義房屋)

(2)有還本寬限期貸款試算

信義提供的第二種試算方式,是「有還本寬限期」的房貸試算。有還本寬限期貸款,是指你在申請房貸的同時,可以選擇一段期間寬限房貸的還款金額,這樣一段時間稱為「寬限期」,通常是 1~3 年。也就是說,在寬限期內你只需要先支付利息,還息不還本,等到寬限期結束,再將房貸本金跟利息平均分攤到每個月。

大家如果想選擇這種房貸試算方法,填入貸款金額、利率與總年數後,記得選擇「寬限期」再按下試算,就可以知道每個月需要支付多少本金與利息囉。

(信義房屋有還本寬限期試算房貸,來源:擷取自信義房屋)

(3)三階段調息月付額試算

如果想試算未來三年需償還的房貸本金與利息,則可以選擇信義提供的第三種房貸試算方法:「三階段調息月付額試算」,只要填入申請的房貸總金額、借貸年數,以及未來 1~3 年的房貸利率,就可以知道每月可能需要支付的房貸金額。

(信義房屋以三階段調息試算房貸,來源:擷取自信義房屋)

(4)購屋能力試算

除了試算房貸,信義也提供首購族、青年購屋者「購屋能力」的房貸試算方法,須填寫的欄位有:月收入、每月想拿來支付房貸的收入比例,以及手頭上有的自備款。當然,房貸總年數(這裡採用本息平均還攤方式)以及銀行利率也是必填欄位,而月收入須連同另一半的薪水一起計算。

(以月收入來試算房貸,來源:擷取自信義房屋)

央行升息房貸試算3、內政部

(1)房貸試算

除了上述常見的租屋賣屋網站,內政部也提供房貸利息試算網頁,目前是採用「本息平均攤還」的試算方法,且分為三階段的房貸利率。若選擇使用內政部的試算網頁,需要填寫的資料有:房貸總金額、貸款年限、寬限期、三階段房貸利率,接著按下試算就會跑出三個階段的房貸試算結果。

(內政部試算房貸,來源:擷取自內政部)

(2)住宅補貼

除了房貸試算,內政部也提供住宅補貼試算,填寫好房貸總金額、借貸年數、寬限期,以及郵局利率,最後再選擇第一類或第二類身份別(身份介紹可參考下表),再按下試算即可知道自己在寬限期期間,以及寬限期結束後須支付的房貸金額。

(內政部試算住宅補助,來源:擷取自內政部)

身份別 適用對象 優惠利率
第一類
  1. 低收入戶或中低收入戶
  2. 特殊境遇家庭
  3. 育有未成年子女 3 人以上(限申請人)
  4. 於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家,未滿 25 歲(限申請人)
  5. 65 歲以上(限申請人)
  6. 受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女
  7. 身心障礙者
  8. 感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者(AIDS)
  9. 原住民
  10. 災民
  11. 遊民
  12. 因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人(限申請人)

郵儲利率減0.533%

(目前為0.312%)

第二類 不具第 1 類條件者。

郵儲利率加0.042%

(目前為0.887%)

央行升息房貸試算4、各家銀行

各家銀行也有推出房貸試算的網頁,基本上先選擇房貸試算方式,看是要本息攤還還是需要寬限期,再將房貸總金額、借貸年限,以及銀行利率填寫完整,就可以試算每月房貸須償還的金額。下方各家銀行試算的網頁連結整理給大家參考,可直接點選前往:

銀行名稱 網頁連結
國泰世華 房貸試算網頁連結請點此
中國信託 房貸試算網頁連結請點此
台新 房貸試算網頁連結請點此
玉山 房貸試算網頁連結請點此
台北富邦 房貸試算網頁連結請點此
兆豐 房貸試算網頁連結請點此
渣打 房貸試算網頁連結請點此
元大商業 房貸試算網頁連結請點此
華南 房貸試算網頁連結請點此

央行升息房貸試算5、591

最後一個要介紹的房貸試算網站,是 591 提供的房貸計算器,591 提供的欄位資訊非常仔細,下方會一一介紹。

(1)可自選貸款總額或房屋總價

除了可以選擇貸款類型,591 也讓大家可以自選貸款計算方式,看你是要依照貸款總金額來計算,還是想依照房屋總價來計算,所以即使沒有全額貸款,或是想知道自己如果想買房子,每月需要償還多少房貸,都可以在這邊填寫試算。

(房貸試算頁面,來源:擷取自 591)

(2)選擇貸款期限、寬限期

在 591 試算網頁,寬限期的選項有 0~5 年,貸款期限則有 1~40 年,選項較多,大家可以依照自己目前的貸款情形,或是未來希望的貸款期限來選擇。

(房貸試算頁面,來源:擷取自 591)

(房貸試算頁面,來源:擷取自 591)

(3)利率方式

房貸利率計算方式,則可以選擇單一利率或是多段利率。若是多段利率,在選擇後會跳出三階段的利率欄位,大家可以依序填寫。

(房貸試算頁面,來源:擷取自 591)

(房貸試算頁面,來源:擷取自 591)

(4)各家銀行房貸年利率試算

在銀行年利率的部分,591 也幫大家整理出完整的銀行利率選項,若有你想要申辦房貸的銀行就可以選擇,這樣試算出來的結果也會較為準確。

(房貸試算頁面,來源:擷取自 591)

(5)房貸試算結果

在填寫好以上完整資訊後,按下「開始計算」就會跑出房貸試算結果,會以圖表方式列出本息攤還與本金攤還的金額,非常人性化。

(房貸試算頁面,來源:擷取自 591)

央行升息、房貸試算:總結

央行升息後,未來對貸款利率、定存族等都有影響,這次除了整理央行升息相關新聞,以及升息後如何對房貸產生影響,也列出房貸試算方法給大家,除了租屋賣屋網頁,還有內政部與各家銀行提供的房貸計算器,其實只要填寫好房貸相關資訊,就可以快速算出房貸每月需償還的金額,步驟非常簡單,給有需要的朋友參考。

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