預售屋客變注意事項:16坪預售屋格局圖隔3房?PTT網友客變看法整理

近日,有網友在 FB 社團《買房知識家》上傳一張預售屋格局圖,說目前依自身能力購買此預售屋,購入坪數是 25 坪、實際坪數 16 坪。格局圖隔成三房,目前有談到預售屋格局客變,也引起 PTT 與網友熱烈討論。本篇文章除了介紹預售屋格局圖客變注意事項,也會整理 PTT 與網友們對於格局圖與客變的看法,一起來看看。

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預售屋16坪,格局圖隔三房

(網友上傳 16 坪預售屋格局圖,來源:FB《買房知識家》)

這幾天有 FB 網友在社團放上 16 坪預售屋三房格局圖,購入坪數約 25 坪,扣除公設實際坪數為 16 坪,是評估自身能力後購買的預售屋。未來家庭成員有自己、老公以及女兒,也有做好斷捨離的準備。

目前在討論預售屋格局客變,因此這位網友想詢問社團裡的買房前輩,對於格局客變或風水有無建議。這樣的提問引起 PTT、網友們的熱烈討論。

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(網友詢問預售屋格局圖客變建議,來源:FB《買房知識家》)

預售屋格局客變是什麼?注意事項介紹

在看 PTT 與網友們對於格局圖客變的建議之前,我們先來介紹,如果是自己購買預售屋,也跟這名網友一樣有格局圖客變需求,有哪些注意事項需要留意呢?

預售屋「客變」是什麼?

預售屋「客變」其實就是「客製化」,也就是指依照買方的想法與需求來調整預售屋的室內格局、裝潢等設計。

因為在建造預售屋時,基本上都是依照設計師規劃好格局來做統一室內配置,這樣建商可以節省許多時間與預算。所以如果買方沒有客變需求,那麼成屋的房型基本上都差不多。

其實預售屋客變與新成屋、中古屋客變相比是很划算的,因為新成屋與中古屋的格局都已固定,若有客變需求就需要將原本格局打掉重建,須負擔的費用就會較高。

格局客變注意事項1、時間

第一個預售屋格局客變注意事項是「時間」。建商基本上會公告每個預售屋樓層的格局客變截止日,一般來說是該樓層動工前的 3~6 個月左右,預售屋建商會發函詢問買方是否有客變需求。

但 PTT 與網友們建議,因為預售屋格局客變與室內裝潢、格局規劃有關,需要較長的討論與準備時間,所以等到建商發函詢問可能會來不及,因此建議在確定簽約後,就可以跟建商要平面圖、建築圖等,並開始找設計師等手續了。

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格局客變注意事項2、流程

預售屋格局若有客變需求,除了留意時間,流程也是需要重要的注意事項之一。預售屋客變流程在正式交屋前,大致分為 7 個步驟,分別是(1)拿預售屋建築圖、平面圖(2)規劃預售屋客變內容(3)討論預售屋客變內容(4)施工(5)完工驗收(6)缺失改善(7)交屋

其中最需要注意的步驟是(2)、(3),在這兩個步驟會需要較多心力,也會花較多時間與設計師來回確認格局細節,像是:哪裡需要打通、裝潢陳設,調整後是否影響室內風水⋯⋯等等。但大家在這兩個步驟絕對不能馬乎,因為格局與生活息息相關,也會影響生活品質,所以即便再瑣碎,也要一一確認格局圖細節喔!

預售屋客變流程 內容 對象
1 索取建築圖、平面圖等 屋主對建商
2 客變內容設計規劃 屋主對設計師(或自行設計)
3 討論客變項目與內容 屋主+建商+設計師
4 施工 建商
5 完工驗收 屋主+設計師,對建商
6 缺失改善 建商
7 交屋 屋主(可協同設計師)對建商

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格局客變注意事項3、費用

第三個預售屋格局客變注意事項是「費用」,而費用主要差別在於「有沒有找設計師」。

沒有找設計師討論客變

沒有找設計師規劃預售屋客變的情形下,就變成是買方直接與建商討論客變所需要的費用。如果是這樣,費用會著重在「材料費」上。

也就是說,如果需要更多材料,理所當然就會跟買方多收格局客變材料費;但如果是刪減工程,就會採取「退料不退工」的形式,會將沒用到的材料費退還,但不會退還工錢。所以如果買方想自行刪減工程就只能拿回材料費,未來若需要再調整格局,就需要再額外花一筆材料跟跟工錢,這部分須特別注意。

有找設計師討論客變

有找設計師的情形下,費用就會依照設計公司的開價而有不同。通常預售屋格局客變費用是依照「坪數」來計算。

一般整體價格區間大約落在每坪 2000~4000 元之間;也有些設計公司是採用「格局」來計算,一間房間大約是 1 萬元上下,房間越多整體費用越便宜。

還有一種客變,是讓設計公司連同客變,包辦之後裝潢設計費用。這種全包費用通常較貴,但可以確保房子從頭到尾由同間設計公司操刀,整體裝潢與格局都有一致風格,也不用擔心品質不穩定

沒找設計師討論客變 有找設計師討論客變
  • 由買方直接與建商談客變,費用著重於「材料費」。
  • 若刪減工程,費用採「退料不退工」,工錢將不會退還給買方。
  • 費用會依不同設計公司而有不同行情。
  • 一般是依照「坪數」、「房間數」來計算:每坪約 2000~4000 元;一間房間約 1 萬元。
  • 也連同未來裝潢設計交由設計公司包辦,裝潢與格局風格一致,品質也較穩定。

格局客變注意事項4、不能客變的區域

最後一個預售屋格局客變注意事項,是留意「不能客變的區域」。無法客變的區域通常是浴室、廚房與陽台。

因為這些區域與整體建築物的管線配置有關,加上,陽台、露台因為與外觀跟結構有關,所以建商通常不會答應格局上的客變。對於陽台、浴室與廚房有特別要求的朋友,可以先與建商確認這些區域會如何設計,以免買了預售屋卻無法依自身需求客變喔。

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PTT、網友預售屋格局客變看法整理

接下來將幫大家整理 PTT 與網友們對這間預售屋格局圖的客變看法,給大家參考。

PTT、網友格局客變看法1、增加收納空間

一名網友建議,因為整體坪數小,建議可以將小房間的床鋪改為宿舍床,也就是上床下桌的床組;而主臥可以考慮買掀床,除了增加收納空間,未來也可以再擺櫃子。網友也進一步建議:「裝潢若未來 5-10 年有換房打算簡易即可」,因為賣房時其實裝潢加不了多少分。

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PTT、網友格局客變看法2、小坪數少走道

網友對於預售屋格局圖客變的第 2 個建議是「小坪數越少走道越好」,並進一步分享,或許「最右邊兩間打通可以節省一點走道的空間」

(網友建議小坪數可以減少走道空間,來源:FB《買房知識家》)

PTT、網友格局客變看法3、三人可多套廁所

有網友建議,因為家庭成員總共三人,未來多一套廁所對大家來說比較方便,不然有可能小孩準備上課、大人準備上班時會互等廁所。網友表示:「內 16 坪,二間房已經非常小了,廚房加隔間,多一套廁所是必須的」。

PTT、網友格局客變看法4、三房留著備用

考量到未來有許多未知數,不確定未來是否需要多間房間,有網友建議保留目前的 3 房格局。若目前有用不到的房間,可以先拿來當衣物間或收納間:「我覺得房間都不動,小間暫時可以當衣物間或收納間或變成客房之類的,因為未來的未知數很多。

PTT、網友格局客變看法5、最低限度使用

還有網友在貼文底下分享,自己的家庭人數一樣是兩大一小,他們看過坪數與原 PO 預售屋相同的 16 坪零走道空間,這名網友覺得零走道空間是「最低限度的空間使用,再多一個房間真的會住的很不舒服~」

PTT、網友格局客變看法6、兩間房打通

還有網友細心地貼出自己規劃的格局圖,從圖片看來是將格局圖上方的 2 間房打通,並在旁邊增加一區「吊掛式更衣間」,讓右下角的房間可以擺進雙人床與書桌,整體活動空間較寬敞。

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(網友分享預售屋格局圖客變看法,來源:FB《買房知識家》)

PTT、網友格局客變看法7、打通房間讓格局方正

還有一名網友的看法也差不多,也是建議打通 2 間房間讓格局更加方正,分別是下圖紅色框框與綠色框框的部分,整體活動空間在實際生活上也會較為寬敞。

(網友分享預售屋格局圖客變看法,來源:FB《買房知識家》)

PTT、網友格局客變看法8、建議買公寓或華夏

還有網友建議原 PO 小坪數其實可以買公寓或華夏,並分享朋友買新建案的經驗。因為隨著居住時間越長,東西也漸漸放不下,且室內也感覺挺擁擠的,加上「室外的公設也根本沒什麼使用」,提供給原 PO 參考。

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(網友分享預售屋格局圖客變看法,來源:FB《買房知識家》)

16坪預售屋格局圖客變:總結

若已購買預售屋且有客變需求,時間、費用、討論流程,這三點是需要特別留意的注意事項,建議在簽約後就可以著手規劃客變,以免趕不上建商結案時間。

以上是關於網友分享的預售屋格局圖客變討論、預售屋客變注意事項,以及 PTT、網友們對於此次客變的討論整理,希望大家都能買到喜歡的房子、規劃出喜歡的格局與裝潢。

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