有消息指出，政府有意針對私法人購屋做出調整改為許可制。根據先前政府統計資料，法人購屋佔全體購屋宅數比率約 4%，雖然佔整體購屋比例不高，但實務上有些中大坪數的豪宅社區，登記人都是公司（私法人）或境外法人，台北甚至有豪宅社區裡有 6 成的房子都是法人持有，未來私法人購屋採許可制的新制上路後，可能會改變高資產客戶的購屋模式。
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何謂私法人、公法人？
政府有意研擬私法人購屋採許可制的規定，那麼法人、私法人、公法人各代表什麼？這邊將簡單介紹。
根據行政法的解釋，「法人」是根據法律所成立的權利義務主體，而法人會因為它創立時依據的法律的不同，分為「公法人」與「私法人」兩類。
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公法人介紹
「公法人」是根據公法所成立的組織，是具有公法權利能力的行政主體，也就是說公法人可以用自身的名義享受公法上的權利，並負擔公法上的義務。主要分為三類：
- 國家。
- 地方自治團體：是該組織根據自治事項制定規章，並有執行權與自主組織權。像是：台北市、板橋市等。
- 其他公法人：是依法成立的團體，團體成員資格的取得有強制性，也能行使公權力。目前只有農田水利會具備公法人資格。農田水利會，是根據農田水利會組織通則第一條第二項成立。
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私法人介紹
「私法人」是以實現利益為目的，且根據私法所設立的組織。主要分為 4 類：
- 社團法人：組織與社員（組成人員）是明確分開的，團體行為由機關負責，團體的財產與負債都屬於團體，社員除了應負擔的出資，不需要負任何責任。像是：農會、商會、工會等。
- 財團法人：以獨立財產為中心、集合財產而成立的組織，而組織未達成一定目的會加強管理運用，如果沒有社員組成則需有管理人，並依捐助目的管理財產，藉此維護不特定人的公益、確保受益人權益。像是：基金會、寺廟、私立學校等。
- 公益法人：以社會上不特定多數人利益為目的所成立的法人，並以文化、學術、宗教、慈善等為主要成立目的。一般財團法人皆為公益法人。
- 營利法人：是以社員利益為成立目的，像是公司、銀行等。而營利法人皆為社團法人。
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私法人購屋採許可制，將影響購屋意願
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從地政司的外國人購屋狀況來看，英屬維京群島的外資在2015～2019 年之間，就取得 13 萬坪的建物，位居所有外國人之冠。
除了一些中小企業主透過公司（私法人）名義購屋外，高資產族群也會利用私法人公司名義購買不動產。未來如果私法人購屋須許可制，可能會減少高資產族群利用私法人公司名義購屋的意願，但若有實際購屋需求，還是會登記在個人名下。
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法人購屋比例高，囤房現象明顯
根據官方統計，2019～2020 年間，自然人購屋宅數是 51.8 萬，法人購屋宅數約 2.3 萬宅，法人購屋佔比約 4%。
不過自然人購屋數量以 1~3 房為最大宗，比例高達 95%。但法人購屋數量 1~3 房的比例是 62%，有高達 38% 是購屋 4 戶以上，加上法人擁有多戶住宅人數比例不低，因此被認定囤房現象較為明顯。
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未來私法人購屋5年內不得轉移讓與
不過政府目前政策朝向未來私法人購屋改採許可制，私法人買受供住宅使用的房屋，應附上使用計畫，且需要符合作為長期出租經營、員工宿舍、危老都更重建，或其他必要用途等四大用途。
未來私法人購屋用途須經過中央主管機關許可，且在登記完畢後 ５ 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
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曾敬德指出，私法人購屋管制對於整體房市影響有限，但可能會改變高資產族群的購屋模式，面對主管機關限縮豪宅貸款成數、管制法人購置住宅，有需求的高資產族群可能會多利用個人名義購屋。
私法人等所有權人購屋統計
|
項目 |
全體 |
單獨持有 |
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|
|
購屋宅數 |
購屋人次 |
購屋 |
1-3房 |
4房以上 |
||
|
宅 |
比率% |
宅 |
比率% |
||||
|
108-109年 自然人 法人 |
540,456 619,974 517,817 596,333 22,639 23,641 |
464,420 445,210 19,210 |
435,248 93.72 423,418 95.11 11,830 61.58 |
29,172 6.28 21,792 4.89 7,380 38.42 |
|||
|
不動產及營建工程業 非不動產及營建工程業 |
9,117 9,334 13,522 14,307 |
7,428 11,782 |
3,709 49.93 8,121 68.93 |
3,719 50.07 3,661 31.07 |
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資料來源：內政部
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