私法人購屋未來擬採許可制  有豪宅社區6成屋主是法人-2022

有消息指出,政府有意針對私法人購屋做出調整改為許可制。根據先前政府統計資料,法人購屋佔全體購屋宅數比率約 4%,雖然佔整體購屋比例不高,但實務上有些中大坪數的豪宅社區,登記人都是公司(私法人)或境外法人,台北甚至有豪宅社區裡有 6 成的房子都是法人持有,未來私法人購屋採許可制的新制上路後,可能會改變高資產客戶的購屋模式。

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本文目錄

何謂私法人、公法人?

政府有意研擬私法人購屋採許可制的規定,那麼法人、私法人、公法人各代表什麼?這邊將簡單介紹。

根據行政法的解釋,「法人」是根據法律所成立的權利義務主體,而法人會因為它創立時依據的法律的不同,分為「公法人」與「私法人」兩類。

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公法人介紹

「公法人」根據公法所成立的組織,是具有公法權利能力的行政主體,也就是說公法人可以用自身的名義享受公法上的權利,並負擔公法上的義務。主要分為三類:

  1.  國家。
  2. 地方自治團體:是該組織根據自治事項制定規章,並有執行權與自主組織權。像是:台北市、板橋市等。
  3. 其他公法人:是依法成立的團體,團體成員資格的取得有強制性,也能行使公權力。目前只有農田水利會具備公法人資格。農田水利會,是根據農田水利會組織通則第一條第二項成立。

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私法人介紹

「私法人」以實現利益為目的,且根據私法所設立的組織。主要分為 4 類:

  1. 社團法人:組織與社員(組成人員)是明確分開的,團體行為由機關負責,團體的財產與負債都屬於團體,社員除了應負擔的出資,不需要負任何責任。像是:農會、商會、工會等。
  2. 財團法人:以獨立財產為中心、集合財產而成立的組織,而組織未達成一定目的會加強管理運用,如果沒有社員組成則需有管理人,並依捐助目的管理財產,藉此維護不特定人的公益、確保受益人權益。像是:基金會、寺廟、私立學校等。
  3. 公益法人:以社會上不特定多數人利益為目的所成立的法人,並以文化、學術、宗教、慈善等為主要成立目的。一般財團法人皆為公益法人。
  4. 營利法人:是以社員利益為成立目的,像是公司、銀行等。而營利法人皆為社團法人。

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私法人購屋採許可制,將影響購屋意願

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從地政司的外國人購屋狀況來看,英屬維京群島的外資在2015~2019 年之間,就取得 13 萬坪的建物,位居所有外國人之冠。

除了一些中小企業主透過公司(私法人)名義購屋外,高資產族群也會利用私法人公司名義購買不動產。未來如果私法人購屋須許可制,可能會減少高資產族群利用私法人公司名義購屋的意願,但若有實際購屋需求,還是會登記在個人名下。

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法人購屋比例高,囤房現象明顯

根據官方統計,2019~2020 年間,自然人購屋宅數是 51.8 萬,法人購屋宅數約 2.3 萬宅,法人購屋佔比約 4%。

不過自然人購屋數量以 1~3 房為最大宗,比例高達 95%。但法人購屋數量 1~3 房的比例是 62%,有高達 38% 是購屋 4 戶以上,加上法人擁有多戶住宅人數比例不低,因此被認定囤房現象較為明顯。

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未來私法人購屋5年內不得轉移讓與

不過政府目前政策朝向未來私法人購屋改採許可制,私法人買受供住宅使用的房屋,應附上使用計畫,且需要符合作為長期出租經營、員工宿舍、危老都更重建,或其他必要用途等四大用途。

未來私法人購屋用途須經過中央主管機關許可,且在登記完畢後 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

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曾敬德指出,私法人購屋管制對於整體房市影響有限,但可能會改變高資產族群的購屋模式,面對主管機關限縮豪宅貸款成數、管制法人購置住宅,有需求的高資產族群可能會多利用個人名義購屋。

私法人等所有權人購屋統計

項目

全體

單獨持有

 

購屋宅數

購屋人次

購屋
宅數

1-3房

4房以上

比率%

比率%

108-109年

自然人

法人

540,456   619,974

517,817   596,333

22,639    23,641

464,420

445,210

19,210

435,248  93.72

423,418  95.11

11,830  61.58

29,172   6.28

21,792   4.89

7,380   38.42

不動產及營建工程業

非不動產及營建工程業

9,117      9,334

13,522     14,307

7,428

11,782

3,709  49.93

  8,121  68.93

3,719   50.07

3,661   31.07

資料來源:內政部

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