房貸轉貸流程:房貸轉貸試算、轉貸注意事項一次看

房貸轉貸流程隨著利率升息房貸壓力上升,不少人開始考慮房貸轉貸,意即將原本的房屋貸款移轉到另一家銀行,而申貸者在原銀行的貸款則會由新銀行負責代償。因為房貸轉貸的流程和新申辦房貸一樣耗時耗力,因此轉貸需要審慎評估。本篇將介紹房貸轉貸的流程、房貸轉貸試算以及房貸轉貸相關注意事項。

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如何判斷要不要轉貸

一、了解目前房屋的市場價格、現有房貸餘額、利率及轉貸費用。

二、原有銀行房屋貸款的利率高於市場利率,或是不願意調降。

三、想要增貸但銀行不願意提供,或增貸金額不符合理想。

四、銀行無法增加貸款年限,或是無法提供寬限期等比他家銀行更佳的條件。

房屋轉貸流程

一、找到適合的轉貸銀行

各大銀行針對轉貸都會推出不同的優惠方案,房屋轉貸流程的第一步驟就是多比較各家銀行房屋轉貸的優惠方案,這也是最重要的步驟。下面列出幾家銀行的房屋轉貸方案,提供給大家參考。

銀行

轉貸利率

1.65% 起(機動計息)

1.63% 起(機動計息)

最低 1.33% 起(機動計息)

轉貸額度

房屋鑑估價值 8 成

最高房屋鑑估價值 85 成

最高房屋鑑估價值 85 成

轉貸期限

官網未揭露

最長 30 年

(非購屋目的最長 20 年)

最長 30 年

轉貸本金寬限期

最長 2 年

最長 3 年

最長 3 年

轉貸手續費

各項相關費用總金額,共計新臺幣 5,000 元~20,000 元。

開辦費 NT6,500 元

代償費 NT2,000 元

總費用年百分率 1.67% 起。

(若為本行薪轉戶,其開辦費 NT4,000 元起,代償費 NT2,000 元,總費用年百分率 1.66% 起)。

最低 5,000 元

資料來源:國泰世華銀行、中國信託銀行、永豐銀行官網

二、轉貸銀行評估與重新鑑價

轉貸和一般貸款的審核流程大致相同,銀行會根據申請人過去貸款及信用卡繳款狀況、個人的信用分數、職業以及償債能力等資訊,去評估可以提供申請人的轉貸條件。同時,房屋亦需重新鑑價,其主因是房屋價格會隨著市場行情而有所改變,房屋重新鑑價銀行才能規劃合適的轉貸方案。

三、與申請人簽約對保

轉貸銀行受理房屋轉貸審核通過後,負責的行員則會和申請人約時間核對合約上的借款金額、貸款利率、償還方式和違約金等重要房屋轉貸內容,該流程稱為「對保」,意即撥款銀行與申請人一起核對合約內容、申貸人身份的程序。此階段的注意事項有下列幾點:

(一) 需準備的資料

  1. 雙證件:借款人與保證人的身分證、第二證件(健保卡、駕照)。
  2. 印章:借款人與保證人的印章。
  3. 其他文件:由於每家銀行對保規定有所不同,相關規定依各大銀行的規定為準。

(二) 確認轉貸合約內容

  1. 借款金額:須當場確認清楚大寫金額是否有錯,如有錯誤需請行員提供一份新的。
  2. 貸款利率:利率的計算方式很多元,例如:年利率、月利率、總費用年百分率、分段式利率,建議和行員確認如何試算。
  3. 貸款年限:年限多長、是否有寬限期,關係到之後每期要償還的金額,亦是需要特別注意的事項。
  4. 償還方式:常見的貸款還款方式有:本金攤還本息攤還這兩種。目前大多數的銀行採用本息攤還居多。
  5. 違約金:有些銀行針對提前清償會有違約金,簽約時須注意有無相關條款。

(三) 貸款文件不隨便簽名

銀行的表格和文件內容大多條款多且複雜,實務上許多行員會直接用鉛筆標註,請申請人在該簽名的欄位簽名。建議在簽名前要先看清楚自己簽署的是什麼文件,若有疑問,在對保當下馬上請行員解釋清楚,以免日後不必要的糾紛。

另外需特別注意一點,有時行員會準備許多空白的表格要你簽名或蓋章,僅是為了讓銀行方便內部作業,但這也讓申請人多了一份風險,畢竟我們無法確認行員是否會用自己簽署的文件做不正當的行為。所以,如果有行員要求你在空白文件或表格上簽名或蓋章,建議拒絕,否則一定要確認其用途為何。

(四) 了解火災地震險費用

申辦房貸,銀行一定會強制要求投保火險與地震險,此保費由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止,此部分不算銀行承辦貸款的規費,費用由保險公司收取,但費用的部分可以對保時和銀行行員確認。

(五) 避免同時向其它家銀行申請轉貸

許多銀行在成功對保後,尚未撥款前,仍會再查一次聯徵,其目的是為了確認申請人沒有同時向其他家銀行申貸,以避免產生超貸的風險。所以,若是申請人在還沒撥款前又向其他家銀行申請轉貸,即使對保成功,銀行仍有權利拒絕撥款。

 

四、新轉貸銀行代償原銀行房貸,設定抵押權

對保完成後,新轉貸銀行會先代償繳清原有銀行的房屋貸款,並在土地及建物設定自己為第二位抵押權人。抵押權設定完成後,在土地建物謄本「他項權利部」即可看到銀行設定的抵押權相關資訊。此階段申請人須注意,記得要向原有銀行索取「清償証明」,才能順利進行房屋轉貸。

五、到地政事務所辦理塗銷

申請人拿清償証明和其他申請文件,可自行前往地政事務所進行「塗銷」,把新轉貸銀行設定成第一位抵押權人,而原貸款銀行的設定則會消失。完成後資料繳交給新轉貸銀行確認後,銀行就會撥款到貸款人指定的帳戶,轉貸也就完成了。實務上,不少銀行會有配合的地政士協助代辦,所以申請人若不便親自辦理,也可以付費請地政士代辦。

 

房屋轉貸 3 大注意事項

一、了解房屋轉貸所需支付的費用

房屋轉貸的流程中,會需要支付一些銀行手續費,包括新銀行的開辦費、代償費、代書費等等。除此之外,有些銀行的貸款條件中會有提前清償的違約金,建議有考慮轉貸的各位需先仔細研究原銀行的貸款條件,若有不清楚則直接請教銀行專員。

二、房貸轉貸前善用試算工具多家比較

每個人申請轉貸的原因和目的不同,但常見的房貸轉貸的原因,大多是希望可以減少每月貸款的支付,或是有資金需求需要藉由房貸轉貸來增貸。建議有房貸轉貸需求的人可以藉由網站上的房貸轉貸試算工具先行試算,決定出最適合自己的房貸轉貸方案。

三、貸款申請 3 個月內不可超過 3 次

聯合徵信中心會記錄每個人在台灣各家銀行業務往來的情況,若是近 3 個月內申請貸款超過 3 次,不僅會影響個人的信用分數,也可能導致房屋轉貸無法審核通過。因此,申貸前必須注意自己是否有違反聯徵中心的規定。

房貸轉貸試算工具

會有將房貸轉貸的想法,無非是想藉由房貸轉貸降低每月還款金額,或是藉由轉貸來進行增貸,這邊介紹幾個銀行的房貸轉貸試算工具給大家參考。

一、國泰世華銀行房貸轉貸試算

國泰世華官網有提供房貸轉貸試算工具,只要輸入目前貸款餘額、目前每月還款金額、轉貸後貸款期數及轉貸後利率,就可以幫有轉貸需求的人試算出轉貸節省金額。

  

圖片來源:國泰世華銀行官網

二、中國信託銀行房貸轉貸試算

中國信託官網提供的房貸轉貸試算工具,輸入的欄位比較多一些,除了房貸餘額、目前房貸每月繳納金額、還款年限及轉貸後年利率外,還有多了「房貸以外的各項借款金額」 (例如:信用貸款、信用卡等。) 和「其他借款每月的繳納金額」兩個項目。所以,如果想申請房貸轉貸的人目前身上有房貸以外貸款,中國信託的房貸轉貸試算工具可能更適合用來試算轉貸。


圖片來源:中國信託銀行官網

 

三、永豐銀行房貸轉貸試算

永豐銀行官網提供的房貸轉貸試算,畫面設計的相當簡潔,除了和其他銀行提供的試算工具一樣有房貸餘額和每月還款金額的欄位,剩下兩個欄位則和前面介紹的兩個銀行不同。一個是「想多一筆資金」 (可選是或否) ,另一個則是「目前房屋市價」。由此判斷,若有增貸的需求,這個房貸轉貸試算應該是適合用來試算。

圖片來源:永豐銀行官網

試算網站連結點這裡 國泰世華銀行中國信託銀行永豐銀行

 

房貸轉貸耗時耗人力,須事前做好功課

雖然許多銀行的轉貸方案乍看之下比原銀行的貸款條件優惠,但是房貸轉貸需另計入轉貸的銀行手續費、房貸轉貸流程所需耗費的時間,對忙碌的現代人來說未必方便。若真的下定決心要轉貸,也建議申請人事前多做功課,除了比較各家銀行的房貸轉貸條件外,還要多注意一些房貸轉貸流程需注意的事項。

 

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