常聽到大家問：買房有準備多少自備款？常見的答案是房價的 2~3 成。但是無自備款就不能買房嗎？買房全貸有可能嗎？在 PTT 版上有不少網友對於「零元買房」討論相當熱烈。本篇文章將介紹零元買房的風險，以及 2023 年買房全額貸要注意的事項。(首圖來源：企業方舟)
加入我們的臉書粉絲團、社團與 Line 社群，獲取各種購屋必備知識！
零元買房是什麼
所謂零元買房，意即全額貸款買房或無自備款買房，這樣的風潮來自於有些房地產業者透過舉辦「零元購屋」講座，分享零元買房的的成功案例，除了教導學員零元買房如何操作，還提供包括全額貸款、房屋裝潢、包租代管等相關服務。但你知道嗎？零元買房其實充滿陷阱和風險。
零元買房風險
風險一：用 AB 合約，恐有刑責
所謂的「AB 合約」，是指買房有兩份合約，A 合約記載總價是買房的實際成交價；B 合約記載的總價則是比實際成交價高，而建立 AB 合約的目的是為了能和銀行貸款到更多的錢。舉例來說：A 合約的總價是 1,000 萬元，但 B 合約是 1,250 萬元，若是用 B 合約去向銀行貸款，以貸款 8 成來試算，可以貸到 1000 萬元，如此即可達到 0 元買房的目的。
然而，這樣的作法其實涉及《刑法》的偽造文書、以及使公務員登載不實（AB 合約的成交價不同）等罪刑。因此，買房建立 AB 合約不僅不合法，還會有吃上官司的風險。
風險二：房貸+信貸，還款壓力巨大
另一種坊間常流傳的 0 元買房方式，是用房貸和信貸達到買房全額貸，然後再把房子出租去負擔銀行貸款。
假設購入一間 1000 萬元的房屋，貸款 8.5 成，貸款期間 30 年，可貸金額為 850 萬，前面 3 年為寬限期，可「還息不還本」，故以利率 1.6％ 來試算，每月只需繳納的房貸為 11,333 元。剩下的 1.5 成，也就是 150 萬元的部分，則用 7 年期信貸來處理，以利率 2.3％ 來計算，每月需付的信貸為 19,350 元。房貸 11,333 元加上信貸 19,350 元，所以每月需負擔的貸款為 30,683 元。最後將房屋以每月 25,000 元出租，如此以來，買房每月只需支付 5,683 元的貸款。(詳如下表)
資料來源：ETtoday房產雲
「買房全額貸再出租，讓房客幫你繳房租」，聽起來很合理也很動人，但這種 0 元買房的方式仍有許多風險未被納入。首先，當 3 年寬限期屆滿，每月要償還的房貸金額就會暴增，以上面的例子來試算 每月房貸還款金額會達到 32,325 元，加上信貸 19,350 元，每個月實際要負擔的貸款是 51,675 元。即使每個月的房租收入未中斷，每月仍要負擔 26,675 元，日後若是因為升息、物價上漲，不僅款壓力相當沉重，生活品質也大受影響。因此，用買房全額貸來達到 0 元買房的目的雖然可以操作，但操作起來風險卻不是每個人都能承受的。
風險三：房價並非只漲不跌
「 零元買房」課程的專家或老師，經常會推薦「精選物件」讓不懂房地產的學員去購買。事實上，許多宣稱自己是專家的房地產業者，其所推薦的不動產未必是好的物件，其中有不少是難脫手又不會漲的。若是不幸買到不漲反跌的房屋，最後出售時，恐怕會賠一屁股債。
誰適合無自備款買房
買房是許多人的夢想，自備款不足是大家買房最常遇到的第一個難關，儘管房市確實有無自備款買房的案例，但是並非所有想買房的人都適合無自備款買房，以下將介紹哪些人適合全貸買房：
一、資本夠多的人
也許你會感到疑問，「口袋夠深」的有錢人為何會需要全貸買房？其實有很多高資產的人手中並非有很多可動用的現金，即使有，他們也很可能會選擇拿去投資像是基金、股票或債券等等的金融商品。所以，無自備款買房的方式對他們來說，負擔不大，即使未來貸款利率上升、房價下跌，資本夠多的人仍然可以負擔得起損失。
二、自備款不足，但預期自己收入會穩定成長的人
有些人在買房的當下雖然有穩定的收入，卻沒有足夠的儲蓄可以當自備款，但是若是對自己的事業或是工作收入有自信，也就是相信自己的年收入可以年年成長，就適合買房全額貸。
三、買房以投資為目的的人
相較於買房以自住為目的人，以投資為目的的人會更適合無自備款買房，原因在於，以投資為目的買房的人，可以在房價上漲時，將房屋出售賺取價差；而以自住為目的的人，通常不會任意轉賣房屋，因此全額貸款買房對自住者來說，就是一個長期的負擔。
2022 買房全額貸須注意
前面講述了關於 0 元買房的風險，以及哪些人適合無自備款買房，接下來要介紹若要在2023 年以全額貸的方式來達到 0 元買房的各位需要注意什麼：
一、升息趨勢讓每月負擔利息增加
中央銀行在 3 月 18 日無預警升息 1 碼（0.25 百分點），目前升息的趨勢已經相當明朗，相信多數的民眾已預期到未來利率將會持續上漲。房貸和利率息息相關，升息後房貸利率也會跟著上漲，對房貸族而言，最大的影響即是購屋成本增加。若是 2023 年選擇買房全貸，對於收入水準普通的人來說，很容易讓自己的財務狀況緊繃到頂點，萬一發生失業，或是家中有人重病，或是其他變故，很容易就會繳不出貸款。所以，在 2022 買房全額貸是屬於高風險的。
二、選重劃區的房屋，讓購屋總成本降低
買房全貸要額外負擔利息，比起有自備款的購屋方式負擔重，尤其升息趨勢在即，如果貸款金額過高，未來生活在通貨膨脹的影響下只會一日比一日艱難。重劃區一般都會於房價較低的地區，而未來重整開發後，房價有望會上漲，適合無自備款、買房全貸的民眾作選擇。
三、選貸款利率較低的銀行
2023 年 6 月預期還會再有一波升息，而利率高低關係到貸款要負擔的利息有多少，選擇利率較低的銀行，可以讓貸款需負擔的利息降低許多，尤其買房一次就需要高達 1000 萬以上的資金，在貸款前建議可以仔細試算看看。
零元買房陷阱多，買房全額貸款務必謹慎評估風險
本篇文章介紹了 0 元買房的 3 大風險，包括：AB 合約的刑責、房貸和信貸雙重貸款讓人經濟壓力大，還有房價可能下跌的問題。另外也提醒有意嘗試全貸買房的民眾，2023 年買房全額貸要注意 3 點：1. 升息趨勢。2. 考慮購買重劃區的房子。3. 找尋貸款利率最低的銀行。
雖然 0 元買房並非不可行，但在此要提醒有意嘗試的各位，要將自己的收入狀況和未來可能發生的風險都計算進去，尤其 2023 年升息的趨是相當明確的，全貸買房隨著升息的進展，未來壓力勢必會加劇。這邊建議大家應按照自己的能力，選擇總價在自己負擔能力範圍內的房子，以免經濟狀況出現變故，繳不起貸款，連帶自己的信用也破產了。
《有關買房、貸款相關文章》
