經濟不景氣，價格低的法拍屋讓不少人產生興趣，但是，購買法拍屋的費用有哪些呢？費用又該如何控管或評估呢？大多數的人可能並不清楚。本篇文章將介紹購買法拍屋所需準備的自備款、可能需要的費用，以及許多網友想了解的搬遷費行情。
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法拍屋費用 (必要)
有關購買法拍屋費用的部分，以下先介紹 5 種購買法拍屋時，必須預留起來的費用：
一、投標書
投標法拍屋需要購買法院「制式投標書」，一份約 10-20 元。
二、保證金
依照法拍屋公告，保證金通常是底價的 20%~30%。保證金須以支票的形式，在投標時與投標書一同投入法院的票匭進行投標，才算完成投標。
投標保證金通常需要投標人自備，不可貸款。
三、尾款
「投標的金額」-「保證金」 = 尾款
尾款需在得標後 7 日內一次繳清給法院。投標人得標後，可向銀行申請「法拍屋代墊款貸款」，但通常貸款利率高，且有許多限制條件。
- 有關法拍屋貸款→法拍屋貸款，要銀行代墊有 1 條件必須符合
四、契稅
申報契稅金額 (房屋現值) × 買賣的契稅稅率 (6%) = 應納契稅稅額
申報契稅時，可在「標購取得價格」與「評定標準價格」兩者之間，選擇較低的價格申報課稅。
例如：法拍屋的拍定價為 500 萬元，房屋評定現值 100 萬元，契稅的可以有兩種計算方式：
- 以拍定價計算： 500 萬 x 6% = 300,000 元 ➔ 價格較高，不選！
- 以房屋評定現值計算： 100 萬 x 6% = 60,000 元 ➔ 價格較低，選擇！
契稅的申報期間為法院發給「權利移轉證明書」之日起 30 日內，而得標人需先繳清契稅，才可以辦理過戶。
五、代書費及地政規費
得標後辦理過戶時，需代書費及地政規費等費用，代書費通常約 1 萬多元，而地政規費視案件之土地申報地價、房屋現值、有無貸款及貸款金額之多寡而異。
法拍屋自備款
以上所介紹的法拍屋費用，除了第三項「尾款」外，其餘皆應納入購買法拍屋的自備款，因此，基本的法拍屋自備款應該包含：投標書、保證金、契稅、代書費及地政規費。
以法拍屋價格 1000 萬來計算，所需要的費用為：投標書 20 元 + 保證金 200 萬 (以 20%計) + 契稅 60 萬 (以拍賣得標價計) + 代書費 1 萬，法拍屋自備款預估約 260 萬元。
法拍屋費用 (可能需要)
除了以上 5 種購買法拍屋費用外，還有另外 9 種費用會因法拍屋屋況，或個人的資金貸款狀況不同而產生的費用：
一、銀行貸款相關費用
若有向銀行申辦代墊款及房屋貸款，可能有下列幾項費用產生。
(一) 利息
法拍屋貸款分為兩階段：「未取得房屋所有權代墊期」和「過戶取得房屋所有權」。通常在銀行代墊期，貸款利率較高，年利率約為 4~6%，而房屋過戶後會轉成一般房貸利率，年利率約為 1.4~2%。
(二) 貸款手續費
銀行辦理法拍屋代墊款，通常會收到借款金額的 0.1%~0.3% 的手續費。有些銀行的只收一次手續費，但有些銀行可能在代墊款時期收一次，之後轉成一般房貸時又再收一次。
建議貸款前須和銀行專員確認清楚。
二、清潔費與裝修費
若買到的法拍屋屋況較差，勢必會需要請人打掃清運、整修、裝潢等整理費用，清潔費與裝修費的多寡，則視法拍屋的屋況而定，若是前屋主刻意將所有裝潢拆掉，且將所有管線都堵住，那麼所需的花費恐怕超過 50 萬。
三、點交費
法拍屋有分為「點交」和「不點交」兩種，若是「點交」的法拍屋，執行強制點交時，相關的費用須由法拍屋得標人負擔，例如：開鎖費、警察之差旅費等等。
四、遺留物處理費
有些法拍屋雖然已是空屋無人居住的狀態，但裡面可能仍有前屋主遺留下來的物品，如家具、私人物品、電器用品等等。在處理這些遺留物時，可能會產生搬遷費、保管費、倉庫費、動產鑑價費、動產拍賣執行費…等等。
而其中最常被詢問到的是法拍屋搬遷費行情，關於此部分，將會在下面進行詳細說明。
- 有關法拍屋點交→法拍屋點交流程注意事項，掌握重點不慌張
五、水電瓦斯費
部分法拍屋長期無人居住，水電瓦斯早已被切斷，法拍屋得標人可能需要繳清前屋主的欠費或申請重新安裝。
(一) 水費
水費欠繳 4 個月基本上就會被斷水，所以欠繳的水費基本上不會太多錢。
比較需要較多花費的情況，如果斷水 2 年以上，就要申請新設水錶，每戶服務費 500 元，需附上水電行製作的「建築用水設備內線圖」(費用約 1200 元)、水管公會會籍證明單，另加上一個新水錶 400 元，總計 2100 元。
(二) 電費
電費欠繳 4 個月基本上就會被斷電，所以法拍屋得標人也不用擔心積欠的電費會太多。
斷電不到兩年，需繳復電費 99 元 + 拆表費 400 元 + 備維持費最多 1,032 元；若是斷電超過兩年，會需要重新申請電錶 3300 元；若是斷電 3 年 除了需要重新申請電錶，還另外需要再請乙級水電行重新畫的屋內電路配線圖 (約 3000 元左右)。所以處理電費相關事宜的費用需大約 1,531 ~ 6,300。
(三) 瓦斯費
如果使用桶裝瓦斯，只要購買瓦斯桶就解決了；但如果是要使用天然氣瓦斯，新設瓦斯錶就不像水錶、電錶那麼容易，可能會需要花費好幾萬元。確切金額需由各大瓦斯公司評估。
六、管理費
一般而言，若前屋主有欠繳管理費的狀況，拍定人是不用負擔的。但有些法拍屋，在法拍公告中，有登載管理費欠費的情況，有可能就會造成拍定人需負擔前屋主積欠的管理費。
七、訴訟費
不點交的法拍屋，或者仍有訴訟案件正在上訴的法拍屋，這些物件即使標到，後續不但時間成本冗長，也可能會有訴訟費用的產生。
有關訴訟費的價格，可參閱下表：
|
法拍屋價格 |
訴訟費 |
|
未滿 10 萬元 |
$500 |
|
10萬元 ~ 未滿100萬元 |
$1,000 |
|
100 萬元 ~ 未滿 1000 萬元 |
$2,000 |
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1000 萬元 ~ 未滿 5000 萬元 |
$3,000 |
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5000 萬元 ~ 未滿 1 億元 |
$4,000 |
|
1 億元以上 |
$5,000 |
資料來源：司法院
八、土地增值稅
土地增值稅是土地產權轉移時，針對價值增加的部分所課徵的稅。大多數法拍屋的土地增值稅會由執行法院從拍定價金中扣繳，得標人不用另外繳的，但部分法拍屋因為拍定價格不足繳土地增值稅，需由拍定人代為繳清差額，所以需要繳土地增值稅，算是買法拍屋時比較容易被忽略的隱藏成本。
有關土地增值稅的計算，可以使用財政部稅務入口網內的土地增值稅試算工具進行計算。只要輸入「前次移轉年期」、「土地公告現值」、「前次移轉現值」、「消費者物價總指數」、「土地宗地面積」和「土地類型」，即可試算出自己可能要繳納的土地增值稅。
九、法拍代標服務費
法拍屋雖然可以自行投標，但因涉及許多知識專業，且程序上較為繁雜，因此有些民眾會委託法拍代標公司。一般法拍屋代標服務費，是得標才會收取服務費，以拍賣底價的 3% 計收。
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法拍屋搬遷費行情
前面提到的 9 種可能需要的法拍屋費用中，第四項的遺留物處理費提到了法拍屋搬遷費。如果標得的法拍屋不是空屋，就會需要一筆搬遷費，這筆費用雖然不是購買法拍屋必要的費用，但卻經常會需要預留。
法拍屋的價格僅是讓得標人獲得房屋和土地，而屋內若是有前屋主留下的任何東西，得標人必須負責保管，不能任意處理。大多數的原屋主，都會藉機向得標法拍屋的新屋主索取高額法拍屋搬遷費，如果沒有給予足夠的搬遷費，原屋主就有可能死皮賴臉不搬遷，這可是讓許多購買法拍屋的人傷透腦筋。
法拍屋搬遷費的行情大概是多少？可以依據所標得的法拍屋是「點交」還是「不點交」來預估：
有點交：1%
不點交：較簡單的 3%~5%；較困難的 5% 以上
舉例來說，假設自己購買法拍屋的預算是 1000 萬，如果「有點交」的情況，法拍屋搬遷費大概是 10 萬元；如果「不點交」的情況，簡單案件的法拍屋搬遷費大概是 30~50 萬元，困難案件的法拍屋搬遷費大概是 50 萬元以上。
為防止前屋主收了錢不搬遷，建議搬遷費分 2 次給付較保險！
除準備購買法拍屋自備款，還需注意其他法拍屋費用
本文介紹購買法拍屋相關的費用，包含基本法拍屋自備款、尾款、各種稅賦和法拍屋搬遷費行情。雖然基本法拍屋自備款項目沒有很多，但是目前法拍屋市場上「有點交」且為「空屋」的案件不多，所以，有很高的機率遇到要給付法拍屋搬遷費的情況，再加清潔費、裝修費和貸款利息，所需要的法拍屋自備款可能遠遠超過一開始的預算。
建議對購買法拍屋有興趣的大家，在購買前要將可能的費用納入考量，才不會低估法拍屋自備款所需要的金額。
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