【賣房】賣房要繳什麼稅?賣房繳稅項目整理、範例試算一次看

賣房子要繳哪些稅 範例試算

賣房子要繳什麼稅?地價稅房屋稅土地增值稅,交易所得稅則是在過去每年 5 月申報綜合所得稅時,要繳財產交易所得稅;然而,隨著房地合一稅修法(房地合一稅 2.0 ),自2016年1月1日後取得、2021年 7 月 1 日賣出的,都適用房地合一稅 2.0,屆時不論是否有應納稅額,一律都要申報繳稅。賣房子要繳什麼稅呢? 比較複雜的是房地合一稅,以下先向大家說明房地合一稅適用範圍與實施細節。

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賣房要繳什麼稅:繳稅1 – 房地合一稅2.0

房地合一稅2.0適用範圍

(一)2016 年 1 月 1 日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法 得核發建造執照之土地。但房屋之範圍不包括依農業發展條 例申請興建之農舍。
(二)2016 年 1 月 1 日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權(以下稱房屋使用權)。
(三)2016 年 1 月 1 日以後取得之預售屋及其坐落基地(下稱預售屋)。
(四)符合一定條件股份或出資額(不限於 2016 年 1 月 1 日以後取得)。

賣房子要繳哪些稅

房地合一稅2.0的實施 (所得人:個人)

標的 取得日 交易日 適用制度 備註
房地、房屋使用權 2016.1.1 以後 2021.6.30 以前 房地合一稅 1.0 非屬上述房地合一稅制適用範圍者,應依所得稅法第 4 條、第 4 條之 1、 第 14 條、第 24 條規定(舊制)徵免所得稅。
房地、房屋使用權 2016.1.1 以後 2021.7.1 以後 房地合一稅 2.0
預售屋 2016.1.1 以後 2021.7.1 以後 房地合一稅 2.0
符合一定 條件股份或出資額 —- 2021.7.1 以後 房地合一稅 2.0

房地合一稅2.0的課稅所得

要計算如何繳房地合一稅之前,先了解課稅所得。

  • 房地合一稅2.0的課稅所得 = 交易所得 -當次交易依土地稅法第 30 條第 1 項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額 -前 3 年交易損失
  • 什麼是:「當次交易依土地稅法第 30 條第 1 項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額」?
    舉例說明:A 君出售適用房地合一稅 2.0 之土地 1 筆,該次 出售時之公告土地現值為 40 萬元,如果A 君自行申報土地增值 稅之土地移轉現值為 60 萬元,前次移轉現值為 30 萬元:  A 君得減除之土地漲價總數額為 10 萬元 =出售時之公告土地現值 40 萬元-前次移轉現值 30 萬元。
  • 交易所得 = 成交價額 -原始取得成本 -取得、改良及移轉費用

賣房要繳什麼稅:繳稅2 – 地價稅

什麼是地價稅?

地價稅,是對土地所有權人在持有期間所課徵的財產稅。一般而言,以納稅義務基準日(8月31日)當天土地登記簿上所記載土地所有權人或典權人,作為地價稅的納稅義務人。

也就是說,不論當年持有土地時間的長短,只要每年的8月31日當天土地登記是誰的名字,這位所有權人就要繳稅,要繳交今年度1月到12月的地價稅。

地價稅每年的課徵期間是,每年的 11 月 1 日 至 11 月 30 日。

圖片來源:信義房屋

地價稅怎麼算?

應納地價稅額 = 課稅地價 x 稅率 – 累進差額 
地價稅是按照每一土地所有權人在每一個直轄市或縣 (市) 轄區內之地價總額計算課徵,基本稅率是千分之十,採超額累進稅率。以超過累進起點地價的倍數,決定適用的級距稅率,而累進起點地價則是以各該直轄市或縣(市)土地 7 公畝( 700 平方公尺)之平均地價為準。

也就是說,如果你在台中和台北各有一筆土地,那分別要以台中和台北的平均地價作為累進起點地價。

地價稅怎麼算特別優惠稅率?

務必在每年9月22日之前提出申請自用住宅地價稅才適用。
自住的房地產想要用地價稅自用住宅2‰ (千分之二)的優惠稅率,務必要在每年9月22日之前提出申請,才能適用唷!;若逾期申請,就要自次年期起才能開始適用喔!

一般稅率是10‰ (千分之十,百分之一),如果超過累進起點地價,累進課税 15‰ ~ 55‰

賣房子要繳房屋稅

賣房要繳什麼稅:繳稅3 -房屋稅

什麼是房屋稅?

房屋稅,是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅。所以,房屋的登記所有人要繳稅。
所謂的房屋,除一般通稱的房屋外,尚包含其他形狀特殊而供住宅、工作、營業等固定於土地上的建築物在內,所以,像是夾層屋、頂樓加蓋、車庫等都是房屋喔。

房屋稅 1 年徵收 1 次,目前繳納期限是每年 5 月 1 日至 5 月 31 日止;未滿1年,則按月依比例課徵。課稅期間是由前 1 年的 7 月 1 日至當年 6 月 30 日止。特別值得一提,房屋稅之課徵,不管合法或不合法,都要課徵。也就是說違章建築也是要課房屋稅的。

房屋稅怎麼算?

房屋稅怎麼算
資料來源:信義房屋 果仁家整理

房屋稅怎麼申請優惠稅率?自助優惠稅率 3 要件

1.所有權人為本人、配偶或直系親屬並有實際居住使用。
2.房屋無出租或營業使用。
3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內

符合以上要件並依規定申請,才可以按照各縣市的自住住家用稅率課徵房屋稅,繳稅的金額會差很多喔!

賣房要繳什麼稅:繳稅 4 -土地增值稅

什麼是土地增值稅?

土地增值稅,是在土地所有權移轉時發生的一種稅賦。
土地增值稅的計算是,從買進到賣出這一段期間,土地公告現值的漲價總數額依漲價倍數採用累進稅率計徵,因此稅額會與地段、公告土地現值、持有期間長短及使用情形有關。

土地增值稅怎麼算?

以一般增值稅率而言,漲價總數額與前次移轉現值的差距以及持有土地年限,都會影響到土地增值稅的計算;若出售的是自用住宅,則從出售前是否有提供營業使用或出租、出售的土地大小、地上建物的所有權、出售時所有權人與其配偶及未成年子女是否名下無該自用住宅外的房子,甚至是在該地設籍且持有該自用住宅的年限,都有可能會影響是否能享有優惠稅率喔!
賣房子要繳哪些稅土地增值稅

土地增值稅怎麼申請優惠稅率

一般增值稅率 (土地增值稅試算
    
      
第一級稅率 20%(漲價總數額超過前次移轉現值 未達100%)
第二級稅率 30%(漲價總數額超過前次移轉現值 100%以上 未達200%)
第三級稅率 40%(漲價總數額超過前次移轉現值 200%以上)
 
且持有土地年限超過 20年以上 者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 20%。
持有土地年限超過 30年以上 者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 30%。
持有土地年限超過 40年以上 者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 40%。

自用住宅用地稅率 / 優惠稅率
自用住宅用地出售時,可善用「一生一次」或「一屋一次」自用住宅用地優惠稅率,就其漲價總數額徵收增值稅 10%。

 
此外,在滿足特定條件下,還可以申請重購退稅、減免稅及不課徵土地!
前去了解 👉【2022重購退稅教學】範例、條件、時間、房地合一稅2.0退稅說明整理 -111年

買賣房屋要繳什麼稅總整理

  買房要繳的稅 賣房要繳的稅
地價稅 賣出時,按當年度比例拆分
房屋稅 賣出時,按當年度比例拆分
契稅 申報契稅金額(房屋現值)×6%
印花稅 依契約價款總金額課徵1‰
土地增值稅 土地漲價總數額累進計算 × 稅率。
*一般土地稅率:20%~40%
*自用住宅稅率:10%
財產交易所得稅 房屋交易所得 × 6%~40%
房地合一稅(賣方在2016.1.1以後取得者此房地者) (房地收入-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額)x 15%~45%

從上面的說明,可以得知:

賣房子要繳的稅 賣房子要繳的費用

賣房要繳的稅:

1. 土地增值稅。
2. 地價稅。
3. 房屋稅。
4. 財產交易所得稅 或 房地合一稅

賣房要繳的費用:

附帶提醒:除了上述的稅費,賣房子還要繳的費用:
1. 分算日(交屋日)前水費、電費、瓦斯費、公共基金、公共修繕費、管理費等。
2. 簽訂買賣契約之簽約費。
3. 原抵押權塗銷代書費。
4. 仲介服務費。(如果透過房屋仲介)

👉財政部稅務入口網買賣案件-房地交易案件試算 點這裡

👉公告土地現值及地價查詢 點這裡

👉房地合一新制個人所得稅試算稅額表-房地交易案件(2021 年 7 月 1 日以後交易使用)點這裡

賣房子有哪些稅_房地合一稅2.0
資料來源:財政部

賣房繳稅試算範例

例:張小姐在 2018 年 5 月 以 1,200 萬金額買入新北市永和區一公寓,在2019年 6 月 30日以 1,500 萬售出,2018年 買入時契稅+印花稅+代書費7萬,仲介費 10 萬,買入後修繕費用100萬,
2019 年賣出時,仲介費 60 萬,買入時土地價值100萬,賣出時土地價值180萬。這段期間漲價 80 萬。這是張小姐第一次賣房子。

*賣房要繳什麼稅:房地合一稅 計算

課稅基礎計算:1,500萬 – 1,200萬 – 7萬 – 10萬 – 100萬 – 60萬 – 80萬 = 43 萬

這個案例的張小姐為自住性質,持有期間超過 1 年未滿 2 年,所以適用稅率為 45%,
張小姐需繳納的房地合一稅金額為 43 萬 X 45%=193,500元

*賣房要繳什麼稅:地價稅計算

(2019年 6 月 30 日賣出,所以負擔2019年度的50%)
張小姐在2018/05 買入時,已經申請地價稅自用住宅,所以可適用地價稅率2‰
透過新北市地價稅試算得出當年度房屋稅為 NT$2,000
所以張小姐負擔50%,賣房子要繳的地價稅是 NT$1,000

賣房子繳稅範例試算

*賣房要繳什麼稅:房屋稅計算

(2019年 6 月 30 日賣出,所以負擔2019年度的50%)
張小姐這間賣出的房子是自住的,所以稅率是1.2%
透過財政部網站房屋稅試算得出當年度房屋稅為 NT$3,000
所以張小姐負擔50%,賣房子要繳的房屋稅是 NT$1,500

*賣房要繳什麼稅:土地增值稅

如果不使用「一生一次」的優惠,那採用一般稅率,這段期間漲價 80萬,未達 100%,所以為 20%的稅率。
透過財政部網站試算得出 土地增值稅為 NT$1,200

**張小姐賣房子要繳的稅合計

張小姐賣房子要繳的稅 = 193,500 + 1,000 + 1,500 + 1,200 = 197,200 (元)

* 案例僅供參考,實際數字依個人實際發生為主

綜合以上範例試算,張小姐在 2019年 6 月 30 日賣出的房子所要支出的費用包含稅費($197,200)、仲介費($600,000) 以及其他雜費($10,000),本次賣房子的淨收入為
 (1500萬-1200萬)- (197,200 + 600,000 + 10,000) = 2,192,800 (元)。 本案例僅供參考,實際數字必須依照賣出房子時的實際發生狀況為主。

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