什麼是房價指數? 房價指數怎麼看?全台房價指數整理一次看

房價指數 全台房價指數

根據日前在經濟日報上,記者提到「看到台北市地政局公布最新房價指數,2月全市均價每坪57.2萬元,連漲8個月,並已連續5個月創歷史新高。⋯⋯」。這裡的房價指數的定義是什麼?還有其他的房價指數嗎?

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房價指數的定義、全台房價指數整理一次看

聽到房價指數,可以想像它是一個指標,透過這個指標的定義,讓我們對照觀察房價走勢,作為未來房屋市場供需的參考值。所以,要先弄清楚「房價指數」的定義。

住宅價格指數 (內政部)

目前內政部每一季都會以不動產成交案件實際申報資料,計算出住宅價格季指數,提供住宅價格之變動趨勢資訊。這個住宅價格指數,是透過不動產估價師尋找比較不動產案例的概念,搜尋與本季不動產交易案例高度相似,並且具有替代性的相似房屋,計算於不同時點之價格變動,進而以「類重複交易法」方式編製作為衡量住宅市場價格變動的參考指標。
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全國住宅價格季指數趨勢圖  房價指數
資料來源:內政部

 

住宅價格指數 (台北市)

前面提到經濟日報刊載的「看到台北市地政局公布最新房價指數,2月全市均價⋯⋯」,這個由台北市地政局每月公布的房價指數,全名是「住宅價格指數」。

房價指數  台北市住宅價格指數
資料來源:台北市地政局

這個房價指數的計算方式,以特殊價格法的總價模式計算,樣本是以台北市實價登錄資料庫公寓(5 層含以下無電梯)、大樓(6 層含 以上有電梯)有揭露之買賣案件為基礎,排除地籍資料登載之建物主要用途非屬住宅使用,及依臺北市土地使用管制相關法規明列不得作住宅使用之使用分區等,作為樣本。目前台北市地政局每月都有提供動態月報,定期揭露台北市房市交易情形。
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信義房價指數

自2009年起,信義房屋與政治大學商學院合作,沿用既有特徵價格函數理論(Hedonic Price Method)基礎,修訂既有的信義房價指數模型。

2022年第一季(信義房價指數)
2022年第一季(信義房價指數) 資料來源:信義房屋

隨著國內政治及經濟環境的變化,原有針對台北、新北、台中及高雄等都會區建構之房價指數架構似有不足,於此,自2012年第四季起,信義房價指數在既有的四都之外,增列桃園及新竹兩都會區,並採用拉氏指數公式(Laspeyres)來進行指數編製作業,同時將指數基期調整至2001年第一季,讓信義房價指數更能精確且即時反應台灣房地產價格的波動情形。
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國泰房地產指數  

自民國2002年底起,國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心、不動產界學者合作編製「國泰房地產價格指數」,於每季發布研究成果。

2022年第一季國泰房價指數
資料來源:國泰建設
2022 Q1 國泰房地產指數綜合表現
2022 Q1 國泰房地產指數綜合表現 資料來源:國泰建設

這份研究報告的房地產指數包括:國泰可能成交價指數、國泰推案量指數、國泰議價率指數、國泰銷售率指數、國泰開價指數、國泰成交量指數等,透過房地產交易在不同階段的價格相關係數與交易量的變化,提供目前國內各界參考房地產市場相關資訊。
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清華安富房價指數

清華安富房價指數由安富財經科技股份有限公司與國立清華大學安富金融工程研究中心聯合編撰,參考實價登錄資訊,並且再加上以計量經濟模型,提供市場清楚了解房價、交易量變動情形的趨勢。
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清華安富房價指數  房價指數
資料來源:好時價

參考房價指數  了解房價趨勢

房地產由於產品的基本特性和一般商品不同,比如像是區位的獨特性或是面積、類型、屋齡等基本條件的差異性等等,所以在衡量房地產的價格時,通常是針對個別房地產進行估價。

房價指數的計算,大多為鎖定一群特定的樣本(公寓、華廈、大樓、屋齡等),就某個特定區域,以特定時間為基期,統計房屋銷售價格與交易量變化,所制定的參考數據指標。每一件房地產物件的交易價格,除了反映「價」的變動之外,同時包含「質」的變化,是不能據以衡量真正的房價漲跌。

舉例來說,台北市大安區的房價平均一坪100萬元,至今年底大安區的房價若平均一坪110萬元,我們因為樣本內各成交房屋間之差異性,無法斷定大安區的房價的確漲了10%,這個時夠可以多參考比較各種房價指數,確認比較基期的差異,了解房價變化,有助於我們可以有效掌握未來房價趨勢動向。

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