什麼是不動產說明書?不動產說明書看 9 大重點

不動產說明書

不管是買房或是賣房,不動產說明書都是必須準備的重要文件。政府為了保障不動產交易安全,在《不動產經紀業管理條例》中規定,不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如果透過經紀業仲介或代銷,不動產說明書是一定要由經紀業指派經紀人簽章。所有透過房屋仲介買賣房屋的過程,房仲業者都應該以不動產說明書向與委託人交易之相對人做解說。

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什麼是不動產說明書

不動產說明書,是指不動產的產權調查後的書面結果,房仲業者有調查的義務,委託人(屋主)也須善盡主動告知的義務。不動產說明書,可以稱為房屋的身分證。嚴謹的產權調查,完整記錄房屋產權調查結果,其中的內容包含謄本、地籍圖、周邊重要環境設施、有無信託登記或權利設定負擔、是否位屬不得作為住宅使用的工業區、商業區或其他分區、是否有地籍圖重測、是否位屬山坡地、河川區域等資訊。

不動產說明書
資料來源:信義房屋

不動產說明書,對於土地、成屋、預售屋,都有不同的記載內容;另外,不得記載房價上漲空間或預測房價上漲,以避免業者哄抬。因此房仲業者及買賣當事人,都可以好好善用不動產說明書來保護自身權益,確保不動產交易安全。

不動產說明書應記載事項及不得記載事項

依照內政部所公布的「不動產說明書應記載及不得記載事項」,向大家列出應記載及不得記載事項如下:

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不動產說明書應記載事項

應記載事項分為三大類:

  1. 土地(素地)
  2. 成屋
  3. 預售屋

以這三大類中的「成屋」,說明不動產交易時,應記載事項要有:

(一)建築改良物(以下簡稱建物)應記載事項
1.建物標示、權利範圍及用途
2.建物所有權人或他項權利人(登記簿有管理人時並應載明)。
3.建物型態與現況格局
4.建物權利種類及其登記狀態
5.建物目前管理與使用情況
6.建物瑕疵情形
7.停車位記載情形(如無停車位,則免填)

(二)基地 應記載事項
1.基地標示
2.基地所有權人或他項權利人(登記簿有管理人時並應載明)。
3.基地權利種類及其登記狀態(詳如登記謄本)
4.基地目前管理與使用情況
5.基地使用管制內容
如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地區者,應一併敘明。

(三)重要交易條件 應記載事項
1.交易種類:買賣(互易)。
2.交易價金。
3.付款方式。
4.應納稅費項目、規費項目及負擔方式
5.賣方是否有附加之設備?如有,應敘明設備內容。
6.他項權利及限制登記之處理方式(如無,則免填)。
7.有無解約、違約之處罰等,若有,應敘明。
8.其他交易事項:___。
(四)其他重要事項 應記載事項
1.周邊環境,詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施
2.是否已辦理地籍圖重測,若否,主管機關是否已公告辦理?
3.是否公告徵收,若是,應敘明其範圍。
4.是否為直轄市或縣(市)政府列管之山坡地住宅社區,若是,應敘明。
5.本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,若有,應敘明。
6.本棟建物有無依法設置之中繼幫浦機械室或水箱,若有,應敘明其所在樓層
7.本棟建物樓頂平臺有無依法設置之行動電話基地台設施,若有,應敘明。

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不動產說明書
資料來源:台北市政府

不動產說明書不得記載事項

  1. 不得記載本說明書內容僅供參考。
  2. 不得記載繳回不動產說明書。
  3. 不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
  4. 預售屋出售標的,不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
  5. 不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書,替代不動產說明書之內容。
  6. 不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。

不動產說明書 9 大重點

不動產說明書解說之目的,主要在於使想買不動產的人,經由重要交易事項的說明,可以根據所要交易的不動產的現況、權利關係、契約條件等充分理解, 在經過全面考量後,才決定是否要成立不動產的買賣契約。所以,如何看懂不動產說明書應記載事項與不得記載事項,對於想要買房子的朋友很重要。

資料來源:信義房屋

不動產說明書重點 1  產權基本資料 – 建物用途

建物謄本登記之用途若非住家用,恐無法適用自用優惠稅率;另現況若未依建物登記用途使用,則可能會因違規使用而被限令恢復原狀及罰款。

不動產說明書重點 2 產權基本資料 – 建物面積

留意主建物面積是否過小、公設比例是否過高,恐影響貸款銀行核貸成數;另建物登記面積是否與現況有明顯落差,則可能有面積誤差致價差問題。屋主可了解實際建物面積大小,以及附屬建物像是陽台、雨遮等面積,及清楚知道擁有的實際房屋室內坪數

不動產說明書重點 3 產權基本資料 – 建材、建築完成日期

建材使用的種類或屋齡過久,都可能會影響貸款銀行核貸成數。

不動產說明書重點 4 產權基本資料 – 土地持分(或土地持有筆數)

與同社區他戶持有情形相較,是否有短少問題,若有短少,則有遭他人提出異議要求承購或分攤地價稅的風險、甚至影響日後重建分配權益及貸款銀行核貸成數。

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資料來源:台北市政府

不動產說明書重點 5 地籍資訊

地籍圖顯示了建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計畫道路狀況等,要特別留意的是房子有沒有可能建在道路用地上或是公共設施用地上,這可是攸關屋主權益的大事。 要特別注意: 土地使用分區、申報地價參考資料。土地使用分區會影響將來開發的可能性,若是購買後想申請營業登記等,就必須弄清楚土地使用分區現況。

不動產說明書重點 6 產權重要資訊

1. 是否有被限制登記:若有遭限制登記,須於過戶前排除,方能移轉。
2. 建物是否坐落道路用地或公設用地:日後可能遭拆除。
3. 是否有設定地上權:若無法塗銷,除影響日後移轉外,貸款成數恐受限。
4. 是否有信託登記:須注意信託目的以確認處分權歸屬及處分方式。

不動產說明書重點 7 周邊環境

可參見不動產說明書檢附之電子地圖或其他類型地圖,以了解標的周邊半徑 三百公尺範圍內是否有一般購屋者會特別留意之重要環境設施,例如:公(私)有市場、超級市場、學校、警察局(分駐所、派出所)、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔(線)、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰(骸)存放設施、垃圾場(掩埋場、焚化場)、顯見之私人墳墓、加油(氣)站、瓦斯行(場)、葬儀社)……等設施。

不動產說明書
資料來源:台北市政府

不動產說明書重點 8 特殊事件

1. 標的是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡等情形。
2. 是否參與都更、或位於地籍圖重測計畫範圍等情形。
3. 有無房屋傾斜、輻射屋、海砂屋、鋼筋外露、明顯間隙裂痕、界址糾紛、建物坐落公共設施用地、山坡地住宅等情形。

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不動產說明書重點 9 可能影響貸款條件之提醒

工業區建物、建物部分坐落道路用地或氯離子含量過高……等需提醒事先確 認貸款條件,以免因貸款成數不如預期而導致需提高自備款之問題發生。

不動產說明書
資料來源:台北市政府

不動產說明書小叮嚀

不動產說明書,就像是房屋的身分證,買賣房屋時,除了現場看屋之外,一定要再仔細閱讀不動產說明書,可以更了解這個建物的基本資料、周邊狀況等等,而且這份不動產說明書還會影響到你未來向銀行貸款的額度,甚至將來要賣房時,這個不動產說明書是會跟著影響你賣出的價格。

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不動產說明書內容記載的越詳細,買賣雙方的交易風險才會降低。當部分資訊有誤或是不完整,在交易後才得知實際情況,這樣可能會發生買賣交易糾紛,對於買賣交易當事人的權益都將造成損害。總之,不動產說明書很重要!

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