凶宅定義為何?跳樓、意外死亡算嗎?內政部凶宅定義一次看!

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首圖圖片來源:[email protected]

買房是很多人的夢想,但新成屋預售屋價格多半昂貴,因此在許多人會選擇較便宜的中古屋。然而,在中古屋市場中,有一種被稱為「凶宅」的房屋類型,此種房屋多半因為台灣風俗民情,民眾較為忌諱,因此價格較低。但內政部的凶宅定義為何?相信許多民眾並不清楚。

本文將介紹內政部凶宅定義,並整理大家常會有疑問的案例,例如:跳樓、意外事故等等,來詳細解析凶宅的定義範圍。

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內政部凶宅定義

依據民國 97 年間內政部所發布的函釋,凶宅定義有 3 項要件,且需要同時符合:

凶宅定義一、凶殺或自殺死亡 (原因)

圖片來源:租租通

若是房屋內雖死過人,但死亡的原因不是凶殺或自殺就不算凶宅。因此,若是房屋內有人老死、病死或意外死亡,例如睡夢中逝世、心肌梗塞、失足墜樓,就不符合內政部的凶宅定義。

因此一般凶宅認定不包含自然死亡,如老死或病死,或意外死亡,例如吸毒暴斃;且如果命案發生在住宅公共區域,如中庭、停車場、騎樓等也不符合內政部凶宅定義。

凶宅定義二、發生地為專有部分 (空間)

若是人死亡的地點不是在屋內,而是在社區的「公共空間」,例如:中庭、停車場、騎樓等等,也不符合內政部凶宅定義。

凶宅定義三、事件發生在賣方持有產權期間 (時間)

圖片來源:樂居

社會大眾普遍對凶宅的認知,認為房子若曾發生非自然死亡事件就是凶宅,且是「一日凶宅,終生凶宅」,並沒有時限。然而,一間房子的年限高達 50 年以上,在這半世紀中,不免遭到多次轉手,買賣房屋的人,未必會對房屋內所發生的歷史事件瞭若指掌。

因此,在凶宅定義最後一項要件,即是賣方持有房屋所有權的期間,有發生凶殺或自殺案件,才算是凶宅。換而言之,若是有人以低價買入凶宅,在持有房屋的期間並未發生凶殺或自殺案件,當再轉手之時,便不符合內政部凶宅定義了。

跳樓凶宅定義

許多人會疑惑,只有發生命案的地方才會變凶宅嗎?跳樓自殺的情況,凶宅定義為何?需分為以下 2 種情況討論:

一、跳樓發生地和陳屍地皆在專有部分

若是跳樓的人是從 10 樓 A 戶陽台跳下,死亡地點是在 3 樓 B 戶的陽台,由於10 樓陽台或 3 樓陽台,都是專有部分,所以 10 樓 A 戶 (發生地) 和 3 樓 B 戶 (陳屍地) 都會被認定是凶宅,必須要在「不動產說明書」中記載。

二、跳樓發生地在專有部分,陳屍地在公共空間

如果自殺的人從 10 樓 A 戶陽台跳下,陳屍地點是社區中庭,那麼就只有10 樓 A 戶 (發生地)會被認定為凶宅,社區其他戶則不符合內政部凶宅定義。(可參閱下圖)

因跳樓被定義為凶宅的情況,圖片來源:樂居

意外死亡也可能被認定凶宅

圖片來源:好房網News

前述提到,內政部凶宅的定義第一項,即是限制人死亡的原因必須為自殺或他殺,意外死亡在屋內,房子並不會被判定為凶宅。但是,實務上仍有案例因為房屋曾發生意外死亡 (一氧化碳中毒),而原屋主未盡告知義務而被法院判賠。

主因是凶宅並沒有法律的明確定義,而內政部的函釋對法院的裁判並無拘束力,法官握有較大的裁量空間,再加上多數案件的判決重點在於「意外死亡事故」是否影響房屋交易價格。許多法官認為,不管凶宅定義如何,只要屋內的死亡案件讓買方反感、影響房屋交易價格,賣方就有告知義務。

現今《不動產現況說明書》的非自然死亡欄位上,有增加了一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,提供屋主填寫註明,也顯示凶宅資訊的揭露也更加與時俱進了。

有關不動產說明書介紹,請看:什麼是不動產說明書?不動產說明書看 9 大重點

凶宅年限與凶宅洗白

凶宅洗白,圖片來源:三立新聞

凶宅年限

不少人會想問「凶宅年限」,意即被定義為凶宅的房屋,是否有時間限制?民眾普遍認為凶宅應該沒有沒有時間限制,但在內政部凶宅定義下,只要賣方持有房屋期間沒有發生自殺或凶殺,該房屋就不算凶宅,因此,凶宅只要經過轉手,就不算凶宅,自然就不存在所謂的年限。

凶宅洗白

不少投資客看準凶宅價格低於市場 3~5 成,會購入後持有一段時間,藉此將凶宅洗白,再轉售賺取價差。不過,隱瞞凶宅資訊,恐觸犯《刑法》詐欺罪。根據最高法院第 2907 號判例指出,出賣人不得抗辯不知凶宅而免責。而若法官認定前屋主有觸犯詐欺取財罪,該罪追訴期為 20 年。

因此,雖然內政部的凶宅定義,僅限定發生凶殺或自殺案件需在賣方持有房屋期間,但在法院並不會因為賣方不知房屋是凶宅而免責。若是依照《刑法》被判定詐欺,可處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 50 萬元以下罰金;若是按照《民法》判決損害賠償,有可能需賠償房屋全部的價金。

想要增加持有凶宅年限的方式來洗白凶宅,那麼至少也要持有 20 年才會完全免責,此時房屋折舊的狀況,恐怕也不會好脫手。

法院判決不受內政部凶宅定義影響,買到凶宅仍可求償

本文介紹了內政部凶宅定義的 3 項要件,包括:1. 死亡原因須為自殺或他殺。2.  發生地點須為房屋專有部分。3. 自殺或他殺事件需在賣方持有房屋期間。同時,也分析了跳樓自殺,房屋會被認定為凶宅的情況。最後,意外死亡的部分,雖然不在內政部凶宅定義下,但賣方在出售房屋時若未告知買方,日後買方以此理由來向法院提告,賣方仍有可能依《民法》被判賠償,依《刑法》被處以刑責。

因此,若是有民眾不幸購買到凶宅,只要能舉證賣方有隱瞞的事實,或是買方真的因為該房屋有發生非自然死亡而影響身心,就可以解除房屋買賣契約或獲得損害賠償。

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