辦以房養老的銀行有哪些?年齡、利率、條件及試算一次看!

以房養老 銀行 年齡 利率

金管會銀行局統計,以房養老銀行核貸件數於 111 年 3 月達到 5,846 件,再創裡歷史新高,核貸額度高達 337 億元。由此可見,在少子化的趨勢下,未來越來越多人會偏好「以房養老,而非養兒防老」。

本文章將整理有承作以房養老的銀行,並介紹各銀行規畫的以房養老規定條件有哪些?包含借款人年齡、利率、貸款額度和手續費等等。最後再提供以房養老試算,讓大家更清楚申辦以房養老貸款,每個月可以領取多少錢。

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「以房養老」是什麼?

以房養老示意圖,圖片來源:好事貸

不動產逆向抵押貸款

「以房養老」的正式名稱是「不動產逆向抵押貸款」,就是屋主將持有的房屋抵押給銀行,由銀行以按月給付一筆錢給屋主 (借款人) 作為養老金。

在貸款期間,借款人每個月僅需支付利息,會直接從每月撥付的金額內扣,且金額不超過撥付金額之 1/3,年利率比一般房貸高。未來借款人身故、或者貸款年限期滿後,若法定繼承人有意繼承抵押的房屋,則需先清償貸款本金及利息;若繼承人無意繼承抵押的房屋,銀行就可以依法拍賣該房屋。

有關以房養老的還款說明,可參閱下圖:

以房養老還款說明,圖片來源:安泰銀行

 

以房養老貸款 V.S. 一般房屋貸款

由上述可得知,所謂的以房養老,其實就是銀行的一種貸款商品,但是以房養老貸款和一般房屋貸款有何不同?有關以房養老貸款和一般房屋貸款的差異,可參閱下表。

貸款種類

以房養老

一般房貸

申請資格

年滿 60 歲之本國人

20~65 歲之本國人

給付方式

按月給付

一次給付

還款方式

期滿一次償還,但仍須按月繳息

按月本金攤還

貸款餘額

遞增

遞減

年利率

較高

較低

資料來源:好事貸

以房養老的銀行條件

年齡多限制 60 歲以上,利率最低1.85%

有關以房養老的銀行條件,每家銀行的條件皆不同,但大部分的銀行限制申請年齡為年滿 60 歲之本國自然人,具完全行為能力 (年長者有可能因為疾病、身體老化而變成限制行為能力人),票信、債信往來正常者(即信用良好者)。

除此之外,大部分的銀行對以房養老的規定條件,還會包含「年齡+貸款年限≧90,屋齡+貸款年限≦60」,因此,借款人在申請時,也需要注意年齡、貸款年限和屋齡是否有在規定的條件內。

以下整理 2022 年台灣 11 家銀行對於以房養老貸款的規定條件,包含申請年齡、貸款額度、年利率、最高貸款年限和手續費,提供給大家作參考,詳請請參閱各大銀行官網。

2022 年承辦以房養老的銀行所提供的相關規定條件

貸款銀行

年齡

貸款額度

年利率

貸款年限

手續費

臺灣企銀

60 歲以上

7 成

1.85% 起

最長 30 年

2,300 元起

兆豐銀行

60 歲以上

7 成

1.86% 起

最長 30 年

5,300 元起

臺灣銀行

65 歲以上

7 成

1.86% 起

最長 30 年

5,300 元起

土地銀行

63 歲以上

7 成

1.86% 起

最長 30 年

5,300 元起

彰化銀行

60 歲以上

依個案核定
上限 2,000萬

1.89% 起

最長 30 年

5,300 元起

玉山銀行

60 歲以上

6 成

1.95% 起

最長 30 年

5,000 元起

安泰銀行

55 歲以上

7 成

1.95% 起

最長 30 年

3,500 元起

上海商銀

60 歲以上

7 成

1.95% 起

最長 30 年

9,000 元起

第一銀行

60 歲以上

未提供

1.95% 起

未提供

5,300 元起

合作金庫

60 歲以上

7 成

1.98% 起

最長 35 年

5,300 元起

陽信銀行

65 歲以上

7~8 成

2% 起

最長 25 年

5,000 元起

中國信託

60 歲以上

7 成

2.13% 起

最長 30 年

3,500 元起

資料來源:各大銀行官網 (2022 年 6 月)

以房養老試算

玉山銀行以房養老試算

前面介紹了 11 家有提供以房養老的銀行,以及相關規定條件,接下來將以玉山銀行所提供的以房養老條件來進行試算。假設借款人今年 60 歲,房屋年齡 30 年,領取期間 30 年,貸款金額 1,000 萬,貸款利率 1.95% 進行試算。

玉山銀行以房養老貸款試算

以房養老試算結果,第 1 個月可實領 27,777 元,第1個月至第 15 年 6 月之間,每月實領金額將因動用金額及貸款利息增加而遞減。自第 186 個月至第 359 個月可實領 19,444 元,第 360 個月(最後一期)可實領 19,724 元。

玉山銀行以房養老試算結果

由以房養老試算結果可看出,貸款的第一期可以領到最多錢,實領金額隨著時間遞減,到了第 15 年第 7個月,每個月實領不到 20,000 元。若是考量這 30 年間的通貨膨脹,每月不到兩萬的生活費恐怕生活會很困苦,再加上隨著年齡增加,所需要的醫療支出也會增加,如果僅靠以房養老貸款這筆錢,應是不足以支付生活開銷。

第一銀行以房養老試算

第一銀行雖然沒有在官網揭露以房養老的貸款額度,但卻有提供以房養老線上申請的服務。

登入房貸申請系統後,依不同的身分別進行認證,在填寫個人資訊和上傳申請文件後,即可試算出可以申請的貸款額度。

第一銀行線上申辦房貸
第一銀行房貸申請線上認證

有關第一銀行線上申辦以房養老的流程,請參閱下圖。

承辦以房養老的銀行多,相關規定條件須事前了解

本文介紹了以房養老貸款的基本概念,並列舉了 11 個台灣目前有承辦以房養老的銀行,內容包含以房養老貸款的借款人年齡、利率、額度、貸款年限和手續費。最後也以玉山銀行的以房養老條件為例,試算出貸款 1,000 萬,貸款 30 年的情況下,每月可領取的養老金為多少。

以房養老貸款承辦的銀行相當多,但在借款人年齡上的規定多為 60 歲以上,而各家銀行所提供的利率條件約落在 1.85%~2%。從玉山銀行以房養老試算結果發現,若是以貸款 1,000 萬,年利率 1.95% ,貸款期間 30 年,進行試算,貸款到第 15.5 年後,每月可領的金額不到兩萬。

在考量通貨膨脹和升息等因素,只有兩萬元收入無法負擔老年生活所需要的開銷。因此,這邊建議若是有想嘗試以房養老貸款的民眾,貸款期間不要太長,若是選擇 30 年期以房養老貸款,就需要另準備退休金或存款。

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