近年來，台灣面臨嚴重少子化，越來越多人傾向不生小孩，過著單身或頂客族的生活。以前人們常認為「養兒防老」，但在經過時代變遷，有愈來愈多人傾向「以房養老」。本文將分析以房養老貸款的優缺點，並解析PTT網友的問題：以房養老好？還是一般房貸好？
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以房養老貸款
「以房養老」的正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」。以房養老和一般房貸一樣是將房子抵押給銀行進行貸款，不同的是，銀行會每個月扣除利息後，支付一筆錢給借款人，等借款期間期滿或借款人往生後，再選擇要償還所借的錢保留房屋，還是要讓銀行拍賣房屋清償借款。
目前有辦理「以房養老」的銀行相當多，詳情可參閱：辦以房養老的銀行有哪些？年齡、利率、條件及試算一次看！
以房養老缺點
以房養老貸款雖立意良好，但是缺點卻不少，以下整理以房養老 6 大缺點：
缺點一、利率上漲，每月養老金減少
以房養老的貸款利率和一般房貸一樣是採用機動利率，因此，在升息的趨勢下，銀行每個月要扣除的利息也會更高，這項缺點會導致借款人每月可領的養老金越來越少。
缺點二、借款人活超過借款年限，恐面臨斷炊、無家可歸
目前銀行規定，以房養老的年限最多只到 95 歲，如果借款人活超過 95 歲，雖然銀行不會將房子收回，但是這缺點，會讓借款人在生命的最後幾年不僅沒有錢領，還得面臨繳付銀行利息的困境。
缺點三、子女繼承問題導致家庭不睦
當借款人過世時，若子女想要繼承房子，就要先償還銀行先前的借款金額，否則房屋將會被銀行拍賣，藉以清償先前借出的貸款。
在房價不斷攀升的年代，不少年輕人買不起房子，因此只能「等待繼承」。在台灣人的觀念中，不少子女認為自己繼承父母的房子是合情合理，甚至理所當然的。2015 年商業型以房養老推出後，辦理人數開始增加，不過，也讓許多老人想以房養老，卻遭到子女不能諒解。
缺點四、銀行鑑價金額可能低於市價
貸款的金額多寡，會因為銀行鑑價的高低而有所不同，銀行有時為了風險管理，而將鑑價的的金額降低，銀行鑑價後反而「賤價」了！銀行鑑價低，借款人每月可領的養老金也跟著減少。建議承作以房養老貸款前，多詢問幾家銀行作比較。
缺點五、銀行貸款成數可能不高
目前台灣以房養老的核貸件數超過 4,800 件，但有一半以上的房屋都是坐落在雙北市。在六都以外或都市邊界的房屋，很難貸款到 7 成，再加上屋齡、屋況等問題，最終核貸成數可能僅有 5 成。這項缺點，讓許多房子不在六都的人，根本無法用以房養老貸款，達到「養老」的目的。
缺點六、每月養老金隨時間縮水
以房養老貸款的利息，會隨著貸款年期的增加而逐漸遞增，也就是說，第一期領到的金額最多，接下來每一期領到的錢都會一次比一次少。然而，人生越到晚期，所需要的長照、醫療支出會逐年增加，若是每個月可領的金額本就不高，到了晚年，銀行所給予的金額恐怕會讓借款人的財務狀況入不敷出。
以房養老優點
上述介紹完以房養老貸款的缺點，自然也要介紹以房養老貸款的優點，以下整理以房養老 3 大優點：
優點一、養老金收入穩定
臺灣的銀行，除了會被合併外，幾乎不會倒。因此，由銀行來給付每個月的養老金，可說是相當穩定且可靠。
優點二、不需要依靠子女
在少子化的浪潮下，許多家庭只有 1~2 個子女，若是不幸遇到不成材的子女，晚年想要依靠子女奉養，根本是無稽之談。申辦以房養老貸款，借款人即可用房子來養自己，而非寄望子女奉養。
優點三、借款人仍可居住在抵押給銀行的房子
有些年長者在晚年會選擇將自己的房子出租，自己搬到養老院去住，但有不少老人其實是希望能在自己熟悉的地方安享晚年。以房養老貸款有讓借款人可繼續居住原房屋的優點，讓借款人不必為了生活費而搬遷，被迫重新適應新環境。
PTT網友問：以房養老和一般房貸哪個好？
有名 PTT 網友在版上詢問，自己伯父剛過世，伯母手邊沒有足夠現金辦喪事，但伯父名下有市值 1,500 萬的房子，因此他想請教 PTT 網友們，應該選擇以房養老貸款還是一般房貸？
在這篇 PTT 貼文下，並沒有 PTT 網友針對問題給予較佳的回覆，許多 PTT 網友都是建議「不要插手別人家務事」。
對於該名 PTT 網友的問題，首先需要注意以下 3 點：
一、房屋年齡
想要「以房養老」，房子可不能太老！雖然目前以房養老貸款期限最長可到 30 年，但並非所有案件都可到貸款 30 年，多數的銀行都會規定「屋齡＋貸款年限≦60」，有些銀行可以接受坐落在都市區的年限是「屋齡＋貸款年限≦70」。至於一般房貸，銀行通常會規定「屋齡+貸款年限 < 65年」。
PTT 網友的伯父名下房屋年齡是 30 年，按照上述的銀行以房養老貸款的規定， PTT 網友的伯母辦理繼承後申請以房養老貸款，貸款期限最多是 30 年。
二、領取的金額
如同 PTT 網友所述，選擇一般房貸，有一次獲得一大筆金額的優點；選擇以房養老貸款，每月可以有穩定的收入。但若是擔心錢會被子女挖走，那麼，選擇以房養老貸款比較適合。不過須注意的是，以房養老貸款的領取金額，有著隨時間遞減的缺點，換而言之，隨著 PTT 網友的伯母年紀越大，能領取的金額反而越少，到了晚年可能無法應付需要的醫療支出。
以 PTT 網友所提供的相關資訊進行試算：借款人年齡 68 歲，房屋年齡 30 年，房屋估價 1500 萬，假設房屋所在地為台北市，貸款期間為 30 年。試算結果，可貸金額為 957 萬，第 1 個月可領 2.71 萬，接下來的養老金會隨時間遞減，到第 16 年第 5 個月後，每月可領退休金為 1.81 萬直到貸款結束。
三、借款人年齡
以房養老貸款的申請人年齡，大多銀行都會限制 60 歲以上，年齡+貸款年限 ≧ 90；一般房貸的申請人年齡，大多銀行都會限制 20~65 歲。而根據 PTT 網友的描述，他的伯母已經 68 歲，早已不符合大多銀行申辦一般房貸的資格。
因此，對於 PTT 網友的問題：以房養老和一般房貸哪個好？根據房屋年齡、領取金額和借款人年齡，綜合分析後，PTT 網友的伯母也只能選擇「以房養老」。
有關以房養老貸款和一般房貸的差異，請參閱下表：
|
貸款種類 |
以房養老 |
一般房貸 |
|
申請資格 |
年滿 60 歲之本國人 |
20~65 歲之本國人 |
|
給付方式 |
按月給付 |
一次給付 |
|
還款方式 |
期滿一次償還，但仍須按月繳息 |
按月本金攤還 |
|
貸款餘額 |
遞增 |
遞減 |
|
年利率 |
較高 |
較低 |
以房養老適合族群
獨居老人 (單身老人)
獨居老人膝下無子女，因此以房養老可以幫助他們充分利用自己的不動產，讓自己在熟悉的家安享晚年，不需要去養老院。
多屋者
擁有多間房屋的人，用房屋辦理以房養老，較不會遭到子女的抗議。多屋者可運用以房養老貸款獲得一筆多餘的資金，藉此追求更高品質的退休生活。
以房養老缺點雖多，卻適合少子化的時代
本文介紹了以房養老的 6 大缺點和 3 項優點，並解答 PTT 網友對於「以房養老和一般房貸哪個好」的疑問，提供給有興趣想辦理以房養老貸款的大家作參考。儘管以房養老貸款的缺點多過於優點很多，但是在未來的社會，子女奉養父母的觀念恐怕會式微，年長者需要找到新的方式讓自己的晚年生活能過得有尊嚴、有品質，以房養老貸款是個不錯的選擇。
除了獨居老人和多屋者外，筆者認為有子女的人亦可以考慮。不過，受到銀行貸款成數的限制，以房養老貸款每月能領取的金額可能不夠應付退休生活，建議大家除了運用以房養老獲取收入，年輕有工作時就要有儲蓄的習慣，才能足夠應付晚年生活開銷。
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