【房地合一重購退稅】試算公式、設籍戶籍條件整理

2022 年財政部延長報稅期限到 6 月底,財政部也特別提醒大家,個人出售 105 年 1 月1 日以後取得的房地產,必須繳納房地合一稅,針對自住換屋的民眾,政府有提供「重購退稅」,讓大家在買房換屋時減輕負擔。本篇文章將整理房地合一重購退稅的試算範例,以及設籍限制等相關資訊。

想進一步了解申請書範例或完整申請條件的朋友,可以參考:【2022重購退稅教學】範例、條件、時間、房地合一稅2.0退稅說明整理 -111年

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房地合一重購退稅:條件

接下來介紹財政部公布的,關於房地合一重購退稅的條件說明:

重購退稅條件1、自住條件

需要是本人、配偶或未成年子女設籍居住,且無出租、無供營業或執行業務使用。

重購退稅條件2、房地所有

本人出售房屋後,以配偶名義買房重購也適用房地合一稅的重購退稅申請。

重購退稅條件3、買賣順序

「先買後賣」或「先賣後買」都可以適用重購退稅申請。

重購退稅條件4、換屋間隔

買房賣房間隔 2 年內可以申請重購退稅,日期以移轉登記日為主。

重購退稅條件5、申請期限

  • 先買後賣:在辦理房地合一稅時可免除,申請期限以財政部報稅
  • 先賣後買:重購完成移轉登記後,隔日起的 5 年內。

重購退稅條件6、退多少稅

  • 換大屋:全額退稅。
  • 換小屋:按比例退稅。

重購退稅條件7、列管期限

重購後的 5 年內不可將房屋作其他用途或移轉。

(房地合一重購退稅說明,來源:財政部)

房地合一重購退稅:戶籍設籍限制

關於申請重購退稅的設籍條件與時間,也幫大家整理如下:

重購退稅設籍條件1、簽約時須設戶籍

如果想申請重購退稅,本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上,如果平時未設戶籍,只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。

但要特別注意,如果是先買新房屋,再賣出舊房屋,買新房時,舊屋要符合自用住宅的條件,包括設有戶籍。

重購退稅設籍條件2、新房須設戶籍

新購土地地上房屋,必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有,而且要辦好戶籍登記,且新購入的房屋沒有任何出租或作營業的情形。

重購退稅設籍條件3、重購土地須設戶籍

重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設籍,從辦妥所有權登記日起,5 年內不可以移轉,像是出售或贈與給配偶,或出租、供營業使用,更不能將戶籍遷出。

戶籍如果需要遷出,至少需保留本人或配偶、直系親屬任何 1 人在原戶籍內,不然會被追繳原退還的土地增值稅。

重購退稅設籍條件4、無設戶籍不得申請

如果土地所有權人原本沒有自用住宅土地,只是單純購買土地,以後再購買第 2 筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售,或是雖然原來持有土地但沒有設戶籍,在出售土地時才從第 3 地將戶籍遷入,都不能辦理重購退稅。

房地合一重購退稅:試算範例

重購退稅的試算公式如下:

新購自宅用地的申報移轉現值– (原出售自宅用地的申報移轉現值 – 原出售自宅用地已繳土地增值稅)﹦A (重購退稅金額)

  • 如果 A 值是 0 或負數,就不符合重購退稅申請條件。
  • 已繳土地增值稅款 ≦ A 時,已繳的土地增值稅款可全數退還。
  • 已繳土地增值稅款 > A 時,可退還跟 A 相同的稅款。

重購退稅試算範例1:先買後賣

土地現值 530 萬,之後出售自宅轉移現值 550 萬,且繳納原售出土地增值稅款 50 萬,可退稅 50 萬元,試算範例公式如下:

新購自宅用地的申報移轉現值 550 萬– (原出售自宅用地的申報移轉現值 530 萬 – 原出售自宅用地已繳土地增值稅 50 萬)﹦70 萬

  • 已繳土地增值稅款 50 萬 ≦  70 萬,已繳的土地增值稅款可全數退還

重購退稅試算範例2:先賣後買

出售自宅土地移轉現值為 550 萬元,新購自宅房屋土地現值 600 萬元,已繳土地增值稅款 80 萬元,可退稅 80 萬,試算範例公式如下:

新購自宅用地的申報移轉現值 600 萬– (原出售自宅用地的申報移轉現值 550 萬 – 原出售自宅用地已繳土地增值稅 80 萬)﹦ 130 萬

  • 已繳土地增值稅款 80 萬 ≦ 130 萬,已繳的土地增值稅款可全數退還。

房地合一重購退稅:線上試算

現在各地方政府也有提供線上試算重購退稅的網頁,免去大家自行試算的困擾,試算連結也整理給大家:

 

(財政部線上試算重購退稅)

(台南市政府線上試算重購退稅)

房地合一重購退稅試算範例:總結

想申請重購退稅的朋友,在申請前須留意自己有無符合戶籍設籍條件,申請條件主要有 7 項:

  1. 買房賣房間隔 2 年內可以申請重購退稅,日期以移轉登記日為主。
  2. 本人出售房屋後,以配偶名義買房重購也適用房地合一稅的重購退稅申請。
  3. 「先買後賣」或「先賣後買」都可以適用重購退稅申請。
  4. 買房賣房間隔 2 年內可以申請重購退稅,日期以移轉登記日為主。
  5. 先買後賣:在辦理房地合一稅時可免除,申請期限以財政部報稅;先賣後買:重購完成移轉登記後,隔日起的 5 年內。
  6. 換大屋:全額退稅;換小屋:按比例退稅。
  7. 重購後的 5 年內不可將房屋作其他用途或移轉。

而重購退稅的試算公式為:新購自宅用地的申報移轉現值– (原出售自宅用地的申報移轉現值 – 原出售自宅用地已繳土地增值稅)﹦A 

  • 如果 A 值是 0 或負數,就不符合重購退稅申請條件。
  • 已繳土地增值稅款 ≦ A 時,已繳的土地增值稅款可全數退還。
  • 已繳土地增值稅款 > A 時,可退還跟 A 相同的稅款。

以上關於房地合一重購退稅的設籍條件、試算公式與試算範例,跟線上試算網頁給大家參考,大家也要記得在期限前完成報稅喔!

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