投資客的房子可以買嗎?3個方法教你如何避免買到投資客的房子!

投資客的房子
首圖:奇岩重劃區住宅大樓,來源:NOWnews 今日新聞

中古屋的時候,常常看到標榜「全新裝潢」、「一卡皮箱入住」這種裝潢好的房子。房市中有大多數的裝潢屋都是「投資客的房子」,大家難免會想問:投資客的房子可以買嗎?本文將介紹什麼是「投資客的房子」、買投資客的房子有什麼優缺點,以及如何避免買到投資客的房子。

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投資客的房子

在中古屋的市場中,有一群人專門以低價取得房子,然後重新裝潢整理後轉售,藉此賺取價差,這群人通常被稱為「投資客」。投資客的投資目標常常是屋齡老舊的公寓、瑕疵屋或凶宅這類自住客嫌棄的房屋,許多投資客會刻意用裝潢遮掩原屋況的老舊結構,並利用家具擺飾、軟裝潢營造出室內空間的質感,藉此吸引買方購入。

投資客的房子可以買嗎?以下將介紹買投資客的房子的缺點和優點有哪些?

買投資客的房子的缺點

前述提到投資客經常會挑選一些自住客不喜愛的房屋物件,藉由裝潢擺飾轉手售出。既然裝潢前已是自住客會過濾掉的房屋物件,裝潢後自然也不見得會是適合自住客,只是很多自住客會被「華麗的裝潢設計」蒙蔽了雙眼,房屋的瑕疵細節根本看不見!

圖片來源: ETtoday 房產雲

以下繼續介紹買投資客的房子會遇到的 5 大缺點:

一、購屋的價格高於市價

投資客的目標是透過裝潢賺取價差,因此,通常再次轉售的時候房屋價格都會高於市價。但經過裝潢後的房子,仍然脫離不了老屋、瑕疵屋或海砂屋的本質。房地產的價值多半是在土地,其次是建物本身,裝潢實際上並無太多價值。

二、裝潢隱藏房屋瑕疵

投客屋運用華美亮麗的裝潢,藉以塑造出房屋的質感與價值,但一般投資客使用的建材通常不會太高級,而且像老屋常見的壁癌、漏水和電線負載過低等問題,投資客通常都不會處理,反而使用大量使用薄夾板遮蓋肉眼看得到的房屋瑕疵。因此,投資客的房子很多都可以用「金玉其外,敗絮其中」來形容。

圖片來源:Pixabay

三、裝潢設計可能不符合自住的需求

投資客的房子,裝潢設計傾向於「賣相好」,很多設計規劃可能「中看不中用」,若是格局和動線設計不當,自住客買下後仍然要花錢大改。且收納空間、窗戶隔音都是自住需求中不可或缺的重點,但投資客的房子未必會將自住客的需求納入裝潢設計的考量。

圖片來源:好房資料中心

四、銀行估價 (鑑價) 裝潢不會列入

中古屋的價值主要是:土地+房子。以中古屋向銀行申請貸款時,銀行鑑價通常不會將裝潢納入房屋價值內。但通常投資客的房子,都會藉著美美的裝潢來拉高售價。這邊建議若是有意購買投資客的房子,在出價之前,可以先請銀行初估房屋的價值。

有關銀行鑑價的詳細資訊請看:銀行鑑價懶人包:鑑價流程、需要多久時間?費用一次看

五、增加驗屋成本

投資客的房子多半已裝潢的天花板或隔間牆面,無法察看隱藏在牆面內的房屋狀況,如果要請驗屋公司檢驗,需額外進行拆卸,會增加額外的購屋成本。

買投資客的房子的優點

前面介紹了很多買投資客的房子的缺點,但其實買投資客的房子也是有優點的,並非所有的投資客都是隨意裝潢包裝,電線管線沒換,漏水就用夾板包一包,塑膠地板隨意貼,還是有些有良心的投資客會好好裝修房子。以下繼續介紹買投資客的房子的 3 項優點:

一、節省裝修時間

雖然買投資客的房子會比買沒有裝潢的房子貴許多,但是,對於忙碌的現代人來說「時間就是金錢」,直接買投資客的房子可以省去很多時間,不僅不用另外花錢在裝潢上,也不用花時間和設計師或裝潢師傅溝通重新裝修房屋的事宜。只要負擔房屋總價、代書和各項稅費,之後辦理好過戶,就可以「一卡皮箱入住」。

圖片來源:Pixabay

二、省下裝潢費用和家具費用

對於 5~10 年可能會換屋的人來說,直接買投資客裝潢好的房子,反而可以省下裝潢費用和家具費用,畢竟沒有計畫長期居住使用,裝潢和家具是否耐用就不重要了。

三、買下即可直接出租

如果是以投資出租為目的,那麼買投資客的房子就很適合!只要簡單的整理,甚至不用整理,買下後即可出租,直接當包租公或包租婆。

投資客的房子可以買嗎?

以長期自住為目的不可以買

買投資客的房子不像購買新成屋 (空屋),能了解房屋的結構,若是以自住為目的而買房,這邊會建議優先選擇沒有經過裝潢的空屋、中古屋較好。因為買房其實和選擇伴侶一樣,會需要相處 20~30年,甚至更久,在下決定之前,如果能了解「廬山真面目」,相信之後後悔的機會就會大大降低。雖然重新裝潢要花費很多時間和心力,但能因此換取 20~30 年的安心居住,還是值得的。

以短暫自住、投資為目的可以買

如果買房的目的只是想居住 5~10 年,未來有換屋的打算,或作為投資使用,投資客的房子可以買!購買投資客的房子可以節省裝潢時間、金錢成本,只要再注意房屋是否有隱藏的重大瑕疵、室內裝潢和動線是否符合自住的需求,其實買投資客的房子也是不錯的選擇!

圖片來源:ETtoday 東森新聞雲

如何避免買到投資客的房子

想知道如何避免買到投資客的房子?這邊推薦 3 個方法辨別,讓大家可以藉由這些方法,避免買到投資客的房子。

避免買到投資客的房子方法一、謄本辨別法

民眾購屋前可以向屋主或房仲,索取房屋地號及建號,再到地政事務所申請土地登記謄本,查閱「土地所有權部」,了解「所有權人」、「前次交易時間」及「登記的原因」,若是上次過戶登記的時間距離現在不到 1 年就要多留意。

圖片來源:出走到台灣

避免買到投資客的房子方法二、實價登錄查詢法

進入內政部「不動產交易實價查詢服務網」,輸入想查詢的地區和交易期間,若是想要查詢特定社區,也可以輸入社區名稱。按下「搜尋」後,即可以看到「交易日期」,了解自己有意購買的房屋是否最近才剛成交,如果交易日期是最近 1 年,那麼就有很高的機率是投資客的房子。

避免買到投資客的房子方法三、室內觀察法

通常投資客的房子,可以透過觀察室內裝潢的一些特點來判斷:

(一) 裝潢美觀但品質不優

(二) 房子空間狹小硬要隔間

(三) 水壓不足、排水不順暢

(四) 雨天室內牆壁出現水漬或屋內明顯有漏水

辨別投資客的房子有方法,5 大缺點要注意

本文介紹了什麼是投資客的房子,以及買投資客的房子的 5 大缺點,包括:購屋的價格高於市價、裝潢隱藏房屋瑕疵、裝潢設計可能不符合自住的需求、銀行估價 (鑑價) 裝潢不會列入和增加驗屋成本。另外,也列舉出買投資客的房子的 3 項優點:節省裝修時間、省下裝潢費用和家具費用,還有買下即可直接出租。

筆者亦在本文建議,短期自住、投資為目的的人可以買投資客的房子、長期自住的人不可以買投資客的房子。最後,這邊提供如何避免買到投資客的房子的 3 個方法:「謄本辨別法」、「實價登錄查詢法」和「室內觀察法」,給想避免買到投資客的房子的大家作參考!

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