【租屋修繕糾紛】租屋修繕責任歸誰?費用怎麼分攤?

 

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租屋修繕責任歸屬是常見的租屋糾紛,像是租屋處內有壁癌,馬桶水管阻塞,家具家電 (熱水器、冷氣或冰箱) 或水電管線損壞要維修時,到底費用該怎麼分攤?本文將以租屋修繕糾紛案例,分析說明租屋修繕責任究竟歸誰?租屋修繕費用應該怎麼分攤?

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租屋修繕糾紛案例

某甲上大學之後,就開始在學校附近租房子,但搬進租屋處之後,陸陸續續發生問題。首先是廁所馬桶水管阻塞老是不通,每隔幾天就要請房東來查看、請水電工來修理,讓某甲不勝其煩。此外,房東當初承諾會提供冰箱,但實際上冰箱早已損壞,房東卻不打算修理或換新。更慘的是,下大雨後,房間竟然開始漏水了!某甲雖立刻向房東反映,然而房東竟然回應:「等天氣放晴就不會漏水了。」

某甲究竟該如何處理自己所遇到的租屋修繕糾紛?接下來將繼續分析說明。

租屋修繕責任人,原則上應為房東

依照《民法》第 423 條的規定,出租人(房東)應該在租賃期間保持出租物品的使用狀態,使承租人(房客)可以依合約的約定合理使用。另外《民法》第 429 條也規定,租賃物的修繕責任,除契約另有訂定或另有習慣外,應由出租人負擔。

另外,根據行政院版本的定型化租賃契約第 8 條規定:「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時,應由出租人負責維修,但若租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者,不在此限」。也就是說,如果租賃契約中未特別規定,就是房東要負責租屋修繕費用。

上述的租屋修繕糾紛案例,並未敘明某甲和房東之間的租賃契約,有無約定租屋修繕責任的歸屬,假設租賃契約中並未約定,那麼無論是馬桶水管阻塞、下雨天漏水,還是冰箱不能用,這些都是房東有義務要負責修繕的。

圖片來源:自由時報

租屋修繕費用種類

通常租屋修繕費用的種類可分為下面 3 大類:

一、房屋的硬體設施

房屋結構、隔間、牆壁、支柱、磚瓦和地板等等,所以常見的壁癌問題、屋內漏水,基本上是歸屬於房東修繕的責任。

二、家具設備

冷氣、沙發、桌椅、電視、冰箱、馬桶、流理台和熱水器等等。

三、消耗性用品

燈泡、燈管、水龍頭濾心和小型家電耗材等等。

實務上,房屋結構、管線部份這類不可移動的租屋修繕費用,修繕責任會歸房東;燈泡、燈管和小型家電等這種消耗品費用,修繕責任會歸房客。至於家具和電器設備,雖然原則上是房東負責修繕,但如果簽約時房客沒有發現損壞,事後反應,房東往往會認定交屋時所有家具和電器都是堪用的狀態,若有損壞,有的房東會認為是房客使用不當造成,不願負責修繕,因此,滿容易因此產生租屋修繕糾紛。

租屋修繕費用種類及歸屬,圖片來源:早安健康

租屋修繕責任歸屬應載明在租賃契約

為了避免租屋修繕糾紛,建議租屋族在和房東簽約時,租屋修繕責任歸屬要在租賃契約中清楚寫明。也可以約定租屋修繕責任可由房客代替房東處理,之後房客再依據收據或發票向房東請款,可返還代墊的修繕費用,或直接從租金中扣除。如此不僅可以提升修繕的效率,也可以避免房東頻繁進出打擾房客的生活。

某甲的租屋糾紛案例中,馬桶水管阻塞、冰箱損壞的部分,其實可以和房東協商,由某甲自行找水電工和冰箱原廠廠商來修理,相關費用再從租金中扣除,減少房東進出打擾的頻率。至於下雨天漏水,主因大多是和房屋結構受損或內部管線破裂有關,通常必須花大錢進行檢修工程才有辦法解決,只能由房東負責修理。

圖片來源:pixabay

房東不修繕造成房屋結構安全問題,房客可以提前終止租約

依《民法》第 424 條的規定,租屋處如有瑕疵,並且達到危及房客或其同住的人的安全或健康時,房客便可要求終止租約。如果房屋漏水、牆面壁癌、水管阻塞或破裂等等情況太嚴重,已經到了影響房屋結構,有可能造成房客健康、安全上的疑慮,那麼房客便可以逕行終止租約。

前面所提到的租屋修繕糾紛案例中,某甲所遇到的情況,並沒有嚴重到影響到房客健康、安全上的問題,因此,某甲不能任意終止租約。

房東不修繕或換新家具設備,房客可請求減少租金

如果租賃契約中約定由房東負責家具修繕,然而,承租的房屋中,電器設備 (冷氣、冰箱、熱水器)、家具 (桌椅、沙發) 等物品壞了,房東卻遲遲不修理,造成房客無法正常使用。此時房客也可以依《民法》第 435 條的規定,請求減少租金。

某甲的租屋修繕糾紛案例,提及:「冰箱損壞,房東卻不打算修理或換新。」、「下大雨後,房間開始漏水了,但房東卻不處理。」這些都導致房客所得到的居住品質,與當時租賃契約中約定的不符,因此,某甲可以依照《民法》第 435 條的規定,向房東請求減少租金。

為確保權益,建議某甲先寄存證信函給房東,內容要寫明哪些東西損壞,並敘明修繕期限,如果房東置之不理,那麼某甲就可以自行請工人來維修,再自行從租金中扣除。

郵局存證信函格式

補充:發現問題未及時通知房東,房客可能有損害賠償責任

雖然本文所提到的租屋修繕案例並沒有此問題,但是這裡要特別補充說明。

據《民法》第 437 條的規定,如果發生了修繕責任屬於房東的相關問題,房客有義務在發現問題時立即告知。若是因為房客沒有在發現問題時及時通知房東,而導致問題更嚴重,甚至造成房東的財產損失,那麼房客就會需要負擔損害賠償責任。

例如:租屋處發生水管阻塞,之後水管破裂水流不止,在租賃契約中約定修繕責任,然而,房客沒有立即通知房東,結果造成樓下住戶天花板漏水,此時房客就要賠償房東房屋受損的費用,以及樓下住戶的漏水的損害賠償。

租屋修繕責任、費用應於契約中註明,以避免租屋修繕糾紛

本文以租屋修繕糾紛案例,介紹了租屋修繕責任、費用該如何歸屬。無論是房東還是房客,在訂立契約時可能會忽略在契約中寫明租屋修繕責任歸屬,導致後續發生租屋修繕糾紛。

文中列舉了 3 類租屋會遇到的修繕類型,包括:房屋的硬體設施 (牆面壁癌、屋內漏水)、家具設備 (冷氣、冰箱和熱水器) 和消耗性用品 (燈泡和小型家電耗材),其中房屋的硬體設施一般是房東修繕,消耗性用品一般是房客負擔,而家具設備的維修往往沒有一個定論,因此也是最容易產生租屋修繕糾紛的來源。

為避免租屋修繕糾紛,這邊建議一定要將租屋修繕責任歸屬清楚寫在租賃契約中。若遇到房東應修繕的範圍,房東遲遲不願修繕,可以寄存證信函給房東,若房東仍置之不理,房客可選擇自行修繕,並從租金中扣除。

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