工業住宅可當自用住宅並適用自用稅率嗎?水電費又該如何計?

工業住宅 自用住宅 自用稅率

工業住宅曾被不少民眾買下後當自用住宅使用,但按照現行法規,工業住宅並不能作自用住宅使用。既然不能作為自用住宅使用,那麼房屋稅地價稅是否就不能適用自用稅率?水費、電費會不會比一般住宅高呢?本篇文章將詳細說明,工業住宅能否適用自用稅率,以及水電費的計算方式和一般住宅有無不同。

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工業住宅自用稅率適用

儘管法規上工業住宅並不能當自用住宅用,但由於過去地方政府並沒有積極取締並開罰,因此,現存有不少工業住宅是作自用住宅用,除了台北市政府外,其他縣市政府並未對現存工業住宅作自用住宅進行開罰。

原本工業住宅即使拿來當自用住宅使用,其地價稅和房屋稅也不適用自用稅率。但財政部在 1996 年發布函釋,認為工業住宅應以實際使用作為標準,而非看土地使用區分,因此,工業區土地如作為自用住宅用地使用,就可適用自用稅率。換而言之,目前台北市以外的工業住宅,只要作自用住宅使用,房屋稅和地價稅就可以適用自用稅率。

以下簡單介紹工業住宅如何適用自用稅率在地價稅和房屋稅上:

地價稅

現今規範下,工業住宅只要作為自用住宅使用,就可以按自用住宅優惠稅率課徵地價稅,土地增值稅亦是如此。而現行土地稅法的規定,只要土地所有權人或其配偶直係親屬在房地辦妥戶籍登記沒有出租或營業用事實,且面積符合規定,即可登記為自用住宅用地。若符合自用住宅條件者,可按千分之二自用住宅優惠稅率課稅,須於每年 10 月 7 日以前提出申請,當年度才能按優惠稅率課徵地價稅。

適用自用稅率的地價稅單,圖片來源:ETtoday新聞雲

房屋稅

房屋稅方面,也是只要符合自用住宅條件,就可按照自用住宅優惠稅率 1.2% 課稅。

購買工業住宅後,想要享有自用住宅優惠稅率,應在戶籍遷入後向稅捐處申請變更住宅使用。

適用自用稅率的房屋稅單,圖片來源:今日新聞

沒有申請自用住宅地價稅和房屋稅差很大

如果沒有申請自用住宅的情況下,房屋稅會多 2 倍、地價稅會多 4 倍:

房屋稅:

自用住宅 = 房屋評定現值 x 1.2%

非自用住宅 = 房屋評定現值 x 3%

地價稅:

自用住宅 = 公告地價 x 2/1000

非自用住宅 =公告地價 x 10/1000

這邊要特別提醒,使用執照上登記作為「一般事務所宅」、「自由職業事務所」等等,這種聽起來像是辦公室的使用,才可以申請適用自用住宅稅率,且水電費率與一般住宅相同;如使用執照登記為「工業廠房」,則無法比照一般住宅,在持有稅負及水電費的負擔都會比較大喔!

工業住宅水電費

許多人對於工業用地住宅,常有水費和電費較高的認知,實際上,現行的工業住宅在水費和電費方面,和一般住宅並無太多差異。

水費

水費不分住宅或營業使用,而是依住戶申請的口徑大小,負擔不同的基本費,所以工業住宅的水費,原本就和一般住宅相同。

電費

電費有分為「住家用電」及「營業用電」兩種,「營業用電」的費率會比「住家用電」來得高。台電那邊的規定,是只要是作為住家使用,就可以適用「住家用電」。因此,工業住宅只要是作為住宅使用,電費就可以適用「住家用電」的費率計算。

圖片來源:自由時報

工業住宅 VS 一般住宅

有關工業住宅和一般住宅的差異比較,請參閱下表:

比較項目

工業住宅

一般住宅

土地區劃

工業區

住宅區

房屋價格

比市價便宜2~3成

市價

房貸成數

6~7 成
有些銀行會拒絕核貸

最高 8 成

政府房貸優惠

不適用

可適用

居住品質

可能較差,周邊多為工廠、辦公室

較好,可能為純住宅區或住商混合區

水費

按口徑大小計費

按口徑大小計費

電費

可能為住家用電或營業用電

多為住家用電

地價稅率

申請自用住宅按 0.2% 稅率課稅

非自用住宅按 1% 稅率課稅

申請自用住宅按 0.2% 稅率課稅

非自用住宅按 1% 稅率課稅

房屋稅率

申請自用住宅按 1.2% 稅率課稅

非自用住宅按 3% 稅率課稅

申請自用住宅按 1.2% 稅率課稅

非自用住宅按 3% 稅率課稅

工業住宅雖可適用自用稅率,但作自用住宅仍不合法

本文介紹了工業住宅地價稅房屋稅如何適用自用稅率,還有水費、電費和一般住宅的差異。儘管工業住宅可適用自用稅率,感覺上和一般住宅無不同,但是,工業住宅作自用住宅使用本身有違法的問題,若是未來有一天,其他縣市政府也像台北市政府一樣全面取締,就會面臨房屋稅和地價稅負擔增加的問題,建議有意購買工業住宅作自用住宅使用的民眾要將此風險納入考量。

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