工業住宅曾被不少民眾買下後當自用住宅使用，但按照現行法規，工業住宅並不能作自用住宅使用。既然不能作為自用住宅使用，那麼房屋稅和地價稅是否就不能適用自用稅率？水費、電費會不會比一般住宅高呢？本篇文章將詳細說明，工業住宅能否適用自用稅率，以及水電費的計算方式和一般住宅有無不同。
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工業住宅自用稅率適用
儘管法規上工業住宅並不能當自用住宅用，但由於過去地方政府並沒有積極取締並開罰，因此，現存有不少工業住宅是作自用住宅用，除了台北市政府外，其他縣市政府並未對現存工業住宅作自用住宅進行開罰。
原本工業住宅即使拿來當自用住宅使用，其地價稅和房屋稅也不適用自用稅率。但財政部在 1996 年發布函釋，認為工業住宅應以實際使用作為標準，而非看土地使用區分，因此，工業區土地如作為自用住宅用地使用，就可適用自用稅率。換而言之，目前台北市以外的工業住宅，只要作自用住宅使用，房屋稅和地價稅就可以適用自用稅率。
以下簡單介紹工業住宅如何適用自用稅率在地價稅和房屋稅上：
地價稅
現今規範下，工業住宅只要作為自用住宅使用，就可以按自用住宅優惠稅率課徵地價稅，土地增值稅亦是如此。而現行土地稅法的規定，只要土地所有權人或其配偶直係親屬在房地辦妥戶籍登記，沒有出租或營業用事實，且面積符合規定，即可登記為自用住宅用地。若符合自用住宅條件者，可按千分之二自用住宅優惠稅率課稅，須於每年 10 月 7 日以前提出申請，當年度才能按優惠稅率課徵地價稅。
房屋稅
房屋稅方面，也是只要符合自用住宅條件，就可按照自用住宅優惠稅率 1.2% 課稅。
購買工業住宅後，想要享有自用住宅優惠稅率，應在戶籍遷入後向稅捐處申請變更住宅使用。
沒有申請自用住宅地價稅和房屋稅差很大
如果沒有申請自用住宅的情況下，房屋稅會多 2 倍、地價稅會多 4 倍：
房屋稅：
自用住宅 ＝ 房屋評定現值 x 1.2%
非自用住宅 ＝ 房屋評定現值 x 3%
- 有關房屋評定現值的介紹，請看：房屋評定現值怎麼算？房屋現值計算方式？這一篇告訴你怎麼看
地價稅：
自用住宅 ＝ 公告地價 x 2/1000
非自用住宅 ＝公告地價 x 10/1000
- 有關地價稅的試算，請看：地價稅試算 2021，告訴你如何查詢、繳納時間與自用住宅優惠
這邊要特別提醒，使用執照上登記作為「一般事務所宅」、「自由職業事務所」等等，這種聽起來像是辦公室的使用，才可以申請適用自用住宅稅率，且水電費率與一般住宅相同；如使用執照登記為「工業廠房」，則無法比照一般住宅，在持有稅負及水電費的負擔都會比較大喔！
- 有關自用住宅稅率，請看：要自用住宅稅率記得入戶籍，房屋稅、地價稅都有優惠
工業住宅水電費
許多人對於工業用地住宅，常有水費和電費較高的認知，實際上，現行的工業住宅在水費和電費方面，和一般住宅並無太多差異。
水費
水費不分住宅或營業使用，而是依住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費，所以工業住宅的水費，原本就和一般住宅相同。
電費
電費有分為「住家用電」及「營業用電」兩種，「營業用電」的費率會比「住家用電」來得高。台電那邊的規定，是只要是作為住家使用，就可以適用「住家用電」。因此，工業住宅只要是作為住宅使用，電費就可以適用「住家用電」的費率計算。
工業住宅 VS 一般住宅
有關工業住宅和一般住宅的差異比較，請參閱下表：
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比較項目 |
工業住宅 |
一般住宅 |
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土地區劃 |
工業區 |
住宅區 |
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房屋價格 |
比市價便宜2～3成 |
市價 |
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房貸成數 |
6~7 成 |
最高 8 成 |
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政府房貸優惠 |
不適用 |
可適用 |
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居住品質 |
可能較差，周邊多為工廠、辦公室 |
較好，可能為純住宅區或住商混合區 |
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水費 |
按口徑大小計費 |
按口徑大小計費 |
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電費 |
可能為住家用電或營業用電 |
多為住家用電 |
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地價稅率 |
申請自用住宅按 0.2% 稅率課稅 非自用住宅按 1% 稅率課稅 |
申請自用住宅按 0.2% 稅率課稅 非自用住宅按 1% 稅率課稅 |
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房屋稅率 |
申請自用住宅按 1.2% 稅率課稅 非自用住宅按 3% 稅率課稅 |
申請自用住宅按 1.2% 稅率課稅 非自用住宅按 3% 稅率課稅 |
工業住宅雖可適用自用稅率，但作自用住宅仍不合法
本文介紹了工業住宅的地價稅和房屋稅如何適用自用稅率，還有水費、電費和一般住宅的差異。儘管工業住宅可適用自用稅率，感覺上和一般住宅無不同，但是，工業住宅作自用住宅使用本身有違法的問題，若是未來有一天，其他縣市政府也像台北市政府一樣全面取締，就會面臨房屋稅和地價稅負擔增加的問題，建議有意購買工業住宅作自用住宅使用的民眾要將此風險納入考量。
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