房價居高不下，許多人會考慮購買非市中心的房子，或是「工業住宅」。工業住宅的合法性，至今仍被許多人所質疑，網路上有不少資訊是傾向只要看到「乙種工業住宅」一定要避免購買。究竟什麼是工業住宅？工業住宅合法嗎？乙種工業住宅法規相關的法規又有哪些呢？本篇文章將一一做解答！
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乙種工業住宅是什麼
蓋在「乙種工業用地」的「住宅」
根據法規《都市計畫法》第 32 條，土地使用分區分為住宅區、商業區和工業區等等。而法規《都市計畫法臺灣省施行細則》第 14 條中寫明，工業區用地又可區分為：特種工業區、甲種工業區、乙種工業區和零星工業區 4 種。同一法規第 18 條寫道：「乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主……」。
在《都市計畫法臺灣省施行細則》第 18 條後半法規所規範的內容，是乙種工業用地不得使用的用途有哪些，但並沒有明確寫明乙種工業用地具體可允許的使用用途。而乙種工業用地常見的使用有：食品製造業、成衣製造業、資訊及通訊傳播業、科技及技術服務業等。
因為乙種工業用地通常是作為「公害輕微之工廠」和「一般辦公室」使用，隨著地價上漲、產業外移，閒置的工業用地愈來愈多，建商購入這些乙種工業用地蓋住宅，再利用廣告或話術賣出，讓購屋者認為「工業住宅」可作為「自用住宅」使用。許多購屋者購入後才得知，自己購買的是「工業住宅」，並非「一般住宅」，與建商、代銷出現許多糾紛。
乙種工業住宅合法嗎
從法規、土地使用分區來看不合法
「土地使用分區」是政府用來規範每塊土地可以作哪些使用，非都市土地土地使用分區，可參閱法規《非都市土地使用管制規則 》；都市土地的土地使用分區，則須要參閱各縣市制定的都市計畫書或法規，以台北市為例，需參閱法規《臺北市土地使用分區管制規則》。
雖說實務上，土地使用會保留一點彈性，例如：有些住宅區可以有部分作商業使用，但是，在工業區上興建住宅卻不是政府允許的彈性使用範圍，所以，工業住宅多半都有不合法的問題。
工業住宅建築本身合法
建商常以「一般事務所」或「一般商業設施」申請建照，去興建乙種工業住宅。其實工業住宅建物本身並不違法，工業住宅最大的問題，是建商和代銷在銷售時常會將廣告、實品屋和樣品屋包裝成「自用住宅」的形象，讓購屋者誤以為自己買到的是一般住宅，之後要申請作自用住宅使用時，又遭遇不合法的問題。
實務上，政府已放寬工業住宅在水電、地價稅和房屋稅上的規定，工業住宅若作為自用住宅，可以申請適用自用住宅稅率。但依照法規，房子仍僅限用來做辦公室、商業設施和事務所等等，不能作為一般住家使用。聽起來有些矛盾，但這算是政府為了解決這些既存在的工業住宅問題，所採取的作法。
工業住宅就地合法
前面提到從法規的層面上來看，工業住宅其實有不合法的問題在，所以多半會希望能「就地合法化」。過去也是有工業住宅之後進行「土地使用變更」，例如：乙種工業用地變更住宅用地，讓建案由不合法轉為合法；或是先利用繳納回饋金和捐地代金的方式，在興建完工後順利取得住宅使用執照。
以下舉例 2 個較為知名的建案：
一、元氣大鎮
此為位於新北市中和的建案，2005 年開始銷售，後來 2008 年完工後，被政府要求必須補辦都市計畫變更程序，並繳納回饋金和捐地代金才能取得使用執照，後來每戶都另外繳了約 38 萬才順利交屋。
2022 年實價登錄最高已經來到每坪 51.76 萬，而最早建商在銷售時，1 坪最低可是不到 10 萬！漲幅超過 40 萬/坪。之所以會有如此驚人的漲幅，主要是因為有環球購物中心的帶動，再加上住宅社區管理算不錯，因為是乙種工業區住宅，所以裡面的確有不少上班族出沒，但出入的人群並不會到很複雜，且附近機能佳，不僅有傳統市場，還有中大型賣場提供選擇。
不過至今，該建案並沒有成功變更土地使用分區，轉為一般住宅。
二、金璽御品
位於新北市泰山的工業用地住宅建案，算是目前全台唯一成功由「工業住宅」轉為「一般住宅」的社區，和新北市中和的「元氣大鎮」同樣，也是利用捐地代金和回饋金的機制。在 2016 年通過工業地變更住宅地細部計畫，變更後總銷售金額多出將近 2 億元，約半年就把剩餘的 7,000 多萬回饋金繳清。
「金璽御品」位於明志路三段，近捷運丹鳳站、輔仁大學和明志科大商圈，地段條件不錯。它也是泰山唯一主打溫泉宅的大坪數社區，2012 年完工，屋齡至今 10 年，不過因為早年推案時仍為工業地，因此蓋好後 5~6 年才完銷，加上政府打房，房價單坪一度從四字頭掉到 34 萬元，轉手者也多賠售。2022 年實價登錄最新行情為 40.6 萬/ 坪。
從上述 2 個案例可以看出，工業住宅要就地合法化，不僅需要時間，更需要金錢。雖然只要合法化、擺脫「工業宅」標籤後，房價可以逐漸回歸一般住宅行情，亦有可能一路飆升。不過，即使成功變更土地使用分區，環境周邊有可能仍是工業區，建議民眾購入前還是要三思。
工業住宅取締、罰款
先前已提過，工業住宅的合法性一直存在爭議，因此，許多有意願購買工業住宅的人也會相當擔心，是否會在購買之後遭到政府取締，要求罰款，甚至拆除。
以現況來說，台北市執法最為嚴格，2019 年針對內湖五期大規模稽查，要求工業宅住戶將房屋稅率由自住用更改為營業用，並對持續違規者開罰；2020 年又宣布將分 5 階段處理台北市兩千多戶工業住宅，若住戶未於期限內改善，或不願意配合主管機關會勘，將處罰款 6 萬～30 萬元。換句話說，若建物座落於工業區，卻以自用住宅稅率繳納房屋稅，都有可能被台北市政府取締並處罰款。
至於其他縣市，主管機關通常僅針對銷售中個案進行稽查與裁罰。對於既存的工業住宅，新北市政府的做法為加以列管，並輔導社區透過繳納回饋金或捐地代金、申請變更土地使用分區等等，讓工業住宅得以合法化，其餘縣市目前則未提出相關措施。
工業住宅作自用住宅使用合法性欠佳，購買前須先了解相關法規
本文探討了有關工業住宅的定義和合法性，並介紹與乙種工業住宅相關的法規有哪些。文中也介紹了 2 個北部較著名的工業住宅案例，雖然從這兩個案例看起來，買工業住宅並沒有不好，還可能因此大賺一筆。然而，工業宅變更地目代價大、時間長，且不一定會成功，又有貸款成數比一般住宅低的問題。
儘管大多數的縣市政府並未積極取締工業住宅，處以罰款，但是執政者會改變，若是日後遇到加強取締的政府，就會面臨像台北市工業住宅的情況，雖為自住使用，地價稅和房屋稅無法適用自用住宅優惠稅率。所以，如果對於購買工業住宅有興趣，建議先了解相關法規。
