買房的履約保證費用、履約保證流程和銀行專戶一次看!

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首圖來源:EAGLE 建築模型事務所

買房牽涉的交易金額龐大,不論是買預售屋新成屋中古屋,買方最擔心付了錢之後換不到房子;賣方最怕交屋後拿不到錢。因此,在不動產交易時,經常會有採用「履約保證」,來確保買賣房屋時可以「一手交錢,一手交貨」。本文將介紹買房履約保證的意思、費用、流程及銀行專戶相關資訊。

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買房履約保證的意思

 
履約保證流程,圖片來源:大東地產

履約保證的意思,是指為保障買賣雙方權益及維護交易安全,通常會在交易過程中,委託第三方公正機構去做買賣價金、文件的保管,或是對於特殊情形有契約指示權,避免交易過程中任何瑕疵情形產生。

應用在買房上,履約保證的第三方機構主要有三種:

一、銀行

二、專門建築經理公司

三、房仲與銀行合資的建築經理公司

由於不動產交易金額多龐大,在買房交易過程中多半會在銀行設立履約保證專戶,買方會依約將約定的金額存入某銀行履約保證專戶,依房屋買賣各個階段,分批撥款給賣方,以避免賣方拿到錢不交屋,直接跑路的情況。

舉例來說,假設 A 是買方,B 是賣方,在不動產交易的過程中,委由 C 銀行作為公正的第三方保管 A 買方的款項包括:購屋價金、稅賦。賣方依約交屋、塗銷抵押權、過戶後,C 銀行才會轉帳錢給 B 賣方。這個概念就像在網購時,買方雖先付錢,但賣方並不會先收到錢,而是要等到買方收到貨確認沒問題後,代收款的公司才會撥付款項給賣方。

有關更多買房履約保證的資訊,請看:履約保證是什麼?預售屋與成屋內容都不同,帶你一次了解!

買房履約保證費用

買履約保證費用多數是以買賣房屋的「成交總價」的「萬分之六」來計算,費用通常由買賣雙方平均分攤。例如:如果房屋的價金是 1,000 萬元,買賣雙方要負擔的費用為 3,000元。

更多關於履約保證費用,請看:履約保證專戶很重要,想省費用反而可能未來糾紛不斷

買房履約保證流程

買房履約保證流程圖

買房履約保證流程分為 6 大階段:簽約、用印、完稅、過戶、交屋和結案。以下將詳細介紹各個階段主要的內容為何:

流程一、簽約

此階段為買賣雙方簽署「不動產買賣契約書」、「買賣價金履約保證申請書」及「買賣價金履約保證證書」等,確定雙方權利和義務。此時買方要支付仲介費用至履約保證專戶。

流程二、用印

此階段是執行稅負申報及銀行貸款作業,此時買方需支付用印款、過戶相關的稅負和費用至履約保證專戶,而賣方則需配合地政士 (代書)進行稅費申報的事務。

流程三、完稅

完成稅負費用分算並繳納後,賣方就要配合地政士 (代書),開始進行產權移轉。

流程四、過戶且代償

此階段除了過戶外,如果有貸款,還要完成銀行抵押權設定,負責買方房貸的銀行,此時會撥款至專戶,賣方也要依約清償房貸。

流程五、交屋

此階段正式移交房屋,買方確認屋況、不動產權狀等物件,也要將買房剩下的尾款存入履約保證專戶,專戶也會結算賣方的仲介服務費,賣方則要配合點交事務。

有關房屋買賣仲介費的資訊,請看:仲介費到底是買方出,還是賣方出呢?

流程六、結案

不動產交易該給付的費用皆給付了,不動產也順利過戶並點交給買方後,履約保證專戶就會結清所剩餘的款項,匯至賣方指定的銀行帳戶內,整個不動產交易就可以結案了。

圖片來源:合作金庫

履約保證銀行有哪幾家

基本上台灣大多數的銀行都有提供履約保證的業務,一般稱為「不動產買賣價金信託」。

以下提供玉山銀行和第一銀行的履約保證 (不動產買賣價金信託) 介紹:

玉山銀行履約保證

玉山銀行履約保證特色優點

一、銀行管理不動產買賣價金,保障交易之價金安全

二、入款簡訊通知及入款線上查詢

玉山銀行履約保證信託架構

玉山銀行不動產買賣價金信託架構圖

不動產買賣價金信託,是由買賣雙方共同委託本行擔任受託人,買方依據買賣契約約定,依序將各期價款存入信託專戶,本行依契約約定或買賣雙方共同指示,處理撥付稅款、及清償賣方貸款等事宜,等買賣交易完成時,依買賣雙方指示,將信託專戶餘款交付賣方。

第一銀行履約保證

第一銀行履約保證特色優點

一、運用信託機制提升土地成屋等買賣安全

二、買賣價金單獨設帳,管理透明化

三、公正專業之受託銀行管控買賣價金流向,兼顧買賣雙方應有權益

第一銀行履約保證信託架構

「不動產買賣價金信託」係不動產買方及賣方與本行共同簽訂信託契約,由本行信託處擔任受託人;買賣雙方約定於買賣契約交易完成前,買方依約將應交付之價金,存入以受託人名義開立之信託財產專戶,由受託人依約管理買賣價金。

信託存續期間買賣雙方得共同指示受託銀行自信託財產支付相關費用,買賣契約完成後,並由買賣雙方共同指示受託人將信託財產交付歸屬權利人(通常為賣方),以保障彼此交易之安全,順利完成不動產買賣交易。

從上面玉山銀行和第一銀行所提供的不動產買賣價金信託資訊來看,銀行所提供的履約保證內容,基本上差異不大,因此,若是有需求可直接找熟悉或長期往來的銀行承作。

圖片來源:三信銀行

買房履約保證不可少,銀行專戶有保障

本篇文章介紹履約保證如何應用在買賣房屋上、履約保證的費用有多少、履約保證流程及履約保證銀行有哪幾家的相關資訊。不動產買賣的流程相較於動產複雜許多,尤其其中不僅牽涉到鉅額的價金,還會牽涉貸款仲介費、各類稅款和登記過戶這些,如果沒有一個公正的第三方機構來負責款項的撥付和保管,無論是買方還是賣方都難以感到安心。因此,履約保證是買房賣房不可或缺的一環!

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