中古屋自備款要幾成?自備款不足怎麼辦 PTT 網友告訴你

中古屋自備款幾成

買房子有很多選擇,有人偏好中古屋,有人則是喜歡預售屋。對於買中古屋來說,不像預售屋可以在蓋好之前,分成很多期慢慢繳。中古屋的交易一般大約是 30 ~ 45 天,準備的自備款和貸款都要衡量自己的能力。如果買中古屋臨時發現自備款不足,恐怕會造成違約,導致簽約款被屋主沒收的情形,那麼就得不償失。那麼,買中古屋自備款要準備幾成?如果自備款不足該怎麼辦?以下整理 PTT 網友們的經驗分享。

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中古屋自備款準備成數

一般來說,買中古屋需要準備多少自備款呢?根據市場經驗以及 PTT 網友的建議,買中古屋自備款最少要準備三成

有網友在 PTT 的 home-sale 板上發文提到,「怎麼最近再問房子,房仲都說現在自備都要三成了,那一堆剛存到兩成的不就要再拉高?這樣買方市場不是更少了,經濟火車頭是不是準備要拋錨了?還是我的房仲唬爛我,不想讓我買房子?」

自備款準備幾成

中古屋不像預售屋,有比較長的自備款付款週期,所以預售屋相對在自備款準備的成數較少,有些預售屋建案甚至標榜「零自備款」。但對於想購買中古屋的朋友來說,若考慮到之後的每月房貸還款,最好準備至少三成以上的自備款,才不會因為買中古屋每月要繳房貸,影響到整體的生活品質。

中古屋跟預售屋的比較

買房是人生大事,大部分的人都是分期付款繳清房貸。為了讓大家再決定買房前有更清楚的了解兩者在價格與各期款項的內容,以下整理買中古屋和預售屋的自備款價格項目比較。

項目 中古屋 預售屋
1. 頭期自備款 約總價三成 首月需付總價一成五左右,
另一成五自備款則依工程進度支付
2. 付款期限 通常不超過45天 分18-48個月付清
3. 付款比例 貸款成數而異,若貸款成數為70%,則自備款則為30% 15%
4. 房屋總價 依屋齡及屋況不同,
約為同地段預售屋單價的五至九成
通常比成屋至少貴1成以上
5. 優點 1. 房屋單價低
2. 有實品,可了解房屋實際狀況。
3. 屋況與週遭環境較易掌握貸款負擔可精準估算
1. 自備款比較低、付款相對輕鬆
2. 施工前,可依照喜好調整格局,彈性較大
6. 缺點 1. 自備款比例較高
2. 有些較舊的中古屋可能需要花一筆修繕或裝潢費用
3. 可能遇到有些中古屋產權不清,容易出現購屋糾紛
1. 房屋單價較高
2. 施工期長,沒有實品可看,存在實品與合約不符的風險
3. 如果建商倒閉,買屋將遭受損失
4. 無法較精準估算貸款負擔
中古屋自備款
圖片來源:信義房屋

PTT 網友分享:買中古屋需要準備的款項

準備好要買中古屋,那麼對於買中古屋要準備的預算有哪些呢?根據 PTT 網友們的討論與心得分享,主要有以下三個自備款項需注意:

PTT 網友分享中古屋自備款項一、頭期自備款

頭期自備款是一定要的。不論是透過房仲介紹,或是在網站上看到喜歡的物件之前,可以先試著擬出自己的總預算,把自己對於中古屋的需求具體化整理出來。比如說,可以先考慮區域跟地段,再依照總預算,搜尋這個區塊的房價,找到符合個人需求的物件。例如可以先透過網路上有很多買賣房屋仲介的網站,建議先看看知名品牌的網站,把自己的總預算套進去試算,看看類似的物件需要多少頭期自備款,在比較自己已經準備好的自備款,對照看看是否不足?還是說,有足夠的自備款了,可以開始積極看房,準備買中古屋了。

圖片來源:信義房屋

PTT網友分享中古屋自備款項二、銀行貸款

買中古屋的過程中,常聽到 PTT 網友分享說,有核貸成數不足的例子,會發生核貸成數不足,可能要先釐清雙方的認知。通常買方對於中古屋的核貸方式,會以為可以拿到的「貸款 8 成」是「成交價的 8成」,但實際上中古屋的核貸成數是以「銀行鑑價」來作評估。例如成交價是 1500 萬元,但銀行鑑價僅有 1000 萬元,核貸 8 成的金額就會是 800 萬元,而非 1200 萬元。

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中古屋是需要一次付清頭期自備款。就一般申請銀行貸款來說,大約有機會可以申貸到的成數大概是7~8成,記住:是銀行鑑價的 7 ~ 8 成。不過,如果在有些地段不佳或是屋齡過高、坪數過小的房屋,銀行貸款成數有可能只有 5 ~ 6 成。所以,在買中古屋前,一定要先衡量自己的資金能力,以免簽約買屋後發現貸款不順利,無法付出頭期自備款,導致違約。

PTT網友分享中古屋自備款項三、額外費用

買中古屋跟預售屋不一樣,如果順利的話,整個交易的時間完成大約只要30 ~ 40 天。要注意的是,買房不只需要頭期自備款、向銀行申請房貸等,還要考慮到未來還款的能力;另一部分是要完成買房的其他額外費用,例如:仲介服務費、代書費、裝潢費、各項過戶稅費等等,這些費用常常被忽略。所以要提醒的是,別忘了把這些其他的額外費用計入自己的買中古屋自備款中預估金額喔。

自住首購族擔憂貸款條件受政策衝擊,專家認為影響較小,但仍建議自備款拉高至3成較為保險。
圖片來源:信義房屋

中古屋自備款不足策略:PTT網友分享

PTT 網友好不容易看中了一間很喜歡的中古屋,透過上面提到需要準備的自備款預算估計後,卻發現手邊的自備款不足,該怎麼辦呢?

PTT 網友提到,看中的中古屋成交價是 900萬,但是銀行鑑價跟不上,才鑑800萬,PTT 網友個人財力跟信用都沒什麼問題,但銀行鑑價 800 萬貸 8 成,銀行也只承貸 640 萬,銀行行員還很好心幫忙 PTT 網友調整到649萬。但 PTT 網友個人還是要先有第一筆頭期自備款約260萬。
PTT 網友表示,現在真的很多貸不夠的,到貸款才發現,違約真的虧很大,大家要注意。

在PTT版上的其他網友則紛紛留言,「銀行鑑價鑑不到啦」、「那你斡旋出低一點啊!這樣銀行鑑價就跟上了,但屋主願不願意賣你就是另一回事了」、「現在才升息初升段而已,過一陣子5成都有可能」、「紅明顯,這是真的喔!青埔也是限制只能貸款七成」、「銀行『初估』通常不到成交價,但你貨比多家,用點談判技巧,加上好的還款條件,八成沒問題。」

中古屋頭期自備款不足,除了提高銀行鑑價爭取更多的可申貸金額、開始設定存錢目標外,PTT網友也建議可以透過以下方法準備自備款:

  1. 信用貸款

    如果自備款只差一點點,很多人會先想到運用信用貸款,這種小額信用貸款的特色是,它的核貸金額低、還款時間短,主要是會根據申貸人的職業、薪資收入、信用狀況等作為核貸金額多寡與利率高低的標準。一般來說,銀行的年息約 3~18%,如果是民間貸款公司則是約 1~3% 月息。如果有穩定的工作、良好薪資收入、及優質的信用狀況的朋友,在小額資金的短期需求上,可以考慮這採用這個方式。

  2. 標會

    標會聽起來有點古老而且好像有比較高的風險。不過,標會兼具儲蓄與借款的性質,而且手續很方便,存款利率有時又可高達10%以上,是台灣坊間相當普遍的理財方式之一。
    運作方式很簡單,每月開標一次,有資金需求的人,將每位會員拿出的約定款項標下並負擔利息後,就可以一次拿到所有會員繳交之款項,後續再一期一期的透過繳每個月的會錢,慢慢攤還。缺點是必須承擔被倒會的風險。不過,目前也有銀行業者推出網路標會,由銀行做會頭,即使倒會也由銀行全額吸收,但是參加的會員必須先經由銀行授信審核通過才有資格加入。

  3. 一般/二胎房貸

    如果真的沒辦法了,跟家人商量後,若父母親名下有房屋,也可以選擇透過爸媽的房屋申辦一般房貸甚至是二胎房貸,如果父母親的信用沒有瑕疵,想要貸個80到100萬元都不是問題,擁有自己土地的透天厝可能還可以貸到更多。不過,這個部分就要開家庭會議,看家中成員是否支持了。

信義房屋陸續攜手4家銀行業者,祭出會員專屬的「助您安心成家」房貸專案。
圖片來源:信義房屋

中古屋自備款準備需整體考量自身還款能力

以上是 PTT 網友對於中古屋自備款的經驗分享。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,其實自備款大概都要抓個兩成五左右,主要是現在的銀行鑑價跟現在行情還是有一段差距,所以會建議要抓多一點,比較安全。他也表示,買房預算最好還是自備三成現金在手上,才好因應後續規劃。

如果真的遇到自備款不足的情況,可以依照PTT網友的建議,透過小額信貸、標會或是二胎房貸等,籌措短期及用的資金。不過,還是要再次建議所有要申貸的朋友,在申請任何貸款方案前,最好可以先向銀行或是理財顧問,多請教且多比較各方案,才能選出最適合的自己的方案籌措金,並且獲得足夠的自備款、夠用申貸額度、較佳的利率。

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