議價率定義、計算公式是什麼?591議價率參考資料看這裡!

議價率定義 計算公式

在台灣,買房議價、殺價是一門很深的學問,也是房市不成文的規定,想要了解怎麼議價,首先你會需要了解「議價率定義」。本篇文章將介紹議價率的定義,以及議價率的計算公式,最後,再介紹 591議價率的相關資料及近期的新聞。

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議價率定義

議價率的定義是什麼?其實「議價率」和「議價空間」的意思是一樣的,議價率定義為:賣方 (建商、屋主) 的開價和實際成交價的落差比率。從議價率定義即可看出,議價率和賣方的不動產開價及最終的成交價關係密不可分。目前議價率多用於觀察房市景氣和買房殺價 (議價)。

圖片來源:Smart 自學網

議價率越高,代表不動產實際成交價與開價差距大,買方可以從開價用力砍價;議價率越低,則代表成交價和開價差距小,買方可以殺價、議價的空間相對較小。

如果議價率擴大,代表買賣雙方對成交價較無共識,因此不動產成交量就會下降,此時想賣房子的人,可能需要較長的時間才能成交;如果議價率縮小,那麼代表賣方在降價中,買方可以趁機會追殺、或找到理想的物件購買,但同時也可能表示房市景氣會持續壞下去。

議價率計算公式

議價率公式

從議價率定義來推導公式,議價率的計算公式即為:

用公式計算議價率範例

建商開價 50 萬元/坪,而實際成交價為 40 萬元/坪,套用議價率公式:(50 – 40)/50 = 20%,議價率就是 20%,等同 8 折。

議價率與實價登錄的關聯

早期實價登錄未施行前,不動產交易僅有開價,實際成交價未公開,加上台灣人買房要殺價的習慣,大多數的建商都會刻意拉高開價給買家殺價 (其實這個習慣至今仍存在台灣房市),因此議價率的參考價值不高。

但實價登錄上路後,開價和成交價都有資料可查,從此之後,議價率逐漸變為有指標性、具市場意義。買方除了可以透過議價率了解各區域房價的議價空間 (殺價),另一方面,賣方 (屋主、建商) 要賣房時,開價也能更接近當地區域房市行情。

圖片來源:Pixabay

591議價率參考資料

591 是數字科技股份有限公司所經營的網路平台,591 主要經營房屋交易網,供買賣雙方在該網路平台上媒合適合的物件。而旗下的「591新建案」有統計全台新建案的開價及成交價,並計算統計成議價率,從 591議價率的資訊,可以判斷出台灣各縣市的房市熱度和新建案的平均議價空間有多少。

根據 2022 年 6 月底公布的 591議價率來看,全台新建案平均議價率為 9.9%,其中議價率不到 10% 的建案比例高達 60%。觀察全台各縣市,台中市議價率最低,平均議價率僅 5%;桃園市議價率最高,平均議價率超過 12%。

下表為全台新建案議價率個數占比:

議價率 (%)

0~5

6~10

11~15

16~20

20 以上

平均議價率

桃園市

12.6%

33.5%

30.2%

15.4%

8.2%

12.5%

台北市

14.5%

29.9%

27.4%

18.8%

9.4%

11.9%

新北市

21.4%

34.9%

23.3%

13%

7.4%

11%

高雄市

21.1%

25%

46.1%

5.3%

2.6%

10.6%

新竹縣市

30.2%

32.6%

27.9%

4.7%

4.7%

9.7%

台南市

22%

44.1%

30.5%

3.4%

0%

9.1%

台中市

59.3%

30.2%

8.2%

1.6%

0.5%

5%

全台灣

27.6%

32.5%

23.7%

10.3%

5.9%

9.9%

資料來源:591 新建案 (2022 年 6 月)

桃園市

591議價率的資料中,桃園之所以會是議價率最高的地區,主因在於近期桃園多為年輕首購族、換屋族,建商為吸引買氣,讓利幅度較具彈性,因此平均議價率高居六都榜首。

桃園市,圖片來源:智慧城市論壇官網

台中市

591議價率最低的地區出現在台中市,其原因和政府打炒房、疫情、央行連續升息和缺工缺料有相關。由於買方普遍都期待賣方有更大的讓利,也導致台中房市形成僵局。建商紛紛祭出不二價,而買方卻抱持著不降價就不買的心態等待著。

台中市,圖片來源:瑪格。圖寫生活

台北市和新北市

591議價率顯示,台北市和新北市平均議價率較高,此情況不外乎與北台灣高房價有關。台北市有很多精華地段的議價率都偏高,例如:信義區和大安區的新建案,往往主打高消費客群且房屋總價偏高,建商都會保留一定的議價彈性來吸引買氣。

新北市在捷運、重劃區的推動下,近期房市較熱絡,不少區域指標案如新莊「科達花園」、三重「亞昕淳白」紛紛祭出不二價,也讓開價與成交價的差距持續縮水 (議價率所縮小)。

高雄市

從 591議價率的數字來看,高雄市的議價率也是偏高的。高雄市受到台積電的影響,大量投資題材挹注該區域,房價不斷創新高,但高雄地區的建商同樣受到工料雙漲的影響,建商給的議價幅度也不高,這情況在推案量充沛的的北高雄楠梓、左營等區域尤其明顯。

圖片來源:高雄旅遊網

先了解議價率,才能計算出開價和成交價

本篇文章介紹了議價率定義:賣方 (建商屋主) 的開價和實際成交價的落差比率,並從議價率定義推導出議價率計算公式:(開價 — 成交價) / 開價。

目前透過 591議價率,可以了解台灣各地區房市的景氣和議價空間有多少,從 2022 年 6 月底公布的 591議價率來看,台北市新北市的議價率仍因高房價而數字較高,而桃園市則因為近期首購族和換屋族的增加,而讓議價率達到六都最高。台中市近期房屋買氣低迷,議價率也最低,買賣雙方目前都抱持著觀望的態度,因此形成僵局。

了解各區域的議價率高低,能夠讓買賣雙方計算出不動產成交價的落點在哪,對於無論是要賣房還是買房的人來說,議價率的數據有一定程度的參考性。

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